6月24日，美的置业（3990.HK）股价上涨近70%。6月25日继续上涨。
根据6月23日晚间发出的一份私有化方案，美的置业计划将其房地产开发业务从上市公司当中剥离。
2023年，美的置业房地产开发业务收入占比高达97.44%。这意味着，保留的业务只贡献了不到3%的业务收入。但即便如此，资本市场还是开了个欢送会，热热闹闹、皆大欢喜地把房地产开发业务送走，似乎只要剥离房地产就万事大吉了。
然而，喧哗背后的真相是，屡屡登上富豪榜的何享健家族这次是在“抄底”。
地主清楚自己有多少余粮，富豪不会亏了自己，大多数时候，他们不会被情绪所左右，所以能看得更清楚、更长远。
私有化方案看起来挺复杂，但是简单概括起来只有以下几步：
第一步，在美的置业内部设立一个子公司，把所有房地产开发业务归并到这个公司名下。
第二步，通过“实物分派子公司股权+现金选择权”的方式，将这家子公司剥离出上市公司体外。而这家子公司的股权，将由美的置业的控股股东和选择实物分派的股东持有。翻译一下，就是剥离出的房地产业务，将由这家公司继续经营，但这家公司变成一家“私人公司”，而不再纳入上市公司报表。
第三步，上市公司美的置业继续经营保留下来的业务。
保留下来的业务是什么？
美的置业原有业务大致可分为五大板块，物业开发及销售、物业管理、物业租赁、旅游与休闲、酒店经营与管理。2023年，美的置业营收735.65亿元，物业开发和销售营收716.79亿元。可以说，美的置业营收中的大部分比例均来自开发和销售。
相比之下，物业管理、物业租赁、旅游与休闲项目、酒店经营与管理这四个业务板块的营业收入分别是：15.22亿元、2.5亿元、1.05亿元、845.1万元。
剥离后，这四个业务板块是美的置业保留的，但房地产开发和销售业务仍由美的置业操盘，并获得相应的管理和服务收入，换句话说，美的置业是其原房地产开发和销售业务的代建人。股权划出去了，重资产变成了轻资产。
由此，美的置业的业务架构变成了：房地产开发代建、物业管理、物业租赁、旅游与休闲项目、酒店经营与管理。后面四个业务应该会合并重新组合。
按照私有化方案安排，子公司剥离之后，股权将由美的置业控股股东和选择实物分派股权的股东共同持有。直白点说，就是公众投资者可以拿私有化之后的公司股权，分享利润，如果不愿意，美的置业的控股股东会用现金补偿，买走这部分股权。
美的置业的前三大股东合计持有上市公司约81%左右的股权，这三家公司分别是美的发展（BVI）有限公司、美域有限公司、美恒有限公司。穿透之后，这三家公司的实控人都指向卢德燕，她的丈夫是何剑锋——美的集团创始人何享健之子。因此，接盘方是何享健家族。私有化完成之后，他们仍会掌握这家公司的话事权。
美的置业这次的去房地产化，大股东有着宽广的济世情怀，自己接盘不受待见的房地产，解放中小股东？没那么简单。
本轮楼市周期调整残酷而漫长，基本健康的纯民营大 型房企凤毛麟角，上市公司里只剩下龙湖集团、新城控股、滨江集团和美的置业等少数企业 。
何享健家族接走的又是什么呢？现在，美的置业的房地产开发业务，还有319个项目，2650万平方米的土地储备，而且，资信水平良好，还能发债融资，现金流状况也还不错。发债融资，发的还是信用债，这在民营房企当中极其罕见。
负债情况也还不错。到2023年末，总资产2015.79亿元，总负债1514.60亿元，资产不仅能够完全覆盖负债，而且还有500多亿元的净资产。这样的盘面，私有化之后，只要不瞎折腾，健康经营，稳定分红，一点问题也没有。
显然，何享健家族觉得地产超跌了，万科董事局主席郁亮也说过同样的话。与其看着股价一路下行，资产减值，那么，还不如利用这个机会买回来，相当于抄了个底。
抛出私有化方案之前的最后一个交易日是6月21日，那一天，美的置业股价已经只剩3.75港元了。这家公司IPO的股价是17港元，最高时达到过19.7港元，也就是说，私有化时候的股价，连IPO时的六分之一还不到。
另一个对资产质量“心里有底”的表现，是开出的现金补偿价，每股5.9港元，这比3.75港元高出了近60%。画外音很清楚：即便开出高出这么多，控股股东仍然认为是值得的。别以为大股东慷慨大方，在给小股东送钱。资本市场不是慈善工厂。
简单算一笔账，除去控股股东持有的股权，公众投资者手里还有2.71亿股美的置业的股票。就算所有的公众投资者都选择要现金补偿，何享健家族需要支付的对价也不过16亿港元左右，更何况不是所有的公众投资者都选择现金补偿。
换句话说，最多花16亿港元，何享健家族就把美的置业净资产500多亿人民币的房地产开发业务都买回自己手里。
还有一个指标，可以观察何享健家族是不是抄底，那就是市净率。这个指标是用每股股价除以每股净资产。当下，房地产行业的总体市净率在0.61倍左右，而美的置业的市净率只有0.19倍了。如果说房地产已经“超跌”，那么没有出险、经营相对稳定的美的置业房地产开发业务，更是“超跌中的超跌”。
用不超过16亿元港元的花费，拿回的是至少有500多亿元人民币净资产的业务，这就是“地产超跌”留给富豪们的机会。他们的看法，和悲观的市场恰恰相反。
更何况，接盘公司仍是美的系的成员。美的置业最近几年能独善其身，充分说明了这一点的重要性。美的集团的存在，是最大的信用来源，更何况美的置业还可以共享美的集团从银行拿到的授信额度。
不知道剥离之后的私人公司，会不会也享有类似的待遇。其实，只要美的集团这个“靠山”还在，剥离出的私人公司稳健经营，其盈利水平和发展前景都可以期待，只不过这一切都和公众投资者没有关系了。
你开你的欢送会，我开我的欢迎会，欢送会上会有旧人离开，欢迎会上总有新人到来。
何享健家族对这样的操作并不陌生。
2005年，以控股股东的身份，美的集团从当时的上市公司美的电器（000527.SZ）手中买走了小家电业务，花费约2.49亿元人民币。这次运作就连手法都与今日美的置业房地产业务的私有化颇为相似：先将小家电业务整合到佛山美的日用家电集团有限公司，然后由美的集团将其买走。
小家电其时所面对的环境，也与今日房地产境遇相似，市场普遍认为，小家电市场已经饱和，这是一项亏损业务。于是，也是热热闹闹，皆大欢喜地把小家电业务“送走”。
然而，此后的小家电业务却走出下行周期，反而蒸蒸日上，到2013年时，美的小家电收入257.61亿元，美的也成为小家电行业龙头。那一年，美的集团以吸收合并重组上市公司美的电器的方式整体上市，2005年仅以约2.49亿元收购的小家电业务，成为了最重要的筹码，吸收合并中的作价，早已数倍于当时的收购价。
何享健的家族毫无疑问抄了个底，多年之后，在房地产开发业务上，这个富豪榜上的家族似乎要复制同样的操作。
多数人看到风险，少数人看到底部，收割与财富的分野，或许就从这一刻开始注定。
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“峰云大小道”
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峰云大小道
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