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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
最近，据万家行锐旗团队发布的消息称，翠湖里一套建面约139㎡房源，还是中间楼层，二手房成交仅约27000元/㎡。
翠湖里不是大名鼎鼎的豪宅吗？二手房竟也只用“2字头”了？对此，我们查询了其他平台的相关数据。
据安居客、贝壳、温都信息等平台公布的信息，近期翠湖里的二手房成交价，在约27000-35000元/㎡不等。
另据周边中介经纪人称，最近翠湖里确实在降价。
这几套约27000元/㎡的房源，分别为建面约139㎡、约174㎡，而翠湖里这两个面积段，均位于小区南侧，面朝机场大道，有一定的噪声。
因此，约27000元/㎡仅代表个别房源，不代表整个翠湖里。而这些房源当初一手房销售时，中低楼层含装售价一般在30000元/㎡多点，定价比其他房源要便宜一些。
不过近期，受楼市持续低迷影响，一些急卖房源为加速成交，往往挂出明显低于市场价的价格。
而购房者充分利用房东的急卖心态，也生怕房价继续下跌而买亏，几乎“拿着大刀砍”。
在这样的市场环境下，二手房的成交价格很乱，几乎什么价格都可能出现，已难以精准反映市场价。
而去年，翠湖里还有一套建面约174㎡的房源（含两个车位），在法拍平台上流拍两次，第二次起拍价仅约28200元/㎡，也没人要。
综合以上信息，翠湖里确实有不少房源，二手房在降价。
比起其他普通新盘，翠湖里跌得不算太多。但是，相对抗跌的豪宅，像翠湖里这样降价的，不多见。
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翠湖里是近年温州较为知名的豪宅，于2022年交付。大面积玻璃立面、超大楼间距、中式园林，让翠湖里有别于多数新盘的同质化，做出了自己的特色。
2018年开盘时，翠湖里卖得并不便宜，整体含装均价约36000元/㎡，价格并不比同期开盘的其他豪宅低。
这些年，这批豪宅陆续交付了。虽然楼市总体下行，但这批豪宅大多还是比较抗跌的。与开盘价相比，二手房价格几乎没怎么跌，挂牌出售的房源也不多。
相比较之下，翠湖里是这批豪宅里，少有出现房价下跌的豪宅。这一点，从翠湖里刚交付时就有超百套房源挂牌，就能看出端倪。
就温州的房价体系而言，既然被称之为豪宅，单价总要能站上30000元/㎡大关。
去年下半年以来，像金色尚品等地处老城区、有10多年房龄的老牌豪宅，二手房价明显下跌，开始出现30000元/㎡内的成交价。
这些老牌豪宅，地段虽好但周边城市界面太旧，房龄也久，其建筑风格也不再流行，在楼市低迷时不再抗跌很正常。
然而，交付仅约2年的翠湖里，在外立面、园林景观等方面很亮眼的情况下，二手房价走势竟与这些老牌豪宅一样。
翠湖里并不完美，尤其是它的全装修，有不少质量问题。而原来较高的4000元/㎡装标，把房价拉得虚高，缴费后又没达到预期效果，拿到二手房市场上，自然严重贬值。
不过，同批新盘全装修存在质量问题的不少，且很多改善型、高端购房者，都会拆了重装，可见这并非翠湖里价格下跌的全部原因。
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翠湖里不抗跌，另一个的原因，在于其所在的蒲州板块，价格明显下跌。
要知道，这些年温州其他抗跌的豪宅，基本都位于滨江商务区、中央绿轴区域，周边二手房价哪怕不再疯狂，总体还能维持高位。
然而，翠湖里所在的蒲州板块，这些年几乎成了温州二手房价格下降的代表区域。
像澜悦府、璟悦府等新盘，2019年开盘时的含装均价约27000元/㎡。后来，未来之城、凯迪中心、未来旭辉城等开盘，含装均价更是接近30000元/㎡。
如今，已交付的澜悦府、璟悦府、未来之城、未来旭辉城，二手房成交价基本仅约20000元/㎡出头，不少购房者号称亏百万出售。
蒲州板块的新交付商品房，偶尔还会出现20000元/㎡内的急卖房源，一旦挂出就很快出售。
翠湖里对面仅一路之隔的新盘云潮中心，首期住宅开盘均价仅约22000元/㎡，截止今天暂无成交房源备案。
相比较翠湖里的高端定位，后来的澜悦府、璟悦府、未来之城、凯迪中心、未来旭辉城、樾品园、云潮中心等，均定位为刚需、首改产品，多个新盘起步面积仅约建面约89㎡。
更要命的是，近年蒲州还交付了一大批安置房，且很多拆迁户手头持有大量房源。
如今，这些安置房的小户型二手房价仅约12000元/㎡，大户型价格更低，更是坐实了蒲州板块的刚需定位。
还有蒲州板块的吾悦广场，其招商品牌主打性价比，同样针对刚需群体。吾悦广场以南的高约248米、签约W酒店的凯迪中心超高层地标，迄今也未出地面。
而当初很多投资客，就是冲着吾悦广场、W酒店买的房，如今各方面未达预期，集中抛售，让蒲州板块二手房挂牌量大、成交价低。
当前，光贝壳平台显示，蒲州一带新交付商品房、安置房，就有300多套二手房挂牌，这还不包括其他平台的挂牌房源。已交付的未来旭辉城，还剩一些一手现房在售。
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当蒲州板块整体定位、价格整体走低，翠湖里自然很难一枝独秀。
更何况，翠湖里周边开发水平也并不高。
小区东侧、北侧仍有一些老旧小区、老旧工业区，与其高端定位完全不符，形成剧烈反差。根据规划，这些老旧小区、老旧工业区大多将拆迁，但尚无执行时间表。
小区西侧，早期的同人花园，除别墅外，小高层住宅老旧之后已逐渐祛魅，不再被视作品质住宅，二手房价早已跌至20000元/㎡内。
至于蒲州河沿岸的世纪锦绣园等别墅，虽然二手房价仍高高在上，但作为不同类型产品，无法带动周边的高层住宅。
综上，很多高端客群不太认可蒲州的高端属性，更倾向于滨江商务区、中央绿轴区域。
而蒲州离滨江商务区、中央绿轴区域都很近，当前滨江商务区仍有多个新盘在售，约35000元/㎡也能勉强挤进门槛。
在此情况下，高端购房客群，当然优先选择滨江商务区的新房，而非翠湖里的二手房。除非，翠湖里的价格很低，明显低于心理预期。
在楼市上行期，像翠湖里这样的高端新盘放在蒲州，还是受欢迎的。而一旦楼市下行，购房者日趋保守，一些问题被放大，它的尴尬就暴露出来了。
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