最高法院:签订商品房买卖合同实为以房屋抵顶欠付工程款的,仍可构成商品房消费者优先权并排除抵押权的执行
作者：唐青林 李舒 赵佳星(北京云亭律师事务所*)
阅读提示：关于以房抵债情形下，债权人能否构成商品房消费者、排除抵押权的问题，司法实践中存在一定争议。有观点认为，如签订商品房买卖合同的目的是为了抵偿债务，房屋交易仅系消灭金钱债务的履行方式，并不能改变买受人在本质上系普通金钱债权人的地位，如认定买受人权利能够排除抵押权，则有损其他债权人利益。也有观点认为，以债权抵顶房款仅是支付房款的一种方式，只要以房屋抵顶债权是真实的，并且符合其他法定条件、存在保护其生存权及居住权的必要，抵债的债权人就能够排除抵押权人执行。本文拟通过最高人民法院一则案例对上述文件进行研讨。
裁判要旨
以房抵债不影响商品房买卖合同法律关系的建立，在符合商品房消费者优先权的其他条件下，买受人仍然能够排除抵押权人的执行。
案情简介
一、2016年4月，华屹置业公司与李光笏签订《商品房买卖合同》，约定李光笏向华屹置业公司购买在水一方小区的房屋一套。在签约时，由李光笏一次性付清房款，华屹置业公司应在2016年4月4日前交付房屋。
二、2016年4月14日，华屹置业公司向李光笏开具收据，载明收款事由为“甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司工程款抵房款14某2—1302”。后李光笏入住该房屋使用至今。2018年6月19日，税务机关开具了案涉房屋纳税的增值税发票。
三、2014年11月，华融资产甘肃分公司以华屹置业公司等为被告向法院起诉，一审法院于2015年5月作出（2014）甘民二初字第61号民事判决书，
四、经华屹置业公司等上诉，最高院于2016年3月作出（2016）最高法民终84号民事调解书，华屹置业公司等均确认接受一审判决认定全部债权债务金额及责任。
五、后因华屹置业公司等未及时履行生效判决，华融资产甘肃分公司向一审法院申请强制执行，并由一审法院于2016年7月作出（2016）甘执33号执行裁定书，裁定华屹置业公司位于在水一方的住宅、商铺、土地抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款由华融资产甘肃分公司优先受偿，并进行查封。
六、2021年8月，李光笏向法院提出案外人执行异议，并裁定中止对案涉房屋的执行。
裁判观点
1.华屹置业公司与李光笏在2016年4月14日签订《商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间。
2.购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，并不因此改变李光笏与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。
3.案涉房屋交付后，李光笏已实际装修入住，且李光笏名下并无不动产登记信息记录。
4.综上李光笏符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。
相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十八条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
法院判决
最高院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：李光笏是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
在东方资产甘肃分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，李光笏欲排除案涉房屋的执行，应具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，即：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：
首先，华屹置业公司与李光笏在2016年4月14日签订《商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间。东方资产甘肃分公司上诉认为案涉购房合同未经网签和备案，有倒签的可能性，但并未提供证据予以证明。对于其上诉主张李光笏与华屹置业之间的购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，应当认定为以物抵债协议，而非商品房买卖合同的理由，本院审查认为，东方资产甘肃分公司在本案诉讼中并不否认华屹置业公司与甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司达成协议，以包括本案所涉房屋在内的2套房屋抵顶华屹置业公司所欠工程款的事实。而华屹置业公司在与李光笏签订《商品房买卖合同》的同时，也向李光笏出具收款收据，记载事项与上述事实吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变李光笏与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故东方资产甘肃分公司认为李光笏与华屹置业公司之间并非商品房买卖合同关系的理由不能成立。
其次，案涉房屋交付后，李光笏已实际装修入住，且根据永靖县自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果(家庭住房状况)》显示，李光笏名下并无不动产登记信息记录。第三，华屹置业公司向李光笏出具的收款收据载明李光笏已支付了全部房款，亦超过合同约定总价款的百分之五十。因此，李光笏对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。
案件来源
中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、李光笏等申请执行人执行异议之诉民事二审判决书[最高人民法院（2023）最高法民终123号]
*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。
作者简介：
唐青林律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，中国人民大学法学院，法学硕士学位，曾先后在农业部、律师事务所从事法律相关工作20年。北京大学国际知识产权研究中心研究员、最高人民法院诉讼服务志愿专家（2023-2028）、北京市律师协会第十一届公司法专业委员会副主任。北京外国语大学法学院研究生校外导师。中国民主建国会会员。美国国务院国际领导者访问项目（International Visitors Leadership Program，简称IVLP）访问专家（知识产权方向）。
唐青林律师擅长重大疑难案件诉讼与仲裁、公司法（公司诉讼和公司治理、公司并购重组）、知识产权法（商业秘密）、刑事辩护（主要包括金融犯罪、公职人员犯罪、企业家犯罪）。
唐青林律师公司法领域在中国法制出版社出版过《公司保卫战》《公司控制权争夺战》等十多本法律实务著作，在商业秘密领域出版过《商业秘密案件裁判规则》等三本著作，办理过39起在各高级法院和最高法院审理的案件并获得令人满意的结果。
唐青林律师长期关注公职人员犯罪、企业家犯罪领域研究。办理了大量涉及公职人员和企业家犯罪的案件。在北京大学出版社和中国法制出版社出版过四本刑事辩护领域的法律实务著作，包括《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，北京大学出版社2008年出版；《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，中国法制出版社2017年出版；《职务犯罪难点要点剖析——程序辩护卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版；《职务犯罪难点要点剖析——定罪卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版。
唐青林律师作为法律专家嘉宾受邀参加CCTV法制专题节目“大家看法”节目，对相关法律事务进行点评，唐青林律师多次被《新华社》《人民网》《知识产权报》、《科技日报》《民主与法制时报》《中华英才》《企业观察报》、《中国贸易报》等全国专业性媒体广泛报道。
唐青林律师曾经在《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》发表论文，在北大出版社出版的《企业家法律防范风险》2008年起连载于《法制日报•周末版》。
李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作十余年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所律师合伙人。
李舒律师擅长处理公司法律事务（含公司常年顾问、公司改制和控制权争夺等）、商事争议解决（含诉讼和仲裁）、强制执行与资产处置、金融与投融资、破产重整等领域的法律事务。执业以来，曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益最大化的角度就疑难复杂案件提出整体解决方案，参与办理各类案件总金额达数百亿元。
李舒律师对公司、金融、借贷、担保、执行及刑民交叉等领域有长期而深入的研究，已经出版的著作包括主编《担保纠纷疑难问题及诉讼实战指南》《财产保全与强制执行》《公司诉讼疑难法律问题解读》等。
李舒律师在其长期关注的民营企业家权利保护领域和涉民营企业家财产纠纷和处置等重大疑难复杂案件的整体解决方面，对相关法律问题和司法政策有系统而深入的研究，并有诸多成功案例，2019年在中国法制出版社出版了《民企产权保护政策汇编与解读》。
李舒律师与国内外媒体长期保持友好合作关系，并就诸多法律实务问题接受数十家国内外著名媒体采访，曾受邀在清华大学、人民大学、南开大学、北京交通大学、北京仲裁委员会、中国华融、际华集团等机构为各界讲授法律实务课程。
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