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对于璞系和府系的区隔，金茂披露了一系列基于客户群体调研得来的结论性报告。翻译成购房者通俗易懂的语言是风格主张和适用客群之别，璞系更强调产品营造层面的东方意境以及相对位的有钱有闲阶层。
发布会上，中国金茂营销总经理李峰以北京东叁金茂府为样本，穿透了金茂的府系客群结构变化。
抽样调研显示，府系客群越来越年轻，年龄段以26~35岁为主，近四成拥有硕士学历，约三分之一为企业高管及中层管理者。这些特征和我近两年接触的众多金茂府业主极为类似——青年群体，高知高智。
璞系是金茂对豪宅客群的重大细分。主张的国际东方意境有着无需解释的自通，比方说：眼看就要四十不惑的局座，今后买金茂豪宅很可能会直奔“璞系”而去。
璞系首发城市，金茂没有选择北上广深四大一线，而是选择了十三朝古都——西安。项目案名：璞逸曲江。
曲江，西安的城市名片，楼市的价格标杆。
从规划能级、资源等级、供地能力三个方面综合评判，整个曲江能够承载金茂璞系首发之地的有且只有西安曲江CCBD，即：西安中央文化商务区。一个集成了CBD中央商务区和CCD中央文化区的新型城市空间，未来西安的城市极核。
这里不必罗列西安曲江CCBD规划条文，西安市府官网和西安曲江新区管委会官网都有详尽资料可查。
顶尖房企所见略同的侧面视角是华润置地在曲江CCBD的M1级重奢万象城计划于今年下半年开业，华润内部称之为“前所未有的现象级万象城”——此前国内任何一座重奢万象城未曾有过的title。
如果金茂只是把西安某个常规热门板块当作璞系产品的全国首发地，我多少会有些意外，但在西安曲江CCBD，一切都可以释然。
深层次原因在于，近些年，在城市新建区域或城市更新区域，重奢商业和重奢豪宅对板块/片区的选址逻辑愈发趋同。曲江CCBD呈现出的组合逻辑和上海的前滩、广州的珠新、深圳的深圳湾、南京的河西、成都的金融城、重庆的观音桥等城市顶流板块高度吻合。
如果必须在西安购置一套顶级房产，我会毫不犹豫地把票投给曲江CCBD。
无他，这里是被两个权重极高的因子，分别从不同视角独立论证后达成的共识——既代表着最大限度的确定性，也无限代表着中国城市高端居住的未来新趋势。
顶级板块土地得来不易，金茂赋予了璞逸曲江城市级重奢豪宅定位，透过户型面积等物理数据即可明辨。
楼面户型建面约310㎡，超300㎡尺寸在西安新房市场上是什么段位？
我调取了2023年西安新房成交数据，2023年，西安新房成交量约68000套。其中，建面300㎡以上（含别墅）套型成交量只有495套，占比约0.7%。
总价天花板亦是佐证。
璞逸曲江楼王户型售价超过1000万，2023年整个西安，总价超1000万新房的总成交为265套，占比约0.4%。朴素的统计学常识告诉我们，无论面积段还是总价段，璞逸曲江均高居西安豪宅市场的金字塔尖。
继续按照2023年的大数据推导，璞逸曲江面积稍小的建面约227㎡户型，总价段位属于西安新房市场最贵的前0.7%，入门的建面约188㎡户型属于西安新房市场最贵的前2.4%。
拉通整盘，璞逸曲江的客群指向非常清晰，就是西安最具支付能力的财富群体。
总图规划层面，基于长方形场地条件，璞逸曲江采用了全南北、纯板楼、阵列式的排布方式。
与常见阵列式总图不同的是，璞逸曲江在以下三个方面的处理能够显示金茂深厚的豪宅研发造诣。
第一、通过楼栋错位布置，放大中心庭院；留出视线通廊，释放观景视野。
居中的310㎡大楼王和227㎡小楼王能够四面观景，其他贴边布置楼栋能够三面观景。在没有外向城市景观的情况下，深挖内生景观的工作做得相当到位。
第二、通过小高层和大高层组合，丰富建筑群天际线。
采用阵列式排布的楼盘经常出现排排坐、一般高的平头状况，璞逸曲江以楼王为制高点，其他栋型梯级跌落，赋予建筑群以主焦点和天际变化，CCBD需要这种在城市风貌上抠细节的态度。
第三、强迫症级的轴线对称。
十三朝古都对对称关系的推崇深入骨髓，白居易说长安“百千家似围棋局，十二街如种菜畦”。
东方礼制是璞系的精神内核。
璞逸曲江不仅单地块内讲究中轴对称，两个地块之间也在追求轴线对称。跨越千年的古老文明智慧，依旧在如今的城市规划和建筑规划中绽放光芒。
璞逸曲江的建筑立面在采用公建化设计的同时亦有东方韵映照，金线银甲。
建筑层间为金色金属线条贯穿，阳台玻璃栏板镀膜处理后呈冷银色，建筑塔冠部分由金色线条与玻璃折板组合而成。
这种意境传达取自于唐代宫廷服饰常用的金色线和银色线绣花，彰显皇室成员身份尊贵。
实操层面，金色是一种十分敏感，不易把握的色彩，稍有不慎就会变成油爆的土豪金或廉价的钝黄。
璞逸曲江通过控制金色饱和度达成视觉审美平衡，此前我在重庆龙湖金茂·北岛和长沙金茂大厦均看到过近似处理，印象深刻。
去璞逸曲江踩盘时，项目实体示范区尚未正式开放，先剧透几张主入口大门及主会所效果图。
审视全案设计纲要，无论总图的轴线对称，还是立面的金线银甲，又或者主入口的巨幅金色铝板屋檐等，本质上都是璞逸曲江对璞系产品线主张的国际东方风格的践行，一种一以贯之的意境穿透。
因为有第四代住宅加持，璞逸曲江的户型空间形制更偏向空中院馆。除了内部空间辽阔外，大尺寸景观阳台/空中花园的出现比传统大平层多了奢侈的户外空间。
下面是建面310㎡楼王户型平面，奇偶错层。半赠送阳台，全赠送空中花园后，两款户型的实际使用面积均在100%左右。
通过空间模型能够更直观地感受这座310㎡大平层的震撼，如果不是地产从业者或资深豪宅爱家，不少人很难在3秒内找到入户门。
中小户型讲具体数字，超大户型讲空间系统。
璞逸曲江这款310㎡户型主要分为：会客系统、后勤系统、主卧系统、次卧系统、户外系统等五大系统模块。
我一直坚持一个观点：评判一款大户型的居住品质首先看后勤系统，如果后勤系统不完善，再辽阔的面积，再豪华的装修也难掩瑕疵。
下面是璞逸曲江310㎡户型的后勤系统示意。
出电梯后动线分流，一条礼仪归家动线，一条独立后勤动线。这条后勤动线串联起了洗衣房、晾晒区、就餐区和中西厨等后勤空间，完全不扰动会客厅和主卧区。
剥离了就餐空间的纯净会客系统深得old money青睐，金茂深知LDK是年轻人们的追逐，不宜出现在璞逸曲江310㎡楼王。
接近方厅设计的会客系统能够提供多种家居摆放方式，是进口软装销售门店最热爱的打版空间。当然，三面开窗带来无限敞亮也能加分不少。
会客系统与户外系统充分接驳是璞逸曲江标榜空中院馆的精髓所在。
我记得GAD蒋愈有过一段关于大平层和别墅的论述。他说，如果只要面积，大平层完全可以替代别墅，但为什么别墅没有被替代？是因为别墅有大平层没有的庭院/花园空间。
璞逸曲江做所的就是把庭院/花园升到空中，让大平层具备一定的别墅居住特征，这一特征也正是310㎡户型的户外系统。
包裹着会客厅的环绕式景观阳台+内凹式花园露台，实际使用面积约45㎡。
户外系统既有长阳台的多点位观景最大化，又有局部放大露台后的强大功能性和实用性，同时它还能和会客厅、就餐区形成大小洄游动线。不得不说，金茂把第四代住宅玩得明明白白。
主卧系统的迷人之处在哪里？
很多子项可以拿出来细说，对开主卧门、独立微玄关、mini吧台、大尺寸衣帽间、独立梳妆台、靠窗lounge空间、五件套主卫等。
我个人最喜欢的是使用面积约6㎡的主卧阳台。
给主卧系统增配阳台户外空间，并且是实用性最强的近正方形设计，摆得开户外家居，坐得下去，坐得轻松。设计师你出来，我要严重表扬你。
次卧系统方面，三间次卧有两间为套房设计。北向两间次卧对隔墙结构进行了前置考量，非承重墙。在没有四个房间需求的情况下可以把两间北向次卧合并，形成一间豪华套房。
对金茂这种驰骋中国豪宅市场多年的老司机而言，户型研发属于基本功之一，拿高分易，拿低分难。
璞逸曲江的惊喜在于金茂在擅长的大平层空间原型基础上叠加了第四代住宅特有的阳台/花园等户外系统，让大平层幻化成空中院馆。无论专业价值还是居住价值，都称得上高分呈现。
建面约227㎡、188㎡户型不过多赘述，100%左右的高实得面积，标配景观阳台/空中花园，竞争力强悍。