作者：周军律师
如需帮助可关注，私信必复。
建筑施工合同纠纷中，经常会出现发包人资金断裂，无法支付工程款，而使用房产予以抵充的情况。
当发包人以房冲抵工程款后，施工方可否排除其他债权认热的强制执行？
最高院在《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议案书》中明确：
施工方以冲抵工程款的方式购买的房屋系工程款债权的物化载体，法定期限内的工程款优先受偿权优于抵押债权，其可排除强制执行。
裁判要旨
承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。
建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。
《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
如需帮助可关注，私信必复。
【案例索引】
《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书》（2020）最高法民再352号
普及法律常识，帮您维护权益。
关注点赞转发，让亲友都得到法律保护！