前几年，兰州一直是新房主导市场。即便是2023年，这个特征还在持续保持，主城成交基本占据8成以上，其中主力是城关区和七里河区。
但今年前6个月，除了城关区外，七里河、安宁、西固三区的新房供应和成交同比降幅4-5成，城关区剔除补备案项目，本质也是量减。
主城核心地区供货量少，供货结构不平衡影响需求缩减，二手房的活跃度明显高于新房，其成交占比达到了6成以上，持续挤压新房市场。
基本现在还有新房意向的客户，除了低价冲击之外，大部分坚定选择主城核心+头部房企的配置，如果选择有限，就会辗转至二手市场。
所以，兰州主城核心，现在其实很缺货。
7月3日，兰州陇臻房地产开发有限公司以13420万元，摘得兰州七里河区E110#规划路（河湾堡东街）以东、T149#规划路（西津西路）以北范围内约14696.5平方米（合22.045亩）居住用地。
此次成交的地块出让单价：608.7548万元/亩；楼面地价：3148.77元/㎡，具体参数如下：
该地块即为保利天汇项目新地块，作为兰州市场备受关注的改善项目，此次拿地，说明接下来七里河核心区的改善产品，还会持续供货。
另一方面，宗地涉及甘肃省物产集团西北物资市场有限公司棚户区改造任务，棚改项目总用地面积约 64.675 亩。
项目一期用地面积 48.961亩(其中建设用地面积 22.045亩、代征道路面积19.930 亩、代征绿地面积 1.737 亩、代征消防用地面积 5.249 亩)。
二期用地面积15.714亩(其中建设用地面积13.401亩、代征道路面积 2.313 亩)。
今年3月，兰州市土储中心完成了涉及甘肃省木材总公司等单位及个人使用的48.961亩国有建设用地使用权的回收。
此次公开出让的22.045亩建设用地，就是其一期建设用地，也正是后续保利天汇的新地块。
根据地块规划指标，该地块开发需配建社区综合服务站（150㎡）、文化活动设施（130㎡）、养老服务设施（150㎡）、托儿所（200㎡）、儿童老年人活动场地及室外健身器械、物业管理用房等公共配套及设施。
自从2021年入市至今，央企保利的品牌优势，叠加保利天字系产品的改善基因，加之兰州主城改善盘确实稀缺，这也使得保利天汇一直都是兰州改善盘中的翘楚。
尤其是进入2024年后，城关核心区的几大改善盘基本进入尾盘阶段，能持续上新的改善盘也唯有保利天汇了。
加之近两年，兰州主城核心区出让的居住用地也非常有限，这也决定了接下来几年，主城核心区很少会有新楼盘了。
所以，当下的兰州楼市，一定程度上可以说是出现了改善断层的情况。
今年，兰州主城总价80-140万元的产品成交集中度提升。二手房主力成交以100㎡以下/80万元以下产品为主，聚集中心区老旧小区。
虽然兰州政策跟随全国大流，首付比例和公积金利率均下调，但明显能感觉到，新政对市场的作用并不明显。
进入6月后，兰州继续出台16条措施，持续刺激房地产发展，能放开的现在基本都放开了，但市场的反馈也并不强烈。
现在，整个市场不管是新房，还是二手房，基本都是在价格上做文章。
新房大部分就是降价+低首付+高佣分销的组合拳政策维系成交为主，二手房的价格战甚至更加惨烈。
加上今年的土地市场，也是一如既往的冷清，未来如果主城核心区没有好产品补仓，那这种市场状态预计还会持续延续。
作者=指兰针·瑞幸
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