上海楼市,分化这个词已经被说烂了,买房人听的耳朵都起茧子了。
可大家都知道楼市在分化,但具体到自己的买房大事上,却是仍然“我行我素”,该踩的坑一个不落。
当然,更多的是购买力限制。
我只有300w的预算,总不能和别人拼一套1000万的房子吧?
说白了,跟投资获利一样,买房赚钱这个事情也是有门槛的,大多数人都能够得到的东西,赚钱的概率不大。
最近我们研究院深入研究了2017年以来上海楼市的成交数据,发现了一些市场规律,对我们买房有重要参考意义。
很扎心但很现实的一点是,刚需买房,就别想着上涨了。
刚需买二手是主流
从上海新房和二手房的成交结构来看:
400万,是新房和二手房交易量的分水岭。
上海400万以下房源交易中,二手交易占一二手总量的70%以上,是绝对主流。
尤其是300w以内的房源,二手成交占比达到了恐怖的90%以上。
上海新房在这个总价段中的供应是缺席的。
上海新房,并不欢迎300w以内的选手。
所以我们看到,大多时候政策对这部分总价段没有倾斜的。
但没有300w以内的二手成交,置换链条是转不动的。
这也是527新政大招出台的根本原因,让低总价老破小、刚需房流动起来,只有刚需房流通起来,置换链条才能从根本上打通。
市场才有能力消化价格更高的新房,次新房。
新政后,低预算刚需该怎么买房?要不要降价卖房置换?
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刚需房是逆周期产品
300W以下房源是逆周期产品,市场下行阶段,价格跌的猛,跌出性价比,换来的是市场份额提升。
如图,2017年至今,每当楼市回调的时候,300w以下的刚需房,成交量会放大。
300W以下房源,2024年成交占比45%,上一轮房价下跌的2018-2019年,该总价段成交占比接近50%。
因为对买房人来说,300W以内讲的是性价比。
这类产品在市场不好的阶段,价格跌幅大,性价比凸显,买房人跑步入场。
而从投资的角度讲,300w以内总价段产品在房价下滑阶段中跌的最多,在房价上升阶段中涨的最少。
因为300万以下的房子,以老破小,远小新,远郊房为主,各有各的毛病,
举两个例子:
300万,能在杨浦中原的国和一村买一套50多平的小两房。
如今的价格已经回到2016年年底。
300w以内,也能买到嘉定江桥2004年的动迁房,富友嘉园。
如今成交价已经比2016年还要低,8年时间,不涨反跌。
根本的,从供需关系来讲:
刚需房的对手盘,是在持续萎缩的;刚需房的供应,是在持续增加的;
外环外天量的新房供应,市区内持续的老破小抛盘,
越来越多的保障房,年轻人有更多的选择。
供需关系失衡,让这类产品在市场弱的时候能体现性价比,但市场好的时候缺乏增长价值。
说白了,刚需是价格敏感型,一旦价格回调到位,就愿意下场。
现在买老破小的买家多半也知道是没有什么投资价值的,能稳住价格,别再下跌就已经非常不错了。
毕竟是刚需自住,年轻人要结婚,小孩要上学。
而且住自己的房子,和租别人的房子,心理感受还是不同的。
中国人的传统是,在一个城市买房,才是真正在这里扎根落地。
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刚改和改善房,是顺周期产品
500-1200W属于顺周期产品,市场下行,价格抗跌,成交占比微跌。
市场上行,价格大幅拉升,成交占比提升。
这类产品所以在市场弱的时候更加抗跌,市场好的时候涨幅更猛。
而刚需成交放量之后,市场多半会走牛,因为这意味着改善的力量已经被积蓄。
总结来看,熊市刚需成交放量,牛市改善加速进场。
买房尽量一步到位
看懂了上面的逻辑,就知道:
如今我们买房,能一步到位,就不要分两步走。
过去的观点是,买房上车时机很关键,先上车,再置换。
现在绝对不是了!普涨时代结束了。
你买的房子如果后期很难卖掉,或者只能原价卖掉,未来置换会更难。
因为你想买的房子涨了。
现在的客群,跟十年前,可以说是一波客群,都是刚需,熬成了改善。
而新鲜的从0到1的刚需,越来越少。
普涨的结束,就意味着:
像郊区的远大新,或者市区的老破小,涨幅可能是微乎其微,甚至下跌。
那么对于纯粹刚需来说,就没有那么急着上车了。
而是要考虑下,买一房的预算,能不能踮踮脚买两房。两房的预算能不能踮踮脚买三房。
要知道未来人口红利下滑,上海的增速已经在变慢了。
所以,很多郊环板块,真的不要碰了。
因为未来的人会越来越少,根本没有接盘侠。
上海有9个城市副中心、5大新城、多个高能规划带,这都需要大量的人口导入。
但是,上海已经不像过去,现在一年的人口导入大概只有6万,讲真的,全部拿去喂临港,都不够塞牙缝,更何况,这些人口会分散在各个地方。
这就意味着,肯定有地段吃不饱。
而市中心核心地段,因为全国高净值人士的涌入,会越来越贵。
现在大家觉得滨江贵,市中心贵,过几年再看看,它会更贵。
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进攻型变防守型
最重要的一点就是我们买房观念要从进攻型转向防守型!
什么叫进攻型?就是在过去几十年,房价永远涨的理念在人们的心中根深蒂固,只要你敢高负债,足够的激进,那就能在市场中通吃!
那什么又叫防守型?就是你不得不承认,未来只有少数城市的少数地段的房子才能真正实现保值增值!
要么别买房,要是买必须做好精确的规划!
未来人口净增长的城市也许还会减少,人口负增长可能会成为大多数城市的普遍情况,
那么你现在认为的所谓核心城市的核心地段在未来还准确吗,恐怕就不一定了!
买房不仅只要考虑自己住得爽就行了,你在买房之前就要考虑好未来究竟还有没有人来接盘,谁会来接盘,不然负债几百万最后砸在手里就麻烦了!
楼市的阶层固化
刚需房涨不起来的原因,是刚需的购买力,没有增长,因为工资没什么增长。
而有钱人却越来越有钱,所以我们看到,2020这一轮放水牛,涨幅最猛的是豪宅。
更重要的原因,是资产增值的速度远远跑赢单纯的工资收入。
楼市分化的底层逻辑,是购买力的分化,是人群的分化,说难听点,是阶层固化。
楼市已经不是随便买入就能赚钱的场所。
买房想要赚钱,就得考虑你的下家,你的对手盘,他的购买力有没有增长,他的需求够不够旺盛。