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导语：本案主要探讨的内容为回迁安置房买卖合同的效力问题。2017年1份，刘某与曾某签订了《房屋买卖合同》，约定刘某向曾某购买曾某所持有的位于南山区某旧改项目的40平公寓一套，总款项为150元。曾某出示《历史遗留违法建筑普查申报收件回执》《房屋楼层抽签确认书》，均指向曾某享有开发商给予的房屋回迁补偿，刘某即按照合同约定支付了90万元购房款。房屋拆除后，机缘巧合之下，刘某向开发商了解到，曾某名下的房产配额已全部出售给他人，无其他回迁房产的事实，刘某深感遭受欺骗，面临着无法拿到回迁房以及已付90万元可能无法追回的境地。随后以曾某违约为由向法院起诉，经法院审理认定，双方签署的合同有效，曾某构成根本违约，向刘某返还90万元购房款，并支付60万元违约金。
一、案情回顾
曾某是深圳市南山区某村的原居民，因该村纳入了旧改项目范围内，曾某获得了开发商给予的房屋回迁补偿。2017年1月份，刘某与曾某签订了《房屋买卖合同》，约定交易房产为南山区某旧城改造项目内的一套面积为40平方米的公寓，成交总价为150万元，指定购房款转入曾某名下银行账户，违约责任为曾某按原告已付购房款双倍赔偿。刘某按照合同约定向曾某支付90万元购房款项后，从开发商处了解到曾某名下的房产配额已全部出售给他人，无其他回迁房产的事实，时至今日，刘某已无法通过履行与曾某签订的《房屋买卖合同》而取得回迁房产，而该合同不能履行的主要责任在曾某一房多卖或无房可卖，虚构事实或隐瞒真相，曾某在民事合同上存在单方违约的过错行为，如该合同为有效合同，则曾某应当按照合同约定向刘某承担违约责任，即双倍返还刘某已支付的购房款项。那么，《房屋买卖合同》的效力问题则成为至关重要的环节，但又该如何认定呢？
二、本案争议焦点如下
1、《房屋买卖合同》系有效合同还是无效合同？
《房屋买卖合同》约定的交易标的，系位于南山区某旧改项目的40平公寓一套，对这一标的进行买卖交易是否合法，将关系到《房屋买卖合同》的合同效力，更关系到刘某后续的诉讼请求能否得到法院的支持。
从双方签署的《房屋买卖合同》上看，合同并未约定具体的房屋坐落，仅约定了房产面积，从实际上看，曾某向刘某出示的《历史遗留申报回执》上明确载明了房产坐落，该房产坐落未在双方签署的合同中明确，且该房产尚未拆除，因此，应当认为刘某与曾某交易标的，实际上是拆迁后开发商拟补偿的40平米的房产，也即回迁房指标的权益，而并非拟拆迁的小产权房。而回迁房指标，应当是一种拆迁安置权益，是一种财产权利，类似于股票、有价证券等，属于合法权益，法律并未禁止该权益的交易。
故案涉的《房屋买卖合同》系刘某与曾某的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应严格按照合同约定履行。
2、刘某未能取得拆迁权益，可以向曾某主张哪种违约责任？
本案中，曾某并未与开发商签订相关面积及户型的拆迁补偿协议，曾某未能按照《房屋买卖合同》约定向刘某提供交易标的，买卖合同因曾某原因无法继续履行，曾某构成根本违约，刘某有权解除合同并要求曾某承担合同的违约责任。
而《房屋买卖合同》中关于“如果甲方违约，需按乙方已付购房款双倍赔偿”系双方对于违约责任的约定，在合同有效的情况下，双方应当按照该约定履行。依照该约定，曾某除应向刘某退还已付的购房款90万元，还需另行向刘某支付90万元的赔偿款。但该违约责任明显过高，在曾某提出该主张时，法院必定会酌情予以降低，但也应当综合考虑曾某的过错情形：曾某已和开发商签订了确认合同，却将名下的旧改房屋全部卖与他人，本身即存在合同诈骗的嫌疑，主观恶性和社会危害大；且造成刘某无法取得该回迁房指标的原因是曾某在民事合同上存在单方违约的过错行为等情形。
三、法院裁判
针对本案合同效力问题，曾某认为双方交易的是当地村民拆迁的回迁房，尚未取得房产证，是不能进行交易的房屋，双方签署的合同违反了法律法规的强制性规定，合同应属无效。经法院审理认定，双方交易标的为拆迁后开发商拟补偿的40平方米的房产，而非拟拆迁的小产权房，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当严格按照合同约定履行。曾某未能按约定交付交易标的，且现已无法继续履行，其构成根本违约，刘某有权解除合同并要求曾某返还刘某已付的90万元购房款并承担违约责任，刘某虽未能举证证明其实际损失，但结合合同的签订情况，被告的过错程度，最终酌定曾某向刘某支付60万元违约金。
四、道华律师案件评析
1、买卖拆迁指标并未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。
在博取拆迁利益的方式中，如直接购买小产权房，因小产权房的情形复杂多样，买卖合同在不同情况下可能会被认定有效，有些则被认定为无效，存在较大风险，但现与本案无关，暂且不论。本案刘某与曾某交易的标的为基于旧改项目而获取的回迁房权益，是一种拆迁安置利益，属于合法的财产权益，法律并不禁止此类财产的交易，因此，刘某与曾某签订的《房产交易合同》系原告与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应严格按照合同约定履行。
2、合同约定双倍赔偿已付购房款的约定是否过高？
在《房产交易合同》有效的情况下，因曾某原因未能向刘某交付标的，构成根本违约，刘某有权解除合同并要求曾某按照合同约定承担双倍赔偿刘某已付购房款的违约责任。本案中，刘某已向曾某支付了购房款90万元，如按照合同约定，曾某除已返还购房款90万元外，还需要另行承担90万元违约金。这种情况下，如刘某未能提供充分证据证明其因曾某的违约行为所造成的财产损失，则经曾某提出违约责任过高的主张后，法院将酌情予以调低，故本案法院酌情确定曾某向刘某支付60万元人民币作为违约金。
五、相关法律法规索引
1、《深圳市城市更新办法》第三十七条 城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。
城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建设的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。
2、《深圳经济特区城市更新条例》第三十四条 城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。
3、《深圳市城市更新办法实施细则》第五十三条 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。
4、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
5、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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