道华房产律师团
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导语：2021年，李某向邱某购买了位于深圳市罗湖区的学区房一套，总房款为400多万元，后双方再次签署了《补充协议》，邱某确认房产附随的学位现被邱某女儿锁定，邱某承诺在2021年6月底读完本学期后配合李某解锁该房产锁定的学位。合同签订后，李某即按照约定向邱某支付了全部购房款，邱某亦配合将房产过户至李某名下，却未按照补充协议约定解锁房屋锁定的学位，导致李某的孩子未能如期入学房产学位所属学校，致使孩子只能入学私立学校，为此产生了较高的学费。经多次催促，邱某始终拒不配合解锁学位，李某随即委托道华房产律师团代为诉讼，经二审法院改判，判令邱某承担高额违约金。
一、案情回顾
2021年3月，李某与邱某在中介公司的居间下，签署了《二手房买卖合同》，约定李某以400多万元的价格向邱某购买其位于深圳市罗湖区的一套房产，同日，双方签署了《补充协议》，明确邱某确认房产附随的学位现被其女儿锁定，并承诺在2021年6月底读完本学期后配合李某解锁该房产锁定的学位。合同签订后，李某履行了付款义务，邱某亦将房产过户至李某名下，却未按照约定解锁学位，导致李某子女无法在房屋所在学区就读。
二、道华律师梳理本案争议焦点如下
1、如何证明案涉房屋学位是因邱某违约导致无法解锁？
依照《补充协议》的约定，邱某承诺于2021年6月底配合将案涉房产的学位解锁，却未能按照约定解锁学位，系因学位涉及的政策原因，还是邱某自身不愿解锁，这将关系到后续法院对解锁学位以及邱某承担违约金额的判项结果。
一审过程中，道华律师向法院提交《调查申请书》，申请法院向罗湖区教育部门发函询问案涉房屋学位的锁定情况以及能否解锁，教育部门回函确认“该房产学位已被锁定，如学位申请者就读期间转学到罗湖辖区以外的学校就读，可申请解除对该房产锁定”，应当认为案涉学位完全系邱某能够办理解锁，而故意不予办理，并非因政策等客观原因导致其无法办理，案涉学位至今未能解锁完全系因邱某的过错所致，其应当承担相应的违约责任。
2、法院能否判令邱某解锁案涉房产学位？
依照罗湖区教育部门的回函，涉案房产仅需由邱某将其孩子转学到罗湖区外的公立学校或是罗湖区内的私立学校，李某即可向罗湖区教育局申请解锁涉案房屋学位，且《补充协议》约定邱某配合解锁案涉房屋学位，系双方的真实意思表示，李某要求邱某配合解锁案涉房产学位，不违反法律法规。仅从双方约定的情况上看，邱某应当负有解锁学位的义务。
但法院的判决系具有强制执行效力的，法院对于判项并非完全依照双方意思及法律法规，会综合考虑行政机关的职能范围以及判决的可强制履行性。邱某在庭审过程中曾明确表示，因其个人原因，无法履行该义务，由于该义务有一定的人身属性，即使判决也并不一定能够得到执行，故法院未判令邱某配合解锁案涉房屋学位。
3、邱某应承担怎样的违约责任？
双方签署的合同明确约定“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同”，具体到本案中，依照该违约条款的约定，将涉及邱某解锁学位的义务，如按照该约定履行计算至邱某解锁学位，邱某将承担天价违约金。对于约定明显过高的违约金，法院通常会酌情确定一个具体的金额，亦将综合考虑李某的实际损失，双方对于违约行为的过错程度、主观意识等。道华律师指导李某收集相关损失的证据，向法院提交了李某孩子入学民办学校的高额学杂费凭证、房屋租赁合同及付款记录、交通记录等相关证据证明因邱某的违约行为而产生的各项损失。
三、一审法院判决违约金过低，经道华律师代理上诉，二审采纳道华律师观点，改判支持违约金20万元
一审法院经审理，综合考虑法院的案件受理范围以及解锁学位的强制履行性，未判决邱某解锁学位，仅支持邱某承担5万元违约金。道华律师综合自身诉讼经验，认为违约金存在可争取空间，经李某确认，向深圳市中级人民法院提起上诉。
道华律师提出，双方在签署案涉合同的当日，另行签署了一份《补充协议》，邱某负有配合解锁该房屋锁定学位的义务，应当认为学位是涉案房产交易的重要因素，而依照教育局的回函，该房屋学位还有5年时间才能自行解锁，李某需另行寻找民办学校，将承担高额的学杂费用以及交通费用，且学区房学位是极其稀缺的社会资源，客观上讲，就读重点学校与普通学校享受的教育水平、对未来的影响是不可估量的。李某系普通工薪阶层，举债购买案涉房产，却被邱某恶意占用所附属学位，李某不但子女没有享受到相应师资教育，还要额外承担高额银行贷款。
最终，二审法院采纳了道华律师观点，认为一审法院酌情判定邱某支付5 万元违约金过低，再结合本案房产的交易金额及学位被占用的实际情况，酌定邱某赔偿李某违约金200000元。
四、道华律师案件评析
1、在违约金约定过高的情况下，法院会根据违约方过错程度酌情判令违约金标准。
在合同明确约定有各自履行义务的情况下，一方未能履行所导致违约事实的发生，法院在审理时会着重审查违约行为的发生原因以及责任归属，这也将极大地影响后续的裁判结果。
本案中，道华律师向法院申请调查案涉学位情况以及能否解锁，经过罗湖区教育局的回函，确认了学位至今未能解锁，且由邱某实施一定行为，即将其孩子转学到罗湖区辖区外学校就读后，李某即可自行申请解锁学位。由此认定了未能解锁学位系邱某自身原因所造成的，应当承担相应的违约责任。
2、违约责任的认定，需要综合考虑合同约定以及实际损失等各项情形。
在双方约定的违约责任过高的情况下，法院将会综合考虑守约方的实际损失，并结合合同的履行情况、双方过错责任等，依据公平原则酌定违约方所应承担的违约责任。
本案中，道华律师及时向法院主张李某因邱某的违约行为所产生的各项损失，包括李某孩子就读民办学校的高额学杂费、交通费、房屋租金等在学位被锁定期间内所产生的损失，以及教学及师资资源的缺失，邱某完全能够办理解锁学位而故意不办理的主观恶意，最终促使二审法院改判违约金额为20万元。
五、相关法律法规索引
1、《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
3、《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
道华房产律师团--房产与小产权纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权房法律服务领域，深圳本土专业品牌，成功代理超1000宗房产与小产权房纠纷案件，涵盖：商品房、二手房、土地、小产权房（绿本房、农民房、统建楼、历史遗留等）相关的买卖违约纠纷、房屋确权、遗产继承、分家析产、拆迁补偿等，熟悉深圳政策法规，对案件结果精准把控，胜诉率高，赢得客户一致好评。
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