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成都新楼市 文|蔡兰
本文为行业资讯,非广告
#改善购房不但嗅觉灵敏,行动也快。
8月12日,新希望D10天府成交了一套二手房,引发市场关注。
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▌图据好好选房小程序
这套房源建面约196.21㎡,位于中楼层,三室两厅,精装修,六梯四户,成交总价950万,折合单价约48418元/㎡。
据贝壳找房显示,新希望D10天府此前已有3套二手房成交,但这3套房源都是项目代建的返迁房,户型建面都在100㎡以下。
这套建面约196.21㎡的二手房,是新希望D10天府所推商品房的首次成交,对整个小区的二手房来说,都相当具有参考意义。
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▌新希望D10天府建面约196.21㎡户型图 图据好好选房小程序
对比新希望D10天府当时的取证信息,我们找到了这套房源所对应的新房大致价格。
新希望D10天府曾在2019年7月、2019年11月和2021年8月三次取证,其中,仅2019年7月取证推出的1号楼有建面约196.21㎡户型,具体分布于1号楼的17-29层的3号房。
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▌截自成都住建蓉e办
而17-29层的3号房彼时对应的新房价格约为:644万-679万元。
若以建面约196.21㎡户型的新房最高价679万元计算,则该房源在从新房取证到二手房成交的五年多时间里,总价至少上浮了约271万。
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▌新希望D10天府实景图 图据@新希望地产西部区域
同样,绿城金沙凤起朝鸣也在近日迎来了二手房的首套成交。
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▌截自贝壳找房
据贝壳找房显示,7月21日,绿城金沙凤起朝鸣迎来了首套二手房成交。该房源建面约272.13㎡,成交总价1300万,折合单价约47772元/㎡。
据悉,该房源为绿城金沙凤起朝鸣的上叠户型,曾于2020年12月取证,取证单价34999元/㎡,取证总价约952.43万。
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▌图据成都购房通小程序
也就是说,从新房取证到二手房成交的这三年多时间里,绿城金沙凤起朝鸣这套房源总价已上浮了约347万。
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▌绿城金沙凤起朝鸣合院实景图 图据@绿城西南公司
今年6月,万科公园5号在阿里司法拍卖平台上成交了一套建面约215.59㎡精装大平层,该房源在不到四年的时间里,总价直接上浮了近600万!
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▌万科公园5号该房源司法拍卖成交价格 截自阿里司法拍卖平台
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▌该房源2020年12月18日取证价格,图据成都购房通小程序
以上三套房源或者说这三个小区虽然可能只是个例,但仍然可以在一定程度上反映成都二手房市场的成交情况。
从共同点来看,这三套房源当然都是次新房,并且都是建面约200㎡左右或者建面约200㎡+的大户型。
除去这些显而易见的共同点,我们能不能从中总结出:究竟什么样的房子或者说什么样的小区才能跑赢市场,走出二手房的独立行情?
在小编看来,影响二手房价格的因素主要有二,而这两点或许也是我们当下选择新房的重要评判标准。
关键因素之一,当然是无可辩驳的醇熟地段。
以本文提到的三个小区为例,新希望D10天府位于一环外、地铁牛王庙站、牛市口站旁;
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▌新希望D10天府区位图,截自高德地图
绿城金沙凤起朝鸣地处内金沙,项目北侧就是金沙小学和泡桐树中学;
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▌绿城金沙凤起朝鸣区位图,截自高德地图
万科公园5号位于锦城湖板块,项目北侧靠近锦城湖,南侧靠近天府一街、霍森斯小学和成都七中高新校区……
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▌万科公园5号区位图 截自高德地图
关键因素之二,是不遗余力甚至领先市场的产品打造。这一因素对房价的影响,甚至比地段更为重要。
以攀成钢的伊泰天骄为例。
伊泰天骄位于东二环攀成钢板块,外立面干挂石材到顶、户型起步面积就是建面约260㎡、车位比1:3.3、单层层高3.4米等关键词,即使放到如今的新房市场,依旧能打。
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▌图据贝壳找房
今年4月,伊泰天骄成交了一套建面约384.96㎡二手房,让小区二手房成交总价和成交单价再创新高。该房源成交总价2380万,折合单价约61825元/㎡。
反之,地段能打、产品一般的二手房,最终房价表现可能也只能稀松平常。
以位于天府总部商务区的中海天府里云岭一期为例。
从位置上看,中海天府里云岭一期位于天府总部商务区东区,还有489米地标预期加持,当之无愧的核芯地段。
但囿于项目本身3T6户、超高层打造等因素,2019年底新房取证均价约20224元/㎡,如今三年多时间过去,二手房成交价大多在2-2.2万/㎡之间。
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▌中海天府里云岭一期二手房成交价 截自贝壳找房
对比当初2万出头的新房价格,如今中海天府里云岭一期二手房约2-2.2万/㎡的单价并不算高,更何况还要考虑未满两年的税费问题。
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