成都新楼市 文|蔡兰
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8月12日，新希望D10天府成交了一套二手房，引发市场关注。
▌图据好好选房小程序
这套房源建面约196.21㎡，位于中楼层，三室两厅，精装修，六梯四户，成交总价950万，折合单价约48418元/㎡。
据贝壳找房显示，新希望D10天府此前已有3套二手房成交，但这3套房源都是项目代建的返迁房，户型建面都在100㎡以下。
这套建面约196.21㎡的二手房，是新希望D10天府所推商品房的首次成交，对整个小区的二手房来说，都相当具有参考意义。
▌新希望D10天府建面约196.21㎡户型图 图据好好选房小程序
对比新希望D10天府当时的取证信息，我们找到了这套房源所对应的新房大致价格。
新希望D10天府曾在2019年7月、2019年11月和2021年8月三次取证，其中，仅2019年7月取证推出的1号楼有建面约196.21㎡户型，具体分布于1号楼的17-29层的3号房。
▌截自成都住建蓉e办
而17-29层的3号房彼时对应的新房价格约为：644万-679万元。
若以建面约196.21㎡户型的新房最高价679万元计算，则该房源在从新房取证到二手房成交的五年多时间里，总价至少上浮了约271万。
▌新希望D10天府实景图 图据@新希望地产西部区域
同样，绿城金沙凤起朝鸣也在近日迎来了二手房的首套成交。
▌截自贝壳找房
据贝壳找房显示，7月21日，绿城金沙凤起朝鸣迎来了首套二手房成交。该房源建面约272.13㎡，成交总价1300万，折合单价约47772元/㎡。
据悉，该房源为绿城金沙凤起朝鸣的上叠户型，曾于2020年12月取证，取证单价34999元/㎡，取证总价约952.43万。
▌图据成都购房通小程序
也就是说，从新房取证到二手房成交的这三年多时间里，绿城金沙凤起朝鸣这套房源总价已上浮了约347万。
▌绿城金沙凤起朝鸣合院实景图 图据@绿城西南公司
今年6月，万科公园5号在阿里司法拍卖平台上成交了一套建面约215.59㎡精装大平层，该房源在不到四年的时间里，总价直接上浮了近600万！
▌万科公园5号该房源司法拍卖成交价格 截自阿里司法拍卖平台
▌该房源2020年12月18日取证价格，图据成都购房通小程序
以上三套房源或者说这三个小区虽然可能只是个例，但仍然可以在一定程度上反映成都二手房市场的成交情况。
从共同点来看，这三套房源当然都是次新房，并且都是建面约200㎡左右或者建面约200㎡+的大户型。
除去这些显而易见的共同点，我们能不能从中总结出：究竟什么样的房子或者说什么样的小区才能跑赢市场，走出二手房的独立行情？
在小编看来，影响二手房价格的因素主要有二，而这两点或许也是我们当下选择新房的重要评判标准。
关键因素之一，当然是无可辩驳的醇熟地段。
以本文提到的三个小区为例，新希望D10天府位于一环外、地铁牛王庙站、牛市口站旁；
▌新希望D10天府区位图，截自高德地图
绿城金沙凤起朝鸣地处内金沙，项目北侧就是金沙小学和泡桐树中学；
▌绿城金沙凤起朝鸣区位图，截自高德地图
万科公园5号位于锦城湖板块，项目北侧靠近锦城湖，南侧靠近天府一街、霍森斯小学和成都七中高新校区……
▌万科公园5号区位图 截自高德地图
关键因素之二，是不遗余力甚至领先市场的产品打造。这一因素对房价的影响，甚至比地段更为重要。
以攀成钢的伊泰天骄为例。
伊泰天骄位于东二环攀成钢板块，外立面干挂石材到顶、户型起步面积就是建面约260㎡、车位比1:3.3、单层层高3.4米等关键词，即使放到如今的新房市场，依旧能打。
▌图据贝壳找房
今年4月，伊泰天骄成交了一套建面约384.96㎡二手房，让小区二手房成交总价和成交单价再创新高。该房源成交总价2380万，折合单价约61825元/㎡。
反之，地段能打、产品一般的二手房，最终房价表现可能也只能稀松平常。
以位于天府总部商务区的中海天府里云岭一期为例。
从位置上看，中海天府里云岭一期位于天府总部商务区东区，还有489米地标预期加持，当之无愧的核芯地段。
但囿于项目本身3T6户、超高层打造等因素，2019年底新房取证均价约20224元/㎡，如今三年多时间过去，二手房成交价大多在2-2.2万/㎡之间。
▌中海天府里云岭一期二手房成交价 截自贝壳找房
对比当初2万出头的新房价格，如今中海天府里云岭一期二手房约2-2.2万/㎡的单价并不算高，更何况还要考虑未满两年的税费问题。
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