近日，关于工商银行等的个人住房按揭贷款业务，已可以采用“先息后本”还款方式的消息引发了舆论的关注和热议。为此，机构之家专门致电工商银行了解情况，得到了一线实际经营机构的证实。
本次工商银行在实操层面铺开的个人住房贷款“先息后本”模式，即对于购房者而言，可以在申请贷款后的最初若干年内、只需支付利息，暂不需要归还本金；而该阶段过后再按照传统的模式，按“等额本息”或是“等额本金”支付。由于还款情况前后有所差异，故而该模式也俗称“二阶段”还款法。据机构之家致电的一线实际经营机构个贷经办人员表示，在该分行客户可以在最初两年只支付利息；至于具体期限，因地域差异其它分行可能会有所不同。
个人住房贷款的年限一般长达20至30年，传统而言银行往往是采用“等额本息”为主、“等额本金”为辅的还款方式；具体的操作模式，不但与购房者个人利益息息相关，对于银行也会影响效益。此次工商银行等采用“先息后本”的方式，成了第一批“吃螃蟹”的机构，那么该还款方式在具体操作上究竟有何异同？特别是，对于银行而言，背后或有哪些业务方面的利弊考量？
有助于维持更高的利息收入
机构之家认为，在该业务模式“创新”的背后，工商银行或有充分的利弊考量，对于银行和部分客户而言，可能是“双赢”的局面。
众所周知，包括工商银行在内的绝大多数银行，传统上还是依靠存贷息差为主要盈利模式，2024年1季度，工商银行净息差收入为1640.01亿元，而归母净利润仅为876.53亿元；此外，相当部分中间业务收入，实则也是“息转费”。同时，对于工商银行等国有大行而言，个人贷款尽管在规模上逊色于对公贷款，但由于零售业务的性质，使得银行能获得更高的利息回报。2023年度工商银行个人贷款平均利率为4.23%，而对公贷款平均利率为3.57%，前者明显高于后者66BP，这在净息差日益缩小的当下是难能可贵的。
故而在当前形势下，包括工商银行在内，努力巩固、并提高个人贷款比例是银行提高盈利水平的重要举措，即把更多的贷款业务“零售化”，虽然人力层面更“辛苦”一些，但能赚取比以往贷款“批发”销售更高的利润。数据上，2023年度，工商银行个人贷款、对公贷款规模分别为8.23万亿元和14.30万亿元，故而推算两者利息收入分别为3479.34亿元和5105.31亿元，个人贷款仅以占后者57.55%的贷款规模，创造了占后者68.15%的利息收入规模，由此可见其中的价值。
在重视个人贷款效益的同时，要看到的是，个人住房贷款是银行个人贷款的“绝对主力”。2023年末，工商银行个人住房贷款余额为6.29万亿元、占全部个人贷款的比例高达72.67%；而在房地产行业最为景气的2021年末，工商银行个人住房贷款比例甚至达到了80.09%！故而，方向是明确的，当前要做好个人贷款就要做好个人住房贷款；但挑战也是存在的，当前个人住房贷款的增长相对更需“挖潜”。
如客户可采用“二阶段”的“先息后本”还款方式，一方面降低了前期的还款压力、能够使相当部分“心有余而力暂时不足”的客户能够先行购房“上车”，可以促进工商银行个人住房贷款规模的增长；另一方面，由于“先息”的若干年内，贷款本金并没有减少，故而通过“贷款年均”的增加、工商银行在同一利率下的利息收入实际是有所增加的。
有助于降低风险和成本
众所周知，近年来银行的压力不但来源于收入端，也来自于风险和成本端。由于拨备减值而冲减了利润、为了补偿资本金而发行资本债的问题在业界日益普遍。
2023年末，工商银行的贷款减值准备为7563.91亿元，同比2022年末的6727.62亿元增加了836.29亿元；而工商银行2023年全年归母净利润为3639.93亿元，仅该减值增加部分就可达全年净利润的22.98%，由此可见降低风险的创收价值。
从风险角度看，个人住房贷款的风险水平是相对较低的，2023年末工商银行该项不良率为0.44%，明显低于个人贷款总体的0.70%；同时从六大国有银行总体来看，情况也较为一致。值得注意的是，不良贷款率仅是从风险发生的层面来考虑问题；而一旦产生风险，则由于抵质押物的存在，个人住房贷款的安全性也要远远好于个人消费贷款、信用卡贷款等其它品种。
六大行2023年末个人贷款及个人住房贷款不良情况一览
单位：亿元、%；基础数据来源：iFind
再从成本的角度来看，情况也是如此。根据24年1季报，工商银行一级资本充足率为15.18%、核心一级资本充足率为13.78%，资本充足情况虽然不低、但也并不充分；5月20日，为了应对资本监管新要求，工商银行还发行了两期共计400亿元的TLAC金融债。而个人住房贷款几乎全部为抵押贷款、经济资本占用低，能在发展业务的同时较好减轻银行自身的资本压力。
有助于维持个人住房贷款比例稳定
如上所述，尽管人力等单位成本相对略高，但个人住房贷款对于银行提升效益是利处颇多的。但由于众所周知的问题，当前工商银行的个人住房贷款要想持续增长，正面临着不小的挑战。
在2018年，工商银行的个人住房贷款在个人贷款中占比曾达到了81.43%的峰值；后续几年，尽管贷款规模还有所增长、但其在个人贷款中的占比则是持续下滑的；而2023年，情况则有了进一步变化。
工商银行历年个人贷款及个人住房贷款情况一览
单位：亿元、%；基础数据来源：iFind
工商银行历年个人住房贷款占个人贷款比例走势一览
基础数据来源：iFind
由上图直观可见，工商银行在个人贷款仍能增长的同时，个人住房贷款的占比却是持续下滑的；如何止住这一势头、使之趋于平稳，可能是工商银行的当务之急之一。而 “二阶段”的“先息后本”还款方式，不但能够使当前市场中“心有余而力暂时不足”的客户先行购房“上车”，促进工商银行个人住房贷款规模的增长；另一方面，由于“先息”的若干年内无需归还贷款本金，故而也减少了银行正常房贷规模缩小的压力。故而尽管目前还处于试点阶段，但这一“精细化管理”的策略如能普及，则对工商银行贷款质效的提升，也是颇有益处的。
长期来看，随着社会形势和经济发展阶段的转变，后续个人住房贷款在工商银行业务结构中的权重会如何变化，或许没人能未卜先知；但“鸡蛋不放在一个篮子里”，后续未雨绸缪地发展其它贷款品种，来对冲当前一家独大、个人住房贷款占比过高的必要性是毫无疑义的。
当然，落实到具体的操作中，转变是一回事，如何转变又是另一回事。这种转变应该是审慎、稳健、平滑的，而非激进突兀的；毕竟，银行是有极为细化的绩效考核指标的，“船小好调头”、但工商银行又是“宇宙第一大行”，规模更大、其波动的影响面也更广，故而即使未雨绸缪地应对后续变化，也相对于中小银行需要更多的时间。
“以时间换取空间”是银行业应对问题的一大思路，核心思想即在于平滑指标的大幅波动，工商银行在创新推出房贷“先息后本”的背后，除前述的直接利弊外，或许也是在巩固个人住房贷款的“基本盘”，为今后若干年的业务转型调整争取时间。