央行扔出三大王炸政策后，周末楼市爆场了。
不仅是天津，全国同频。
大家一下慌了神儿，面对猝不及防的热度，更迷茫了。
楼市这就起来了？
我们需要回答一个问题：
这波行情，是脉冲还是反攻？
可以明确，市场还没到反攻的阶段。
现在的天津楼市，正式进入“调头期”。
什么是“调头期”？
开车调头时，车速很慢，甚至会停下来。
需要时间慢慢把车头转过来，之后才能踩油门、提速。
楼市也一样，很难V型反弹。
要经历多个脉冲行情，不断砸实后，才会调头上扬。
天津楼市正处在这个阶段。几个理由：
❶ 超预期的政策出现了
这是个信号。
救市救到现在，在预期范围内的政策，已经形不成刺激。
比如天津430新政，市区120平米以上新房不限购。
本在大家预期之内，市场没什么起伏。
央行把首付降到1.5成、取消商贷利率下限，这就属于超预期的政策。
也只有“超预期”，才能影响感性，扭转情绪。
这些年房地产为什么容易超涨超跌？
因为感性大多数时间会战胜理性。
政策内容本身不会让市场V形反转，而是中央不断强化的救市力度和决心。
如果市场没起来，还会继续出台超预期的政策，已是明牌。
接下来一个月，刺激不会停。
❷ 成交量已经抬头
周末天津新房认购量平均涨了30%。
观望重、需求积压多的新盘，体现的很明显。
存量客户倒不是因又降了0.5成首付，而是受超预期的政策带动，果断进场。
这些需求一直在“把门”，不离场也不进屋。
一旦预期明朗，会立刻出手。
任何市场，需求都是正态分布的，被压抑势必会反弹。
另外，首付1.5成的确撬动了小部分增量需求。
有位买房人，首付预算不够，但还款能力没问题，政策一出，马上订房了。
二手房成交量，也创下年内第一高。
周日攀升至400套，周一工作日也能保持200套以上，量冲起来了。
放量，才是筑底的信号。
❸ 二手房业主情绪修复
业主恐慌抛售，是楼市最不稳定的因素。
甚至拖拽了新房，全国均如此。
这次的超预期政策，其实“主攻”二手房业主。
相当于给他们还击的武器，不用被按着打。
和平学区房，立刻停止抛售。
有些拆间的挂牌价，涨了20万、30万，业主信心回归。
三片200多万的普小，没有再降价的。
河西一片学区房，业主现场涨5万，也成交了。
其它二手房，虽然挂牌价没涨，但不好谈价了。
之前9%的议价空间，开始缩小。
跌幅收窄，也是触底的信号。
二手房价格稳定，新房价格才能稳定，成交就能放量。
正因有“调头期”，才有机会出现“买点”。
道理很简单，车不动时上车才安全，一动起来肯定危险。
“买点”的特征就是“房和钱”同时便宜。
房价和利率大多数时间呈反比，只能出现短暂交汇。
现在正处于交汇段，即合适的买房时机。
一旦成交量连涨3个月，就会出现房价上涨，交汇点消失。
预计天津楼市三季度末触底，今年买房等年底并非最佳选择。
很多新盘成交量低，不是房子本身的问题，只是受情绪裹挟太严重。
性价比高的楼盘，必须做决定了。
❶ 比板块内竞品便宜。
比如金融街融府、梅江和悦……
❷ 比周边二手房便宜。
比如中建理想城，金地艺华里，绿城晓月晴川，金地风华919……
只要出现这两类情况，再加上产品过硬，不用犹豫，可以直接入。
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