摘要：农户宅基地使用权的价值不仅是那块宅基地和地上房屋，还包含着后代申请宅基地的权益、以及兜底保障的价值。
近日，江苏南通、安徽凤阳等地发布通知，鼓励农户退出宅基地并进城购房，对于在指定区域购买新建商品住房的，给予一定购房奖励。
消息一出，很快在社交平台上引发人们的关注。然而，记者在采访中了解到，有个别地方政策已经实行了一段时间，但目前为止，还没有一个成功的案例。
6月20日，“中国凤阳”官微发布了一则《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，指出“给予退出宅基地奖励”，自2024年6月20日至2024年12月31日期间，对纳入2024年土地增减挂范围内和县房屋征收领导小组办公室确定纳入征收范围内的项目，涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受）。
一天之后，6月21日，“南通发布”官微也发布一则房地产新政，其中提到“2024年4月1日至2025年6月30日期间，在主城区（崇川区、南通经济技术开发区、苏锡通园区，下同）范围内购买新建商品住房的，给予购房款总额1.5%的奖补。自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。”
记者了解到，南通各地的奖补标准并不相同，以海安为例，对符合条件的“弃宅进城”农村居民，由所在区镇参照“增减挂钩”政策评估补偿，签订补偿协议后，开具等额房票；“弃宅进城”户凭房票等额抵算购房款；同时凭借认购协议至市住建局领取价值5万元/户的购房代金券。
如东的政策则是对于村集体经济组织成员身份的现有原宅基地资格权人，若其主动申请退出宅基地的，按合法宅基地使用面积给予450元/平方米补偿。此外，对自愿退出（放弃）农村宅基地后，农户（或房屋所有人）规定时间内在如东县城规划区内新购商品住宅房屋的，按所选户型以每户一套建筑面积不超过144平方米计算，给予400元/平方米的购房补贴。
如何看待“5万元”购房奖励？中国农业科学院副研究员王玉庭指出，“我个人认为对农户吸引力不够。因为农户宅基地使用权的价值不仅是那块宅基地和地上房屋，还包含着后代申请宅基地的权利、以及兜底保障的价值。”
易居研究院研究总监严跃进认为：“鼓励农民进城买房本身是好事情，给予补贴也是好事情，但必须要综合去统筹，把潜在的保障工作做好，否则农民会面临很多问题，如购房压力、进城如何生活等。总之，配套的保障和服务应当跟上，如社保、就业等，这些应该在政策里着重提出。如果只提5万元购房奖励，就有些片面了。”
农村宅基地退出机制的探索与完善，是宅基地改革的一项重要任务。2020年9月，全国104个县（市、区）和3个地级市启动实施新一轮农村宅基地制度改革试点，探索宅基地自愿有偿退出机制正是试点重要内容之一。近几年，多地都进行了大量探索与创新。
以上海奉贤为例，2020年，奉贤区被列入全国农村宅基地制度改革试点区。就在近两年，奉贤六墩村位于南庄路沿线的41户村民宅基地房屋被重新翻建，通过村集体流转用于发展总部经济，成为吸引外来企业入驻的“抢手地”。
浙江衢州龙游县的空间置换改革也是一例样本。龙游县致力于推进宅基地空间置换，实现城乡要素双向流动、城乡公共资源优化配置和区域协调发展。该县还创新宅基地换宅基地、宅基地换安置房、宅基地换房票等多种置换方式鼓励农户进城，推出“安居创业”金融贷。
“国家关于宅基地退出有两个前置条件，一个是自愿，一个是有偿，这两个原则把握好，就不会有大问题。”王玉庭认为，宅基地自愿有偿退出政策，满足了一部分农户的需求，特别是已经进城落户、宅基地和农房闲置的农户。因此，将宅基地退出和购房抵扣挂钩，并无不妥，实质是以宅基地权益置换商品房资产，给农户多一种选择。“但农户退出的宅基地，政府和集体是怎么用的？如果政府直接拿走土地指标，其产生的收益集体和农户是否参与分配？分配比例有多大？政府如何使用这些收益？这些都是需要关注的问题。”