01、指导性案例072号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
【案例文号】：（2015）民一终字第180号
02、指导性案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案
【裁判要旨】：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
【案例文号】：（2016）最高法民申254号
03、参考案例：余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案
【裁判要旨】：
1.关于带装修商品房买卖合同交付条件的认定。商品房预售合同对商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽约定的，应当认定商品房的交付条件包括装修工程的完成，在合同约定的交房日期届满时涉案商品房装修工程未完成的，买受人享有拒绝收楼的权利。装修工程已经完成，但是存在装修瑕疵的，在不严重影响正常居住的情况下，可认定涉案商品房已具备交付条件。
2.关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。
3.关于未完成装修工程违约责任承担的认定。在约定带装修的商品房买卖合同中，如果出卖人未如约交付符合合同约定装修标准的房屋，应承担何种责任，取决于装修工程的进度：其一，如果在合同约定的交付期限届满时，装修工程未完工或未开始进行，则出卖人应当承担继续履行且支付延迟交付房屋违约金的违约责任；其二，如果买受人收房时，装修工程已完工，但存在质量问题，则可按照合同约定要求开发商采取及时更换、修理等补救措施，并赔偿相应损失。
【案例文号】：（2020）粤0608民初3200号
04、参考案例：常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案
【裁判要旨】：
商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能实现。依据《合同法》第94条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，购房人有权解除该合同。
【案例文号】：（2021）最高法民申3371号
05、参考案例：某房地产开发有限公司诉张某确认合同无效纠纷案
【裁判要旨】：
1.判断商品房认购协议是预约合同还是本约合同，最根本的标准是当事人的意思表示，如当事人明确约定合同为预约合同，将来还要订立本约合同，即使预约合同内容具备本约合同的内容，也应认定为预约合同。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条应理解为补充性规范，在当事人对合同性质约定不明且存在争议时，可以依据该条的规定作出认定。
【案例文号】：（2022）豫17民终4584号
06、参考案例：某房地产开发有限公司诉李某某确认合同无效纠纷案
【裁判要旨】：
房地产开发企业违反诚实信用原则，能够办理商品房预售许可证而未办理，并以在起诉前未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效，企图获取较合同有效时更大利益的，属于恶意抗辩，人民法院不予支持。
【案例文号】：（2018）陕01民终8145号
07、参考案例：武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案
【裁判要旨】：
商品房销售广告的性质在一般情况下属“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施” “具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。
【案例文号】：（2020）沪02民终10195号
08、参考案例：某银行股份有限公司成都分行与成都某置业有限公司执行实施案
【裁判要旨】：
强化善意文明执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益同时，最大限度减少对被执行人权益影响。在具体个案中，对于资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，灵活采取查封措施，对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。
【案例文号】：（2022）川01执4769号
09、参考案例：某甲银行某分行与临沂某公司执行复议案
【裁判要旨】：
执行过程中，执行法院查封了被执行人多套房产，在审查是否存在超标的查封时，需要对涉案房产的价值进行估算。对于一手房的价值，可以参照新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价、专业房产APP、新建商品房买卖合同成交价，并结合涉案财产的查封顺序、确定拍卖保留价时可能降价的幅度等因素，综合进行估算，进而确定是否存在超标的查封。
【案例文号】：（2021）鲁13执复257号
10、参考案例：傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：
商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。
【案例文号】：（2020）浙07民终1953号
11、参考案例：周某某与甲公司执行异议案
【裁判要旨】：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房屋尚未办理备案手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件，买受人未取得案涉房屋所有权，并非其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。
【案例文号】：（2021）鲁1191执异13号
12、参考案例：山东倪某房地产开发有限公司诉文登市惠某房地产开发有限公司商品房预售合同案
【裁判要旨】：
考察双方签订商品房预售合同是否系其真实意思表示，提起诉讼是否系试图通过虚构法律关系、利用法院裁判权实现非法目的，是处理此类案件的基础。
让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。为保护社会交易安全，应认可合同双方设定担保是真实的意思表示，其买卖合同系让与担保的外在表现形式，让与担保并非通谋虚伪意思表示。
【案例文号】：（2017）鲁10民再20号
13、参考案例：矫某诉某集团大庆置业有限公司预约合同纠纷案
【裁判要旨】：
评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。预约合同有效除出卖人应在一审辩论终结前取得商品房预售许可证外，还应符合国家关于房地产开发建设、对外销售融资方面的规定。
【案例文号】：（2020）黑民再472号
14、参考案例：印某诉上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷案
【裁判要旨】：
虽然行政机关对于开发商虚假广告、虚假宣传等行为进行了行政认定，但对于该行为是否构成民事法律意义上的欺诈，法院仍应根据民事法律规定进行认定。合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，购房人明知其购买的涉案房屋系毛坯房，故虚假广告宣传对于购房人订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定并无重大影响，其并未基于开发商广告宣传而做出错误的意思表示，则无法认定开发商的行为构成民事法律意义上的欺诈。
【案例文号】：（2020）沪01民终6984号
15、参考案例：林某某诉婺源县某房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案
【裁判要旨】：
不可抗力免责首先要求履行期间性，即构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，合同履行期间以外发生的，则不能构成该合同的不可抗力事件。其次，根据合同法规定，不可抗力与不能履行合同之间存在关联性。
【案例文号】：（2016）赣民再15号
16、参考案例：信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案
【裁判要旨】：
案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。
【案例文号】：（2023）黑民再429号
17、参考案例：赣州某房地产公司与杨某某、赣州某开发公司执行复议案
【裁判要旨】：
签订买卖合同后的网签备案是行政强制性行为，是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。
【案例文号】：（2021）最高法执复90号
18、参考案例：临清某公司与许某执行异议案
【裁判要旨】：
商品房预售资金监管账户是预售人在竣工验收前出售其开发的商品房时，于该项目所在地的银行设立的专用账户，人民法院可以依法冻结商品房预售资金监管账户。
【案例文号】：（2022）鲁1581执异139号
19、参考案例：江苏某集团有限公司与某置业有限公司等执行复议案
【裁判要旨】：
依照工作职责或合同约定，对房地产开发项目所涉商品房预售资金负有监管职责的行政机关以及银行，对人民法院就商品房预售资金账户内资金采取的执行措施有异议的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。
【案例文号】：（2022）最高法执复1号、52号、53号
20、参考案例：仲某诉孙某侵权责任纠纷案
【裁判要旨】：
房地产开发企业就同一房屋既安置于被拆迁人，又卖与他人。房屋买受人主张被拆迁人自房屋迁出，案件法律关系性质应为侵权责任纠纷。因被拆迁人系基于自有房屋被拆迁而与拆迁人签订拆迁还建协议，进而对房屋所享有的拆迁还建权利，其要优于房屋买受人签订商品房买卖协议享有的普通债权请求权。房屋买受人不能取得房屋，可依房屋买卖合同依法向房地产开发企业主张违约赔偿责任。
【案例文号】：（2020）黑民再99号
21、参考案例：某房地产公司诉文山市住房和城乡建设局行政强制措施案
【裁判要旨】：
商品房买卖合同网签备案系统是用于管理房地产企业的商品房预售、现售过程，便于房地产企业在商品房合同签订前、后进行房屋状态的核查，对于房屋已销售、查封、抵押、冻结、已预告登记等状态予以提示，通过信息技术手段，切实保护购房人的合法权益，可以有效遏制一房多卖、违规销售等行为，维护房地产市场运营秩序和健康发展。现行的法律、法规并没有规定及授权给房地产主管部门可以行使冻结房地产企业商品房网签备案系统的权限，房地产主管部门不能因其他因素直接采取冻结措施予以冻结。
【案例文号】：（2021）云2601行初8号
22、参考案例：揭阳某银行诉陈某、高某、某房地产公司金融借款合同纠纷案
【裁判要旨】：
在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。因抵押权人与抵押人怠于办理抵押登记手续致使抵押权不成立的，抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任，否则可能导致往后开发商不积极办理建筑物所有权登记及不动产权证书，不利于维护良好的房地产交易秩序。
【案例文号】：（2023）粤52民再6号
23、参考案例：天津某房地产经营有限公司诉天津某房地产集团有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案
【裁判要旨】：
在当事人对合同条款的理解有争议时，法院应当对合同当事人的意思表示进行解释，以探求当事人之真实意思。在我国现行法律框架下，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，并结合具体案情，确定该条款的真实意思。从文义解释的角度看，通常意义上，楼盘的“开盘”具有两种含义，一种是指楼盘开始对外销售；另一种是指举行开盘仪式。如果双方当事人在合同中并未对“开盘”的含义作出明确，则就“开盘”一词单独进行文义解释无法探明当事人之真实意思，此时应当参考交易习惯进行确定。如果双方当事人均未就房地产行业交易习惯中“开盘”的明确含义提供证据加以证明，则亦无法依习惯解释方法确定“开盘”之含义。于此，应当依据双方订立合同的目的来确定合同条款用语的含义。双方当事人订立合同的目的在于委托人获得房地产销售所得价款，受托人获得代理费用。在举行“开盘”仪式之前，受托人已经进驻销售场地开始履行前期营销职责，并实际销售多套房产，双方订立的合同已经实质履行，合同目的已经开始实现，因此应当认定“开盘”的含义是指“取得销售资格并开始进行实际销售”。
【案例文号】：（2014）津高民一终字第0031号
24、参考案例：盛某等诉某置地有限公司等房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：
法律关系相对方的认定不应拘泥于合同形式，应注意探求当事人真实意思表示。经开发商指示，买受人与装修企业另行签订装修合同，也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利义务的表现形式。此时，应从商品房买卖合同及装饰装修合同的订立过程、合同条款内容、实际履行情况等因素评价二者之间的关联性，探究合同相关各方的真实合意，继而认定开发商是否应就逾期交房向买受人承担违约责任。
【案例文号】：（2020）沪02民终8286号
25、参考案例：陈某荣等诉南宁某开发有限责任公司环境污染责任纠纷案
【裁判要旨】：
本案系商品房住宅楼内水泵噪声污染造成损害的新类型环境污染责任纠纷。法院充分考虑住宅楼内水泵噪声污染的特殊性，基于某开发公司是房产开发商及案涉水泵安装地点选定者的事实，认定其对水泵的安装有采取隔音防噪措施的义务，且该义务系伴随水泵设置地点的选定而产生，不能简单通过房屋买卖合同而转移给业主。同时，基于目前缺乏住宅楼内水泵运行噪声评价标准的现实情况，本案判决参照适用《社会生活环境噪声排放标准》，认定住宅楼内水泵运转声音干扰他人正常生活、工作和学习并超过国家规定的环境噪声排放标准的，构成噪声污染，具有合理性。在某开发公司经整改仍无法解决水泵噪声污染的情况下，本案判决某开发公司回购案涉房屋并赔偿相应损失。为此，本案对于如何评判住宅楼内附属设施（含水泵）的噪声超标具有较强的指导意义和参考价值，对于维护人民群众宁静生活的权益，警示和督促房地产开发企业关注噪声问题，自觉承担生态环境保护社会责任，具有较好的示范引导作用。
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