近日，市场盛传国家层面将采取重大举措解决房地产问题，或将收购各地烂尾楼转为保障性住房，对外出售或出租。
消息一出，引发社会各界热议，有人认为这是一条可行的新思路，既解决了烂尾楼问题，也不需要另外建造保障房。
也有人表示顾虑，收哪家的烂尾楼？什么价格收？收来的烂尾楼如何消化？
近期，各地为稳定楼市已经有不少政策落地：
郑州、南京、南通、淄博、宁波、盐城、济南等超30个城市表态支持住房“以旧换新”；
浙江省推出全国首个推进城镇老旧小区自主更新的指导意见。
2024年一季度的经济数据中，房地产数据是最惨烈的。
一季度，全国房地产开发投资同比下降9.5%；新建商品房销售面积同比下降19.4%，销售额同比下降27.6%；房地产开发企业到位资金同比下降26.0%。
房地产开发景气指数持续下跌，3月为92.07，指数已是连续三个月在93以下。
除个别一二线城市以外，全国绝大多数城市已全面放开限购或大幅松绑限购，购房通道畅通，但近期楼市表现来看，仅小部分城市迎来偏弱“小阳春”，大部分城市新房、二手房成交平淡。
毫无疑问，房地产仍是整个经济的最大拖累者，也是系统性金融风险和地方债务风险的源头所在。
如果出台收购烂尾楼做保障房的政策，加上住房“以旧换新”、老旧小区自主更新这“三大政策”，能稳住楼市吗？
01
国企下场收二手房？
超30城推住房“以旧换新”
很多人都参与过家电“以旧换新”活动，但住房“以旧换新”你愿意尝试吗？
4月1日，郑州宣布计划2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，其中政府收储5000套。
据不完全统计，2023年以来，全国超30个城市已出台了住房“以旧换新”的政策。除常规的给予一定程度的契税优惠或购房补贴以外，“以旧换新”还出现了两种新模式。
1、代售模式。
所谓代售，就是通过联动房企+中介机构搭建平台，帮忙出售旧房。
购房者、房企、中介机构签订三方协议，购房者先交纳新房认购金锁定房源，并由中介机构集中资源优先推售购房者的旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则房企退还新房认购金。
南京、南通、淄博、宁波、盐城、济南等城市，都推出了这种模式。
2、收购模式。
即国企或城投下场收购旧房。
国企制订二手房收购计划，满足一定条件的旧房，可置换国企推出的新房，经第三方评估后，用旧房价抵扣部分新房款；国企回收的旧房，可作为保障房和人才公寓。
2023年9月，江苏太仓率先采取这种模式，此后扬州、无锡梁溪区等跟进。
住房“以旧换新”的想法很美好，但实际操作中却困难重重。
如果是代售模式，中介机构能做的只是集中资源推介购房者的旧房，但最终能否成功出售，还是取决于市场。
收购模式，对实施主体的资金实力带来巨大考验，且收哪些人的住房，如何定价，收购的资金从哪里来等等问题都需要明确。
谁来确定公允的价格呢？
如果以市场价收购旧房，业主当然愿意。但地方政府以市场价收购的房子来做保障性住房，那将是高成本的保障性住房，这个成本地方政府能够承受吗？
如果大大低于市场价收购，业主为什么不自己在市场上出售呢？
02
如何拯救市中心“老破小”？
浙江支持老旧小区自主更新
4月11日，浙江省建设厅召开新闻通气会，就《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，明确相关流程和支持政策。
试点对象是《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）中明确的拆迁结合型住宅小区，即房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区，可对部分或全部房屋依法进行拆除重建。
自主更新，简单地说，就是老旧小区的业主自主自愿、自掏腰包进行更新改造。
此前，衢州江山市的永安里、杭州拱墅区的浙工新村已经采用了自主更新模式。
但坦率地说，自主更新难度非常大。
1、业主意见难统一。
自主更新这件事情上，业主具有100%的物权。
根据物权法，业主具有法定的物权，其他人是不能替业主本人做决定的，业主大会和业委会是自治组织，都不能强迫任何一个业主，但凡有一户不同意，重建的工作都很难进行下去。
2、钱从哪里来？
虽然从1998年开始已经结束福利分房，并开启住房市场化的历史。
但还有很多人观念并没有转变，没有真正认识和理解房屋是自己的私有财产。
特别是住在老旧小区里的业主，他们的房子很多是原来的单位或者是公房房改而来的。有些人天然认为，房屋的改造应该是政府的事，期待着政府出钱拆迁或者改造，如果要自己掏腰包，很多人还是想不通，有阻力。
3、推进难度大。
协调的业主利益非常多，光照、户型设计、户内面积、公摊面积等，这些意见也难以统一。
此外，新小区设计时还涉及规划、公共配套设施等问题，这些都需要挨个解决，接下去再走各项审批、招标流程，推进难度非常大。
548户的浙工新村成功原拆原建只是一个个案，且持续了10年时间，作为一种模式推广复制，仍存在着极大难度。对于那些动辄上千户的老旧小区，可预想到难度只会更大。
浙工新村改造前鸟瞰图
图源：浙江建设
或许仍要借鉴深圳的市场化、法治化的有更新主体的模式。
深圳有着比较成熟的实践和探索，《深圳经济特区城市更新条例》作为地方性的法律法规，已经实施三年多时间。
有城市有机更新的主体，市场化运作，财务平衡。
同时，遵循重要的法学原则：服从多数，保护少数。
比如，老旧小区重建需要95%的业主，双95%，即95%的面积和95%的人数都同意，政府就可以介入（后来已经修订成双85%）。
03
政府将收购烂尾楼做保障房？
近几年，大量民营房企暴雷，即使各地积极推进“保交楼”，但仍有一部分烂尾楼等待解决。
近日，市场盛传国家层面将采取重大举措解决房地产问题，或将收购各地烂尾楼转为保障性住房，对外出售或出租。
但政府收购烂尾楼，收谁的？用什么价格收？收来做什么？一切都不确定……
到底有多少烂尾楼，收购烂尾楼的代价是多大，官方能否承受，这些信息也都无法得知。
即使收了烂尾楼，那些楼原来都是暴雷的房企按照商品房开发建设的，建设标准和户型面积等与保障性住房未必匹配，如何改做保障性住房也存在着很大问题。
这三项楼市政策听起来都很不错，但具体实操中，每一项政策都困难重重。
就算这三项政策都能顺利推进，对市场全局的影响，对人们信心的恢复和稳定，还远远不够。
房地产市场还在等待中央政府层面的重磅救市政策。
股市有国九条，过去20年，在楼市的调控过程中，国八条、国六条、新国八条、国五条等曾经也层出不穷。
即使有国九条，A股还一直在3000点的保卫战之中。
现在可能到了需要由中央政府出面出台一揽子政策的时候了，即使这样是否能够稳住楼市，仍不确定。
救市的根本是要恢复市场自身的造血功能，也就是恢复正常的市场销售和流速，包括商品房和二手房，其他任何的权宜之计，都只是拖延时间。