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以下正文
不知道大家听说了没有？
最近一段时间全国大范围开启保障房摸底调查了！
保障性住房以保本微利为原则，其售价大约为同地区在售新房的50-60%左右。
01
最近一段时间，小红书有许多网友表示家里收到了保障型住房的摸底调查表。根据网友分享，此次保障房摸底主要是针对保障房的面积段、价格等功能性问题进行民意调查。
网传某乡镇保障房摸底调查表
现阶段参与采样调查的群体主要是乡镇公务员及事业编制员工，但覆盖范围极广！光是小红书博主的评论区就涵盖了：浙江、四川、陕西、山西、江西、云南、河北、山东…
虽然参与了摸底调查并不一定就能拿到首批次保障房的购买名额，但经过这次大范围的摸底，我们可以肯定的是 ——
保障房的旋风，即将刮遍全国！
02
其实早在六月中旬，重庆就已经开启了首个保障房项目九龙宸曦的购房意愿征集。我们先来看几张九龙宸曦的概念设计效果图，感受一下来自保障房的品质冲击：
作为重庆首个保障房，九龙宸曦较以往公租房这类惠民工程相比，有着非常明显的提升！
首先是九龙宸曦周边的配套非常丰富 ——
直线距离约500米左右就是轨道五号线巴山站；
距离石桥铺商圈也只有1000米左右；
周边还有石新路小学、六十五中以及高新区人民医院。
其次，九龙宸曦的内部配置也完全不逊于现在的常规商品房！根据官方公示的九龙宸曦设计方案来看，九龙宸曦的亮点包括但不限于 ——
三梯六户的配置；
约1:0.8的车位配比；
首层全主题式架空层；
公建化外立面以及较大的窗墙比；
超4000㎡超大中庭；
尤其是99㎡的户型，还做了时下最火热的大横厅。
论配置，九龙宸曦可能会比不少在售的商品房还要好。但最重要的是，这个房子目前的计划销售单价只要建面8000元/㎡，大约是周边在售新房的五折左右。
除了房源比较少以外，你实在很难挑出九龙宸曦有什么缺点。
今年四月份的时候重庆官方就率先公布了首批开工的保障型住房，包括九龙宸曦在内，总共有5个项目、约2900套房源。
区位大致分布如下：
在今年年中发布的《重庆市2024年度住房发展计划》中还明确表明，重庆今年将开工建设配售型保障性住房7000套以上，新增保障性住房和安置房等其他住宅用地62公顷。
大量的保障房即将来袭，你是不是也在犹豫到底该不该买保障房？
别急，保障房虽好，但不一定就适合你。
03
现在关于保障房有一个讨论度很高的话题 ——
「折旧费」。
保障房实施封闭管理，购买后可自住、出租、继承，但不得上市交易，确有需退出的由政府组织回购住房。
简单来说，保障房是一种惠民政策，如果你买了保障房之后，未来想要换更大、更好的商品房，就需要先将保障房交由官方回购后再去购买新房。
但是房屋住久了之后，会自然产生损耗。
所以最终回购的价格并不是按照当初购买的价格来进行回购，比如杭州官方就公布过详细的回购方式 ——
官方回购价格的计算方式非常复杂，但有一个重点值得关注 ——
官方回购保障房是有折旧费的，
每年按2%折旧计算。
也就是说，保障房只要住进去了，就会因为折旧而降低未来回购的价格。所以如果你只是打算过渡几年、短期居住的话，保障房并不会有太多优势。
我们来算一笔账：
假设我全款买了一套80万总价的保障房，按照杭州的折旧率计算，不考虑当年消费价格指数变动，每年折旧损失约16000元。而如果我是按揭贷款买的保障房，比如贷款了60万元、30年期、3.45%利率，前十年每个月只算利息，不算本金的情况下，均摊下来都有1500/月。
如果你是一位年轻人，单纯想要用保障房当过渡，那可能直接去租房还划算得多。
所以在我个人看来：
保障房大户型的性价比会远大于小户型，不为别的，保障房就是住越久越香，所以户型、面积这种功能性至关重要。
反而小户型，比如两房之类的，不太建议购买，因为过渡性质太明显。
另外还要注意的是：
购买保障房之后，自己装修的部分是很难计算进回购价格里面的，所以如果你未来会因为学区或是其他什么原因需要置换房屋，保障房就不是你的最佳选择。
那什么样的人适合买保障房呢？
如果是作为永久住宅居住的话，那么保障房是非常实惠的选择。
保障房有一点类似于美国房租管制下的长租房。
看过《老友记》的朋友应该有映像，《老友记》的主要场景就是在女主角莫妮卡和瑞秋的公寓里，这间公寓曾经在剧里有交代过，是莫妮卡的祖母在很多年前租下的。而由于房租管制的原因，莫妮卡一直都是按照祖母当年的租金在支付房租，每个月200美元，而当时同地段的公寓月租金已经暴涨到了约3000美元左右。
这个其实和我们的保障房有些类似：
我们可以把购买保障房的钱，看做是一次性趸交的长期房租。每年的“折旧费”想象成从总价中扣取的“房屋租金”。
每年固定比例的折旧率，其实就有点像是房租管制！它能够确保在未来很多很多年的时间里，你都会以最初的“价格”拥有一套住房。
只要住的时间越久，保障房的性价比就会越明显。
04
但其实除了折旧费以外，保障房现在还有一个比较具体的问题，就是价格。
保障房的基准价格是由划拨土地统筹成本、建安成本、财务成本、综合利润和税费五个部分组成，虽然没有统一的价格标准，但各地保障房基本都是同区域内新商品房的五折到六折的水平。
可现在的问题是 ——
保障房的价格体系是对标新房，
而购房者的价格体系是对标二手房。
这两者之间还是有明显价差的。
重庆的二手房挂牌量较大，一些区域次新二手房的价格常年压制着区域内的新房。以保障房九龙宸曦为例，九龙宸曦计划销售单价是8000元/㎡。确切来说九龙宸曦不算是坡区最核心的板块，但8000/㎡的价格也已经非常非常非常非常便宜了！
这是站在从业者的角度。
但如果作为一个普通的购房者，如果他并不局限于九龙坡区，而是选择紧邻九龙坡区的巴南区或是大渡口区 ——
7000+/㎡就能买到不错的超次新商品房了！
虽然楼龄不及新房，
但至少可以还正常交易流转。
目前重庆首批保障房中只有九龙宸曦公布了计划销售单价，也许等到后续几个项目都出来后，保障房的价格梯队也会更加清晰，像这样的问题说不定也能解决？
最后好奇问一下，有朋友打算预定保障房吗？
文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
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