天津楼市，逼出了“换药不换汤”。
10年前，中产买房偏爱广袤的新区。
哪怕距离主城二三十公里，也没有抗性。
去东丽湖买个别墅、去铁东北路买个大洋房……
当时信奉的是：房价上涨预期强、板块规划能兑现，买的是未来。
以至于，中产买房“郊区化”盛行多时。
现在，这几乎成了伪命题。
城市发展进入低速时代后，摊大饼式的新区并没等来成熟。
烟火气不足、城市配套跟不上，劝退中产。
中产买房不再“郊区化”，而是“换药不换汤”。
什么叫“换药不换汤”？
汤，是城市配套、生活环境；药，是房子。
汤还是原来的汤，还是老味儿的；药是新升级的配方。
不离开原来的生活半径，住更好的房子，这是中产们追求的。
以前拼涨幅、拼预期，现在拼现状、拼生活。
这样的趋势越来越明显了。
今年一季度，买环城新房的人群中，来自市区的比例升至49%。
将近半数都是市区外溢，竟然比去年增长37%。
主要集中在环城的环内部分。
包括西青水西、北辰南仓、东丽津滨大道、津南双林……
这些板块的共性是，还处在原来的城市配套半径内，但房子的产品又好一大截，“换药不换汤”。
除了环外郊区发展动力不足之外，还有几个原因，造成“换汤不换药”趋势越来越强。
❶ 市区二手房成交量高，置换链条打通。
虽然行情差，但二手房一直成交活跃，工作日还能保持100套以上（贝壳数据）。
去年成交占比已经达到65%，今年4月又上升到73%。
一季度，仍为5年同期第二高（仅次于去年小阳春）。
全市二手房成交中，市区占比最高，32%。
背后都是卖一买一的改善需求。
但因都在降价卖，导致新房购买力也下降了，普遍的置业预算在250-400万。
而且对面积的需求，至少100平米以上。
市区新房，还是贵。
基于这样的总价和面积，中产不得不往外走，寻找符合需求的板块。
❷ 购房政策调整，有首套名额。
去年901新政后，实行分区认定首套。
市区与其它区住房套数不互认，很多家庭买房获得了首套名额。
❸ 偏重产品改善，田忌赛马。
市区外溢的中产改善，户籍、学籍不重要，更看重产品。
特别是三代产品深入人心，激发了换房需求。
刚需和豪宅或许对新产品“无所谓”，偏偏中产是最追求潮流的。
最新的手机、最新的新能源汽车，房子也得是最流行的。
所以他们看不上市区的老破大二手房。
在“换药不换汤”的板块，可以“田忌赛马”。
在三流地段，用二流价格买一流产品。
在绿城水西雲庐不到400万买125平米洋房。
在中建理想城320万买130平米洋房。
在龙曜城250万买129平米洋房。
在金茂智慧科学城300万买128平米洋房。
包括即将开盘的中交海河玺，400多万买143平米大洋房……
一步跨进市区，共享城市资源，不用降低生活品质。
全部都是三代新产品，而且都是改善的面积段。
这是最理想的配置。
市中心是一流地段、一流产品，那肯定也是一流的价格，中产承受不了。
❹ 天津购房的承载力。
“换药不换汤”是必然趋势，因为天津的工资水平就在这了。
中产家庭月供能力7000元算比较高了，只能承载总价300-500万的房子。
注定只能用地段换产品。
基于这种现状，再考虑到人口结构的变化——
老龄化严重，出生人口减少。
天津60岁以上人口比重大幅增长，已经达到22%；65岁以上人口占比14.75%。
这种趋势还在加剧。
如今时代不一样，退休老年人观念早就变了。
不再紧衣缩食，反而对生活空间、环境有更多追求。
特别是体制内的退休人员，既有换房需求，又有购买力。
未来能“换药不换汤”的板块，有长期价值。
西青：中北镇、水西、西营门（西营门是具备承载南开改善的素质的，只是板块还没启动）
津南：双林、海河柳林津南部分
东丽：津滨大道、海河柳林东丽部分、金钟河大街
北辰：南仓、大运河、未来城
这类板块符合市场需求，所以成长性不用担心。
客群越来越广泛，后期的流通性也没问题。
值得被看好。
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