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•八年券商从业，持证证券投资咨询分析师
•十年财经媒体从业，资深记者
今年上半年，保利发展虽然仍贵为榜一大哥，但表现得多少有点心不在焉。和死磕排名的绿城比起来，大哥甚至表现出了某种收缩的态势。
今年1-6月，房地产市场没能承接住2023年的复苏势头，反而加速下行，全国商品房销售了4.7 万亿元，同比下降了25%。
在下行市场里，房企们的销售成绩单成了衡量自身斗志的标尺。在这一项上，绿城堪称楷模。今年上半年，绿城实现了1265亿元的销售战绩，仅同比下跌了6%；而保利发展以1733亿的销售额，同比下跌了27%，个体表现得甚至比整体市场还要差。这意味着，在逆市里它连挣扎都没挣扎一下。
这还不是全部。今年1-6月，保利发展营收虽然同比增长了1.7%，但净利润却大跌了29%，仅为107亿；归母净利润更是大跌了39%，仅为74亿，后两者的跌幅都创出了历史极值。
在2024年这样一个艰难的市道里，保利发展销售额和净利润双双大跌，这一番的“一哥”与上一轮“一哥”们的风格迥然不同。不过，多年来保利发展行业地位的奠定，从来不是靠激进，或者所谓的弯道超车，它一直是靠“稳”来取胜，今年上半年依然如此。
中报数据显示，截至今年6月底，公司扣除预收款的资产负债率为 65.67%，净负债率为 66.18%，现金短债比为 1.22，全部都在合格线之上。公司的策略很明显，在冲业绩和求稳健之间，保后者最重要。
尽管如此，今年上半年的市场困局，尤其是一季度需求释放缓慢，仍然给公司现金流带来了一定压力。
上半年，公司报告期内累计实现回笼金额 1466亿元，回笼率 84.6%；而去年同期，实现回笼金额 2273 亿元，回笼率 96%。与去年同期相比，公司回笼资金萎缩了36%。
公司现金流的紧张状况，可以通过分配给合作伙伴的回报规模管中窥豹。中报显示，上半年公司子公司分配给少数股东的股利、利润只有6800万，创出了历史极值，而去年同期则高达32亿。实际上，10年前的2014年这一数额，都比现在要高。
没想到浓眉大眼的一哥，现下也不得不暂时委屈一下项目合作伙伴了。
上半年，保利发展史无前例地大幅压缩了拿地规模，仅拓展了12个新项目，权益地价 109 亿元，总地价 126 亿元。而去年同期，公司共拓展了41个项目，总地价 709 亿元。2024年上半年的拿地款只及去年同期的18%，这都不能用断崖式收缩来形容了。
实际上，公司上半年现金流虽然出现了紧张局面，但收缩拿地却是刻意为之。据半年报信息透露，公司这样做一方面更多考虑的是投资回报，算不过来账的地宁可不拿；另一方面，则涉及到有关存货的大调整。
和众多高存货的房企一样，目前保利发展高达8300亿的存货，绝大部分都是过去两三年间拿下的高价地，如果在当下市场环境下全部开发，未来业绩大跳水甚至亏损是一件大概率事件。这些存货构成了业绩的“堰塞湖”。
一般房企为化解这一危机，通常会多拿地高周转，用即时的地价和房价比来平滑亏空。而保利发展拿出的“药方”不一样。在中报里，方案的原话是“对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。”
2023年，管理层针对房企手中大量未开发土地，在政策层面上放出了一个可以调规和置换的口子。
广东省在这方面的实践很超前，最近广州市刚完成了第一个置换案例。据媒体报道，番禺区某存量住宅项目因种种原因无法开发，企业希望政府能把地块的建设量转移至相邻住宅地块进行开发，以解企业经营之困。近日，企业通过签订建设量转移和变更协议，盘活了地块可建设量四万多平方米。
鹰觅君在查阅保利发展财报中发现，这些年公司手里同样沉淀了一些很难开发的土地。
2020年7月，保利华南在佛山，以32.5亿的价格在禅城区雾岗路附近拿了一个巨无霸地块，占地面积11万㎡，楼面价达到了10107元/㎡。这个地块有一个很大问题，它不但位置偏远，而且离佛山市殡仪馆直线距离只有二三百米，并且目前周边二手房价已经跌到了8000元左右。从拿地到现在，已经过去了四年时间，这一地块始终处于未开发状态。
按照保利发展的表述，这类存量地块后期很可能会进入置换程序。除了住宅项目外，还有一些商业项目也存在调整的空间。
2021年7月，保利在广东河源市江东新区同时拿了两块地，一块是城市综合开发项目，目前被保利开发成了河源保利阅江台。另一地块则是纯商务用地，按照规划，这里要建设一栋建筑高度不低于168米的超高层标志性建筑。从公司2024年中报披露信息看，后一地块一直处于未开发状态，并且2024年依然不准备动工。从2021年拿地至今，已经过去了三年时间。
对房企来说，商办去化一直都是难题，在狂飙岁月里都是如此，更何况当下的市场。保利发展这类存量项目，后期也可能会进入调整程序。
其实，拿地多年未动工的项目只是少数。据鹰觅君统计，在保利发展600多个项目中，多年未开工项目只有10个左右，在总量中占比不大。在公司库存中，体量最大的还是已开工未竣工项目，后期这类存量土地应该才是调整优化的主体。
实际上，目前政策面也刚刚对已开工未竣工土地给出了解决方案。不久前，主管部门针对存量土地问题，出台了三个方面18条政策措施，涉及鼓励开发、规范收购收回、拟通过专项债券支持政府回收闲置用地等内容。
保利发展作为最大的房地产央企，同时又是行业龙头，很可能会最先成为政策的受益者。
中报信息透露，公司已经开始在多城市行动了。如果8000多亿的土储在后期得到充分调整和优化，不好卖的地块调整到优势区域，商业项目改成住宅，开发不动的余量土储由政府回购，那么后面轻装上阵的保利发展未来可期。从这一点来看，公司今年上半年罕见的拿地行为就非常讲得通了。
多年来，保利发展表面看一直靠稳健行走江湖，但往往忽略了它在每个关键时期战术上的张弛把控。如果仅仅追求稳健，长期下来最好的结局很可能是小而美，而不是当下的巨无霸。眼下，明显又到了一个关键节点。
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