放弃宅基地，进城买房，奖励5万，你愿意吗？
最近，很多鼓励农民放弃宅基地的消息。
有网友嫌弃奖励补贴给少了，因为“老家农村宅基地都是10-30万”。
也有网友戏谑：“卖了祖宅进城，以后每年得交物业费。”
“家电下乡、汽车下乡、房产下乡。”
但在多数人眼里，农民的宅基地，是他们不愿放弃的香饽饽。
时至今日，农村宅基地再次出现在地方楼市政策中。
一方面是鼓励农民进城买房，为楼市带来增量需求，另一方面是关于宅基地入市的进程。
毕竟此前各地发布的救市政策里，很少会提到农村宅基地。
先有土改，后有地产黄金期。
农村土地改革，也一直被写进高层会议和报告中。
十四五规划中关于宅基地的部分内容
以前，农村耕地可以承包经营；现在，农村宅基地可以进城买房补贴。
鼓励农民进城，成了一道风景线。
今年4月，鄂州市早就提出上述政策：
“农民自愿退出合法宅基地且拆除相关建筑物后，在‘双集中’区域购买新房，按宅基地面积给予购房补贴，退出宅基地归还村集体用于复耕复垦。”
到最近，越来越多地方 楼市新政中，提到宅基地。
先是安徽滁州凤阳县，说“给予退出宅基地奖励”，引起众人的关注。
凤阳县通知中称：“自愿放弃宅基地并进城购房，一次性给予5万购房奖励，并且还与货币、房票安置、购房补贴不同享。”
紧随凤阳县，南通市发布“通十条”，同样提到“自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补。”
具体金额，由南通市各地自行制定。
过去数十年，楼市增量需求的来源，主要有两个：
一个是人口红利，出生人口的增长；另一个是城镇化，人口迁徙。
人口趋势大家也懂，从2022年开始，我国人口总数出现拐点。
生娃靠不住，那就只能依靠农民。
图源自微信公共图片库
城镇化率，去年我们是66.16%，乡村人口还有4.77亿。
而日韩美等国家的城镇化率在80%以上，甚至去到90%。
在中国的地方小县城，农村人口占比远高于全国平均数。
尤其是这次提到“鼓励农民进城买房”的，大多是三四线以下的城市（南通、滁州、鄂州）。
2022年以来，还有长春、玉林、遵义、泰州、安徽潜山等地，鼓励农民进城买房。
无可厚非，是低能效城市在想办法。
只可惜，现阶段看，进城置业门槛对农民来说很高，购房补贴也只不过是“杯水车薪”。
但地方盯上宅基地，就是另一回事了。
宅基地不是资产，不能在市场流转，只有使用权。
也就是，宅基地不能用于买卖，城里人想回村买宅基地？门都没有。
农村人想变现宅基地？也是不被允许的。
但现在，南通、滁州、鄂州等地开了一道口子。
变相允许宅基地进行交易，拿到进城“门票”，刺激农民进城买房的需求。
深化土改，其中一个很重要的方面，就是农村土地利用效率的问题。
滁州凤阳、鄂州在鼓励农民退出宅基地时提到，收回的宅基地将用于复耕复垦，也就是守住14亿人的粮食饭碗。
而除了复耕复垦外，宅基地的市场化流转，有待突破。
此前，一份研究报告中，估算了全国存量宅基地每年转换土地价值估算。
假设每年通过土地交易、资产抵押等土地流转模式释放1%，则每年农村存量宅基地土地大约可以流转15亿平米。
考虑各城市土地拍卖价格、宅基地折价率等因素，若进行市场化流转，存量宅基地转换市场价值大约是3.5万亿，而闲置宅基地转换规模约0.9万亿。
土地，就是财富本身。
所以早些年，土改将“三权分置”扩展至对宅基地的探索，即所有权、资格权、使用权。
虽仅仅是试点阶段，但根据“三权分置”，闲置及存量的宅基地就有机会被激活，可以增加农民土地财产性收入。
甚至能通过引入产业资源，帮助农村发展转型脱贫。鼓励农民退出宅基地进城买房，也是其中一种。
但光是鼓励，是没有用的。或者说，时机还不成熟。
如今参加土拍的房企，都理性了不少，更何况购房者。
想让农民进城买房，还得拿出更大的诚意。
你怎么看鼓励农民放弃宅基地进城买房的政策？
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