1、未取得商品房预售许可证签订的预售合同无效。起诉前取得的，可以认定有效（商品房司法解释第二条）。
2、以未备案为由，请求确认预售合同无效，不予支持。约定以备案为生效要件的，从其约定。但一方以履行主要义务，对方接受的除外（商品房司法解释第六条）。
3、一房二卖，首买人请求确认出卖人与二手买房人恶意串通签订的合同无效（即使房屋已交付），予以支持（商品房司法解释第七条）。
4、出卖人为买受人办理房地产证件是其基本义务，超过合同约定的期限未办证的，应承担违约责任。
5、延迟办证的违约期限的认定：
- ➀延期办证的，从交付房屋后第×日起至办证之日止（已办完证）。
- ➁诉讼期间也未办证，延迟办证的违约期到判决确定之日止。判决后仍未办证的，另寻其他途径办理。
- ➂出卖人通知买受人办证，违约期截止到出卖人通知到买受人后的第×日止（法定的办证期）。
之后仍未办证，应认定为买受人未积极履行配合办证义务，后果由买受人承担。
6、出卖人未按期完成初始登记致使房屋无法登记到买受人名下，应承担迟延办证的违约责任。合同约定交房后的合理期间办证，作为专业的房产开发公司，对办证的流程、周期应有充分了解，因第三人的原因无法办证，不能免除其迟延办证的违约责任。
7、出卖人不能举证证明合同约定的交房期限内履行了交房义务，取得交房证件，应承担延迟交房的违约责任，买受人有权要求出卖人承担延迟交房的违约金。
8、出卖人未按约定时间取得交房证件，导致房产延迟交房给买受人的，违约责任的期限从合同约定的交房期届满次日起计至实缴交付之日止。
9、买受人拒收收房的理由是房屋存在质量问题，可以通过合同约定的保修条款予以解决，不能免除出卖人的保修责任。买受人以房屋质量瑕疵为由拒绝收房，并要求出卖人承担违约责任的请求不予支持。
10、根据买受人提供的证据或鉴定意见，房屋存在主体结构质量问题，应认定不符合交付条件，买受人有权拒绝收房，出卖人因此承担延迟交房的违约责任。
11、买受人请求出卖人承担的延期办证违约金未超过合同约定的计算标准，出卖人请求调低违约金的，不予支持。
12、出卖人延期办证（交房）的违约行为在一审起诉时仍在继续，买受人请求出卖人支付至起诉之日倒计三年内的违约金应予支持。
13、常见庭审发问内容：
- ➀合同约定的付款方式、时间、交房条件、交房期限、办证期限、迟延交房和延期办证违约金计算标准、出卖人免责是由？
- ➁出卖人是否取得预售许可证？是否提醒说明合同中的免责条款？
- ➂买受人是否履行付款义务、未付款的理由、何时办理竣工验收备案登记、交房和房证的时间、未按约定交房的原因、买受人拒绝收房的理由、何时办理初始登记、未按期办理初始登记的原因、出卖人是否履行了通知办证义务、买受人是否履行了配合办证义务、何时办理产权转移登记手续、未按期办理产权转移登记的原因？
14、常见的争议焦点：
- ➀出卖人是否承担延迟办证或延期交房的违约责任？
- ➁出卖人承担延迟办证或延期交房的违约期限如何计算？
- ➂买受人迟延配合办证是否应从迟延办证违约金计算天数中扣除？
- ➃出卖人主张的免责事由是否成立？
- ➄买受人拒收收房的理由是否成立？
- ➅出卖人请求调低违约金的标准能否得到支持？
- ➆买受人请求的违约金是否超过诉讼时效？
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