近日,作为合肥豪宅代表之一的招商玺产品发布,放风价格在一千万以上,而同区域的高速壹品首开卖了5.2亿,在市场下行期,合肥豪宅却走出独立行情。
NO. 1|壹
合肥豪宅发展时代及代表楼盘
今天来聊聊合肥豪宅,可以根据合肥豪宅不同发展阶段,将豪宅分为4个时代。
豪宅1.0时代——萌芽期,豪宅的萌芽阶段,上个世纪90年代-21世纪初,主要集中在城市的核心地段,强调自然环境和优质配套
代表楼盘:豪宅鼻祖琥珀山庄、北一环初代豪宅置地栢璟湾、大蜀山别墅碧海山庄
豪宅2.0时代——起步期,2006年-限购之前,随着市场的逐步打开,豪宅强调自然资源、优质配套之外,开始主动内部配套、产品设计,高等装修、多元化设计风格等成为标配。
代表楼盘:绿城玫瑰园、棠溪人家、置地栢悦公馆、内森庄园、新华御湖庄园、西山林语等
豪宅3.0时代——发展期,2016-2023长达7年限购期,随着合肥房地产市场进入到高速发展阶段,地王频出,一大批品牌房企涌入,豪宅不仅追求外观的奢华,开始强调功能性和智能化,逐渐成为身份和地位的象征。
代表楼盘:融创合肥壹号院、建发雍龙府、中海央墅、铂悦庐州府、万科森林公园庐前
豪宅4.0阶段—升级期,2023年至今,随着合肥土拍取消摇号,重新恢复价高者得,合肥高端市场开井喷,豪宅成为房地产市场的重要组成部分,客群群体不断扩大,豪宅产品持续迭代,并逐步向一线城市的豪宅看齐。
代表楼盘:高速壹品、招商玺、越秀滨湖02/07地块、伟星天元、置地瑰丽公馆
NO. 2|贰
从豪宅鼻祖看合肥千万级资产的发展迭代
今天我们来看重点看下合肥豪宅1.0时代,也是合肥豪宅的起源与早期发展。
合肥的豪宅起源要追溯到上个世纪90年代。那个时代的合肥,改革开放的春风刚刚吹过,经济正处于起步阶段,房地产也刚刚起步。大概是1993年,合肥城建开发了一个楼盘,就是有着“豪宅鼻祖”之称的琥珀山庄。
琥珀山庄是安徽省内第一个园林式住宅小区,荣获过最高等级的“鲁班奖”,一直是老合肥心中“情怀”的代名词,承载了不少老合肥人的回忆。
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当时的开盘价是2700元/㎡,总价三四十万一套。据说,合肥第一批有钱人都买了这里,不找关系甚至都买不到。这里也是老合肥人身份的象征,被冠以合肥富人区的光环,只要说住在琥珀山庄,全都是满满的自豪感。
目前整个小区二手房价格约1.76万元/㎡,如今30年过去,按照市场保值率计算约551.9%。
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琥珀山庄采用敞开式的规划和管理,在陆续十多年的扩建过程中,总建筑面积达到了50万平方米,由南村、北村、东村、西村、花园村五个部分组成,各有区分却又浑然一体。
当时间来到21世纪初,置地在北一环打造了初代豪宅——置地栢景湾,它创造了合肥地产史上诸多第一,首家引进境外设计公司、实现人车分流、采用彩色中空Low-e玻璃门窗、采用雨水收集系统、会所配建恒温泳池、按照组团进行社区管理、采用钢筋混凝土异形柱框架等等,全都开一时之先河,是安徽置地高品质住区的开篇之作。
当年,北一环的置地栢景湾是多少合肥人梦寐以求的终极改善住宅。小区户型偏大,在100-400㎡不等,多层大平层、叠墅等户型多样。整个小区不管是从环境到品质,就算是放到现在品质也是杠杠的。
置地栢景湾目前整个小区价格2.66万元/㎡,从近3年价格走势来看,要比同商圈价格要高,且在同商圈价格在下跌时,而项目价格能保持逆势上涨,这也说明豪宅保值率高,抗跌能力较强。
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2000年,置地栢景湾房价不到3500元/㎡。2002年,栢景湾的销售价格比周边新房贵了300元/㎡,如今20多年过去,每平米价格上涨2.3万,这个价格涨幅都快赶上合肥新房价格了。
同一年,大蜀山下、董铺湖畔诞生了碧海山庄,这是最早的一批别墅产品之一。随后,如和庄别墅、御景山庄、蜀山名筑等接连入驻,使得这一片区成为合肥最早纯别墅区。
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紧邻蜀峰湾体育公园,眺望大蜀山,环境简直极佳,也是打造豪宅的重要条件。
2000年的碧海山庄,2001年和庄别墅和御景山庄、2002年的蜀山名筑,独栋豪宅里面住的人非富即贵。在那个合肥豪宅刚刚兴起的时期,拥有这里的一套别墅,更是身份阶层的象征。
如今20多年过去了,这些豪宅的价格依然占据板块制高点。碧海山庄小区成交价接近3万元/㎡,和庄别墅小区成交均价将近3.2万元/㎡,御景山庄小区成交均价3.8万元/㎡,蜀山名筑更是高达4万/㎡。
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NO.3|叁
豪宅保值率更高
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示,合肥市区近3年600万以上的二手房源成交量在逐年增加,成交均价也在稳步增长。
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2023年600万以上的二手房源成交684套,同比上涨约45%,涨幅明显。在成交价方面,2023年成交均价约31278元/㎡,虽然同期相比微降,但是今年上半年价格大幅反弹上升。这也不难看出600万以上的市场需求极为旺盛。
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2024年1-6月,600万以上的二手房源成交约350套,同比上涨约23.3%,成交均价33025元/㎡,同比上涨1404元/㎡;按最低140㎡户型计算,1年上涨近20万元。由此可见,改善型住宅在合肥市场的地位又进一步提高了。
再来看看保值率,从近3年合肥600万以上的二手房源挂牌成交率来看,几乎是呈现指数增长的态势,成交率极高。
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成交价方面,合肥近3年二手房整体成交均价持续下跌,而600万以上的房源成交价则呈现稳中有升的态势,今年1-6月成交均价33025元/㎡,对比2023年全年上涨约1750元/㎡。由此可见,600万以上的二手房源保值率更高,这也不难看出越是豪宅保值率越高。
NO.4|肆
结语
合肥豪宅1.0时代,作为萌芽期,其标志性项目如琥珀山庄、置地栢景湾以及大蜀山下的碧海山庄等,不仅代表了当时城市居住品质的巅峰,更是合肥人追求高品质生活的生动写照。这些项目不仅占据了城市的核心地段,坐拥得天独厚的自然资源与优质配套,更在规划设计、建筑品质上开创了先河,不仅奠定了合肥豪宅市场的基础,也为后来的豪宅发展树立了标杆,即便经过了几十年的时间洗礼,依然保持着较高的市场价格,并且其保值率也相当可观。