大家好，我是苏北哥！突如其来一阵雨季，让原本炎热的8月陡然降温。降低的不止是气温，当然还有楼市！昨天的一篇文章想必是各位购房粉丝心中理想的“爽文”！接续了上周接连三篇“看多文章”之后，昨天一篇文章暴露了头部板块的行情现状，河西豪宅标杆华新城最新挂牌价跌至3.34万/㎡；扬子江大道沿线，河西的初代豪宅苏宁滨江壹号最新成交单价低至2.83万/㎡，这些消息，的确是让人始料未及的，南京业主的砸盘力度和风格又升华到了一个全新的水平。
01.
近来局部房价猛降，业主砸盘升级，原来另有隐情，底层逻辑找到了！
很多人不解，为什么近期南京多个板块二手房成交价格猛降，不少业主的砸盘力度好像一夜之间升级了，河西豪宅标杆仁恒江湾城一期最新成交价格都降到了“3字头”，之前业主众志成城，摇旗呐喊的“保价协议”呢？似乎变成一纸空文。
市场信心在8月中下旬“一下子猛然下探”，除了市场持续下行的因素外，还与7月底到8月，南京楼市发生的几件大事有关。具体是什么大事呢？就是土拍。
从7月31日至8月13日，南京共进行了两场土拍，两次土地挂牌，涉及到共31幅新宅地信息更新，可算是今年开年至今，南京密集的一次土地供应盛事。
这次的土地供应盛事暴露了南京楼市几个重要信息！
第一：补缺上半年土地供应缺口，南京开启疯狂拍地模式！根据权威数据统计，今年上半年南京只卖出了20幅地块，共得土地出让金108.636亿元，相比去年大幅缩水，2023年南京一共出让99幅宅地，供收取土地出让金1099亿，也就是说今年上半年南京土拍总盘量，还不到去年全年的十分之一。
很明显，7月份开始，南京土拍开始了“疯狂补货”模式，一口气祭出31幅宅地，誓要拉平今年与去年的差距！
虽然5月份早有官方数据发布，今年南京土地供应总量只有240公顷，相比去年大减51%，土拍盘量缩水早已是不争的事实！但作为人口逼近千万的长三角特大城市，GDP常年排名全国前十的“大南京”，如果今年土地出让金真的只有去年的1/5，显然也是不合适的。
所以7月底开始的南京土地“补货”，明显是要补缺上半年土地的供应缺口。
第二：“补充供应土地”却暴露了更重要的信息：地价大幅下降
仔细看来上半年南京土拍基本上都是集中在主城中心：大河西、城东仙林、夫子庙等等，加之容积率调降等利好加持，市场并未感受到今年南京地价的升降幅度！
7月31日那一场土拍，让市场真切的感受到了“南京地价的大幅调降”。最明显的就是河西大士茶亭G15地块，被上海中铁托底拿下一事，可谓是让很多人看到了大河西未来的新房价格下限！
虽然这幅地块算不得河西绝佳地段，而且城市界面也比较破旧，位于南湖大士茶亭7号线地铁上盖，周边都是80年代兴建的“老破小”，但毕竟地块还是在大河西境内，而当天这幅地块成交价格仅为21566元/㎡，可谓创造了近5年内，河西地价新低！
要知道从2016年开始，南京十大地王都在河西境内，如今河西地价低至2字头，是不是代表着未来区域新房价格也将重归“4字头”，甚至“3字头”呢？想到这儿，近期河西业主疯狂降价砸盘，也就不难理解了！
除了河西以外，近期南京土拍的疯狂“补货”挂地，也将未来南京房价体系暴露无遗！不少刚需、新城板块地价不仅是下降了，而且是大幅调降！持续的市场下行，明显让南京楼市陷入了“两难”：只出让主城土地，难以完成今年的土拍指标；大举出让郊区、新城土地，又会暴露未来房价下降的事实。
市场的反应是很快的！江宁东山新地块底价成交，已经带动了该板块房价的进一步下调。
8月13日，位于江宁东山金箔路与天印大道附近的G17地块顺利出让，被民企中天美好地价拿下，为江宁东山主城未来的新房价格“定档”！
江宁G17当天成交总价为4.72亿，折合楼面成交价11498元/㎡，该地块周边在售楼盘、二手次新房小区众多，南侧一墙之隔就是次新小区万科金域国际，北侧就是江宁城建G49地块和在售楼盘武夷七里湖山，2公里范围内有中天云来、嘉和华府、招商璀璨璟园等，可谓是江宁主城房源供应最集中的区域之一。
而江宁G17的地价相比去年、前年下降了多少呢？而与之比邻的江宁城建G49去年出让给江宁城建时，成交楼面价是16202元/㎡；武夷七里湖山当年拿地价格是17199元/㎡；中天云来所在的东山G90地块2022年拿地价格是15430元/㎡。账面算来下，此次G17出让，东山地价降低了4000-5700元/㎡。
这股地价调降之风，已经引起了东山在售楼盘价格进一步下调，根据最新消息武夷七里湖山已经于8月13日土拍后，推出了全新一批特价房，单套房源总价最高下降达80万。
折算下来，武夷七里湖山这批特价房，最低单价已经达到2.5万/㎡，而土拍前东山新房实际售价一直在2.7-3.1万/㎡之间徘徊，很明显G17出让之后使得该板块新房价格下限又调低了近2000元/㎡。
青龙山新城新挂土地，单位地价下调超过1.3万/㎡，引起当地房价体系重构
论到地价调降，江宁青龙山新城也可谓是首当其冲！8月14日，该板块挂出一幅新宅地，G34地块！这是青龙山新城时隔5年之后出让的首幅宅地，也是继江宁殡仪馆搬迁，板块规划调整后曝出的最新动态。
G34起拍楼面价仅为8020元/㎡，5年前的G106地块（雅居乐雅郡兰庭）成交楼面价为21840元/㎡，江宁青龙山新城地价降幅达到13820元/㎡，市场早有预言，如此降幅将直接导致当地新房价格直线下降，然而一语成谶，近期青龙山新城二手房价的确出现了大幅度调降。
朗诗玲珑郡最新成交单价跌至1.5万/㎡左右，而之前该小区成交价格在1.7万-1.9万/㎡左右，降价幅度在2000-4000元/㎡。
板块标杆次新房江宁金茂悦，最新成交价格也降至1.7万/㎡左右。而今年5月份该小区成交价格还能达到1.9万+/㎡。
新房房源，青龙山目前唯一的在售楼盘雅居乐雅郡兰庭，最新现房售价为130万起步，买76㎡，折算下来实际单价也在1.71万/㎡左右。
雅居乐雅郡兰庭实景
02.
城东宅地价格猛降，相邻板块业主收到风声，也开始砸盘！
以前“牛市时”是地价决定房价，现在“熊市”是房价决定地价！
不知道这句话，各位购房粉丝能不能理解。今年上半年6场土拍，一共出让20块地，只有2块地溢价成交，其余18幅全部底价出让，城投、马甲托底现象司空见惯！加之南京目前新房的实际售价基本是销许价格的75-85%，行情现状摆在那儿，不相应“降一降”地价，接下来的南京土拍预计会“越来越难”！
除了上文提到的河西、江宁东山、江宁青龙山新城以外，8月南京挂地，还有一个板块“地价大跌”，这个板块就是城东仙林。
8月14日仙林中汇通路板块挂出一幅新地块，G32地块，性质是商住地块，容积率低至1.05，地块就位于奔马路以南，与别墅项目复地大鱼一街之隔。
G32地块位置图
G32地块起拍楼面价仅11611元/㎡，而同板块之前出让的南京地铁G44地块（美都星屿熹）和G45地块成交楼面价分别为17527元/㎡和15517元/㎡，相比而言汇通路今年地价下降了4000-6000元/㎡。
G32地块周边次新二手房和在售楼盘众多，根据市场揣测G32地块出让后，汇通路板块新房价格会普降至2万/㎡左右。而目前的现实情况是美都星屿熹的实际售价是2.6万/㎡，新城铭著风华折后价格是2.3万/㎡左右；而滞销情况比较严重的牡丹大观天下直接打了7折，从3万/㎡降到了2万/㎡左右。
准现房牡丹大观天下售价2万
看到没有？G32尚未出让，汇通路已经有新房降到2万/㎡了，“果然是房价决定地价”！
不仅如此，仙林汇通路邻近板块青龙地铁小镇，近期房价下降幅度也很惊人。
最近青龙地铁小镇曾经千人摇热盘，当年346万买入，今年216万卖出，狂亏180万的消息在南京房产圈内风传，而该盘就是誉峰苑。该项目2019年首开，当时开盘价格28150元/㎡；2023年3月誉峰苑卖出首套二手房，当时成交单价是29793元/㎡，当时媒体评论，3年平进平出已经是巨亏了！
如今又经过了一年多的蜕变：曾经了紫核变成了如今的麒北；临近板块汇通路地价狂降6000元/㎡，这一切的因素影响让青龙地铁小镇房价一降再降。誉峰苑二手房价格从去年的2.9万/㎡降到了如今的1.9万/㎡。
青龙地铁小镇拓荒盘恒大龙珺，最新成交单价仅有1.6万/㎡，而早在2016年，该小区成交价格还能高达2.8万/㎡，如今房价居然比8年前还低1.2万/㎡。
同样是青龙地铁小镇拓荒盘的中南山锦花城7月成交单价跌至1.6-1.7万/㎡之间。
招商正荣东望府目前成交价格也跌至1.7-1.8万/㎡之间，最低跌至1.5万/㎡。
反观！没有受到7月-8月土拍挂地波及的板块，反而房价坚挺，甚至还出现了回涨行情，比如河西南！
今年6月19日，河西南出让了史上容积率最低的G11地块，同时这也是今年迄今为止热度最高的一幅宅地，经过了47轮激烈竞价，竞价时长超过50分钟。
而该地块的成交价格达到43888元/㎡，成功挤掉了绿城河西G55（绿城华发金陵月华），坐上了南京土拍历史上单位地价第二高的“交椅”。
有了G11地块护航，且下半年河西南也没有挂出新地块，降低板块房价预期，故而近期河西南房价相对坚挺，不止一个标杆次新房小区房价回涨。
最明显的就是河西南滨江豪宅华侨城天鹅堡，7月底该小区一套227㎡4房房源，成交单价高达48679元/㎡，相比3月份房价低谷时回涨超1万/㎡。
要知道今年3月份，天鹅堡惨遭砸盘，一套162㎡房源，620万成交，单价仅3.84万/㎡。据说进入8月以后天鹅堡花园成交价格还在上涨。
8月2日，华侨城天鹅堡成交一套228㎡的四房，成交总价1120万，成交单价4.9万/㎡。
8月4日，华侨城天鹅堡成交了一套251㎡的顶楼户型，成交总价1280万，成交单价5.1万/㎡。
8月7日，华侨城天鹅堡成交了一套228㎡的二次精装户型，成交总价1140万，成交单价5万/㎡。
河西南房价回涨的小区当然不止天鹅堡一家，根据统计，截止7月底，河西南至少有十个以上小区“房价回正”，最新成交单价高于近一年内最低成交单价，回涨明显的小区，涨幅甚至接近1万/㎡。
河西南的鱼嘴金茂悦最新成交单价达到40277元/㎡，今年3月该小区出现最低成交单价，仅30942元/㎡，对比起来鱼嘴金茂府的房价回涨幅度达到近1万/㎡。
河西南跌王海峡城云珑湾，今年4月一套109㎡3房成交单价仅25639元/㎡，目前为整个海峡城的房价最低点，7月海峡城云珑湾成交单价回涨至31950元/㎡，回涨幅度超过6000元/㎡。
升龙天汇珑悦7月最新成交单价达到38075元/㎡，今年5月同小区房源曾经以30633元/㎡成交，算起来升龙天汇珑悦房价回涨近8000元/㎡。
大家觉得近期南京房价升降与土拍行情有关系吗？欢迎评论区留言！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。