前言
由于疫情期间的全球经济下滑，各地房价都出现了不同程度的下滑，这也导致了我国的地产经济遭受重创。为了促进地产市场的平稳着陆，我国出台了多项优惠政策。
然而，由于房市的持续遇冷，优惠政策的力度并不足以稳定购房者的心，因此很多购房者群体至今依旧选择继续观望。从我国近期对房地产行业的政策调整来看，国家可能在购房新政上动真格。
据专家预测，随着购房新政的出台和调整，未来的房地产市场将会出现三大变化，可能对用房刚需或者准备“以旧换新”、“以小换大”的购房者存在重大利好。
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那么，购房新政会有哪些变化？对购房刚需者来说，现在下场购房真的合适吗？
中国为什么“死保”房地产行业的平稳着陆？
就在上个月，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发表声明，对楼市政策来了一轮“四箭齐发”，其中包含居民首套房的首付比例下调至15%，全面取消首套和二套房贷利率下限，下调个人住房公积金利率和央行增设3000亿保障性住房再贷款。
很多人可能十分不解，认为中国当下的房地产行业的大开发时代已经落幕，当下的存量房数量已经严重地“供过于求”，为什么宁可限制房价下跌、实施优惠政策，也一定要死保地产经济？
作为中国国民经济的第一大支柱，房地产行业的发展情况直接关系到我国在疫情之后恢复经济建设、保障民生就业和规避金融风险等发展建设是否可以顺利进行。
在宏观经济学中，房地产行业牵连着数十个上下游产业链，关系到几千万人的就业问题，还占据着金融信贷行业近四分之一的债务总量，在新的动能产业没有崛起之前，房地产行业依旧在我国的经济中占据着举足轻重的地位。
据国家统计局针对2020年的统计数据计算，广义上的房地产行业带动了上下游产业近十万亿元的GDP，其中因为房地产行业发展变缓而直接受到影响的上下游产业链的GDP就达到了2.4万亿元。
而直到2023年12月，针对房地产企业的信贷业务金额达到了53万亿，占据了中国银行信贷业务22.2%的总量。虽然房地产行业的信贷业务占比已经出现了逆增长，但想要舒缓这样庞大体量的信贷业务至少需要2-3年的时间。
而房地产行业的“遇冷”，也意味着地方财政面临转型，为了化解地方上的债务问题，税收财政和股权财政的建设显得刻不容缓。
在2024年的《政府工作报告》中，统筹地方债务、谋划财税改革也成为了今年的重点工作内容，只有化解地方隐性债务、推进地方财税改革，才能缓解地方经济的转型发展。
虽然从中长期来看，财税改革是必然选择，但想要摆脱对房地产的依赖，打造地方特色产业集群并非易事，目前已经开始建设以信息技术、新能源、新材料等新兴产业聚集地的地方政府仍是少数。
如今我国正处于新旧动能转换的关键阶段，保障房地产经济的软着陆就是保障我国经济的顺利转型，否则按照欧美、日韩的发展惯例来看，房地产行业的硬着陆就将带来一场巨大的经济危机。
然而，随着中国人口老龄化的加剧，20-50岁的主力购房人口开始出现下滑，而“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的地产行业已经不可能继续“大开发”，消化存量房正逐渐成为一种必然趋势。
中国地产行业的转型方向
从供需关系上看，中国的购房主力人群在2013年达峰值，在过去的十年时间里，中国的城镇常住人口以每年上千万的速度迅猛增长，而如今中国的常住人口城镇化率已经达到了66.16%。
按照国际惯例来看，中国的地产行业的快速发展期已经达到了终末期，对地产行业做出放缓发展调整已经成为了大势所趋。在2022年，中国的城镇商品房套数已经增长到了3.6亿，住房供给已经达到了总体平衡程度。
由此可见，中国购房主力人口从2013年见顶至今，已经基本度过了峰值需求阶段，存量住房的居高不下和房地产行业转向新发展模式也标志着中国房地产市场彻底告别了高增长阶段。
不过，因为地区发展的不均衡等原因，房地产行业将在未来出现以下三种特征：低能级城市人口向大都市圈迁移、购房限制由防“过热”向防“过冷”调整、地产行业重新洗牌。
从发达国家的发展历程来看，大量人口向都市圈、城市群迁移，由于低能级城市所能提供的就业机会不断下滑，三四线城市人口向一二线流入几乎是必然趋势。
不过，从我国的发展现况和欧美经验来看，北上广等超一线城市已经达到了满负荷，未来新增人口转而选择处于核心城市辐射范围的都市圈或城市群可能成为新的选择。
据估计，中国未来80%的新增城镇人口都将分布在19个城市群中，而进一步分化下，以长三角、珠三角为代表的七大都市圈将吸纳约60%的新增城镇人口。
因此，在一二线城市的核心区域或者其辐射范围内的城镇购置房产，依旧可能成为很多“炒房者”的选择，但由于都市圈和城市群的发展范围更大，政策选择的自由性将会大为提升。
其次，取消限购、限贷、限价等前房地产市场过热时期出台的限制性措施也已经成为了大势所趋。为了促进房地产市场的软着陆，核心城市推动优化改革、取消限购是保障房地产行业发展的必然选择。
在当下，楼市表现相当疲软，取消限购不会像上一轮的棚户区大改造时期一样引发新一轮的市场过热，反而可以通过降低利率释放合理的住房需求。
而一二线城市的房地产行业重新活跃起来，不但可以保障地产行业的复苏，还能缓解当地居高不下的房价问题。而随着限购措施的取缔，房贷利率等相关的“助购”政策也能顺利出台。
最后，随着地产行业向一二线城市集中发展，其行业内的大洗牌也就顺理成章。在这一过程中，绝大多数的房企都会消失或者并购重组，促使房地产行业在优胜劣汰中进入成熟阶段。
2024年的地产新政方向：“三大工程”
在2024年房地产投资的发展规划中，由政府牵头推动的“三大工程”将是地产行业发展的主要支撑，由国家提供资金和项目为房地产行业中发展状况相对良好的企业“兜底”。
其中，保障性住房政策是由中央政府提供资金，将开发商手上的存量房转变为保障性住房，而开发商获得的资金将用来保障已经开工的楼盘可以顺利交楼，从而避免因为烂尾楼导致的资源浪费和金融风险。
而对于城中村和老旧小区的改造工作，不但为房地产行业找到了新的发展方向，也为扩大当地的住房业务，并增加了物业管理等后续业务的发展空间。
而“平急两用”公共基础设施建设项目也将为房地产行业在商品房外增加更多的发展方向，而由于建设时需要到增加战略储备、应急避难等问题，其建设成本相较于商品房都会出现一定提升。
这些建筑虽然在平时主要用于保租房、商业街、物流园、酒店等经营性不动产，但因为会在紧急情况下需要租户无条件配合征用，所以其租金一般会低于同类项目。
由此可见，虽然随着我国购房主力人口的快速下滑，商品房的市场将会迎来大幅缩减，但只要地产行业在这一过程中实现行业重组的健康发展，其未来仍有着较为广阔的发展空间。
结语
对于在最近几年有购房刚需的人群来说，在当下选择购房仍将是一个不错的选择。在较短时间，房市价格出现较大波动的可能性不高，而住房需求的刚需却迫在眉睫。
但对于短期内没有换房需求的人来说，继续观望等待显然更加合理。随着商品房市场的缩减，房地产行业在过去野蛮发展阶段的房屋设计将会进行新的调整和改善。
而未来的商品房发展趋势也可能会从目前“鸽子笼”的拥堵重新向小高层、单门独户转变，这对目前没有购房刚需的人来说，或将成为一个更具诱惑性的选择。