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4月15日,保利·颐璟和煦拿到了预售许可证,13栋楼共计578套——还有4栋176套未取证,户型面积分为120平米、143平、150平米和170平米。

或许因为它的售价低,被人关注得不多。它位于顺义马坡,预售单价在3.9-4.7万元/平米之间。

整个项目分两个地块:北区0601地块规划11栋住宅楼,9-11层,容积率1.7,南区0603地块共规划4栋住宅楼,均为6层洋房,容积率仅1.2。如此低的容积率,得房率高,户型也会是不错的。

已取得预售证的13栋,按得房率高低排列:6#86.66%、3#86.59%、8#86.59%、5#86.58%、南区3#86.37%、北区1#86.35%、南区4#86.27%、北区2#85.42%、9#85.41%、7#84.69%、北区4#84.68%。

由于颐璟和煦都是11层以下多层和小高层,一梯两户,得房率做到84%以上,算是正常水平。

这个项目有好几个特点:一是央企保利发展打造,二是超高的赠送面积,超越了同区域的华润置地璞瑅润府。

但还有一个鲜为人知的秘密,颐璟和煦的工程总承包商四川利达建设工程有限公司(简称“利达建设”)隶属于保利发展,是三年前从民营老板手上买来,主要的战绩也是保利发展给的。

有着35年历史的利达建设,有很长、很精彩的资本故事。

总承包商里的民营老板们

和煦,意思是形容温暖的阳光,也可以形容音调平和。

这两个字,保利发展很喜欢,尤其是在冬季漫长的北京。从石景山的璟山和煦、朝阳区的朝央和煦,到顺义区的颐璟和煦。

颐璟和煦的项目公司是北京保顺善筑置业有限公司(简称“保顺善筑”),是一个很纯粹的央企楼盘,注册于2023年12月18日,法人刘喜涛,A股上市公司保利发展(600048.SH)的全资孙子公司。保利发展拿下颐璟和煦这块地,很干净,没有像朝央和煦那样找马甲。

一个月后,保顺善筑的注册资本从1000万元变成了17.85亿元,这表明,它正式拉开了开发序幕。此时,距离拿地仅仅过去2个月,可谓神速。

一切有条不紊地进行。

在保利善筑成立的第二天,6条招投标信息发出,有招采监理公司的,有施工一标段、二标段的,后来还有施工三标段、四标段;1月15日,保利善筑拿到了北京住建委颁发的房地产开发企业二级资质证书;1月26日,拿到了建筑工程规划许可证。

最终,四川利达建设工程有限公司(简称“利达建设')中标了全部四个标段的工程施工业务:一标段0.15亿元、二标段3.58亿元、三标段0.86亿元和四标段0.9亿元。

其中,二标段总建设规模9.6万平米,金额最高,合同估算价3.73亿元,花姐就拿它来举例。

最初,有7家企业进入了资格预审,分别是它有四个中标候选人:利达建设、北京住总第四开发建设有限公司、北京市第五建筑工程集团有限公司、北京市大兴区建设集团有限公司、北京城建建设工程有限公司和北京建工四建工程建设有限公司。经过角逐,中标候选人为:利达建设、北京住总第四开发建设有限公司、北京市第五建筑工程集团有限公司。经评委打分,利达建设以94.13分遥遥领先,比第二名高出10分以上。

一家来自四川的建筑企业,居然击败了一众京城老牌建筑商。它凭什么在颐璟和煦的工程施工竞标上胜出?

原来,它是保利发展的关联企业——确切地说,是混杂着民营资本的国有控股建筑商。

利达建设绝对是个建筑商的老字号,成立于1989年12月——距今35年,比保利发展年龄大3岁,注册资本1000万元,法人谢华,目前由保利发展全资子公司富利建设集团有限公司持有70%,剩余30%股份由成都济秭蜀工程管理有限公司(简称”济秭蜀工程“)持有。它目前手握9张资质证书。

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在2021年1月21日之前,利达建设的股份变动十分频繁,创始股东里的地产商退出了,一批自然人股东进进出出,注册资本曾经从七千多万元一夜之间变成1万元。2021年1月21日之后,济秭蜀工程从5位自然人手上买下利达建设100%股权;三个月后,富利建设集团入主,利达建设摇身一变,成为了央企地产商旗下的建筑公司。

和央企联手做生意,济秭蜀工程能量很大。济秭蜀工程在2020年8月设立,它的五位股东(钟勇、施建涛、张苹满、申景宇和段雯亭)与济秭蜀工程收购利达建设的股东(申景宇、钟勇、施建涛、杨刚和段雯亭)有四人重合。换句话说,段雯亭、张苹满等先济秭蜀工程买下利达建设之后,然后倒手给了保利发展。

这个资本故事还没结束。保利发展入主利达建设两年之后——2023年6月27日,济秭蜀工程的股权发生变化,钟勇和申景宇各自套现10%股权清仓,施建涛和张苹满、段雯亭分别套现8.349%、27.749%和28.879%股权,接盘者为浙江和瑞森工程管理有限公司持股83.33%、曾红梅持股1.667%。

浙江和瑞森工程是为了收购济秭蜀工程而成立的——2023年5月18日,注册资本5000万元,由张向洪和楼静静分别持股90%和10%。张向洪是谁?是个谜一样的人物。

张向洪进入和济秭蜀工程原始股东套现,对时机的把握十分精准。他们看中利达建设背后的靠山保利发展——目前是中国最大的地产商。

利达建设在2021年4月份被保利发展控股后,很快就进入了发展的快车道。

当年5月17日,它以3.3亿元中标抚州华章文化发展有限公司工程业务——保利发展持股50%;当年5月28日,它2.2亿元中标九江市城投置业有限公司业务——保利发展持股85%;当年7月20日,它3.07亿元中标南昌航飞投资发展有限公司总承包工程——保利发展持股51%;

随着利达建设业务风声水起,济秭蜀工程很快就有了资本动作,在2021年8月全部质押了自己持有利达建设30%股份,质权人是富利建设集团。

好消息不断飘来。2021年9月15日,利达建设中标保利半山国际项目2亿元总承包工程——保利发展持股75%;2021年12月10日,利达建设中标南昌保利文化艺术城项目2.92亿元总承包工程——保利发展持股100%%;五天后,又以2.68亿元中标南昌青云谱和光五期总承包工程——保利发展持股100%;2022年1月27日以2.93亿元中标南昌保利和府工程总承包——保利发展持股100%。

花姐把保利发展进入利达建设一年内的关联交易加了一下,共计19.1亿元。一切顺风顺水,正应了那句话:背靠大树好乘凉!

但在2022年8月,利达建设失利了。在竞标太原侨冠置业有限公司的10万吨生态酿酒项目的3亿元工程建设中,利达建设企业业绩和项目经理业绩不满足招标要求被刷下。这是一个和保利发展没有关联的第三方项目。

离开保利发展,利达建设失灵了。甚至在成都和彭州市的2021年微绿地施工、四川临邛街道鹤鸣社区污水管网整治、崇州爱民街雨污管网施工、四川统力大道改造施工、邛崃市2022年饮水巩固提升工程等项目,利达建设颗粒无收——或许,有了保利发展这块大树,这些百万级、千万级工程不愿意干。

不过,在2023年,利达建设似乎从保利发展的总承包商里消失了,没有新接业务;进入2024年,利达建设在第三方的"小项目"上也开始有所斩获了,但它最大的工程依然是靠保利发展喂给它,通过拿下颐璟和煦四个标段工程的施工,利达建设从四川,再绕道江西,这次终于进京了。

南北区的车库层高不一样

保利发展最近的一个例子惊动了北京地产圈,拿地16天后就公布了项目总平面图。

2023年12月28日,北京上年度最后的一场土拍,保利发展以底价19.9亿元,摘得位于顺义区顺义新城马坡地块的土地一级开发项目SY00-1101-0601、0603地块、SY00-1101-6002地块。

这三块地,0601地块位于北边,是最大的一块,占地5.16万平方米,总建筑面积11.93万平方米,容积率1.7,建筑高度为33米,均为9-11层的电梯洋房,一梯两户,共630户左右;0603地块位于最南面,占地1.36万平方米,总共108户,容积率1.2,建筑高度18米,均为6层的电梯洋房;6002地块是幼儿园。

一个项目,一南一北,地块一大一小,通常情况下,大的地块偏改善,小的地块偏刚需。如中建智地旗下的北京国贤府,北地块是115平米至180平米户型,南地块是100平米户型。

但是,保利发展反其道而行之。

读完总平图后,楼花认为,保利发展马坡项目的南区会是清一色的150平米左右户型,短进深面宽大;北区也是改善型产品,最大的户型约170平米,分布在4#和7#;除了9#和10栋约120平方米户型之外,其余楼栋的户型在143平方米左右。

该地块在马坡的潮白河畔,位于城市森林公园东侧,鲁能泰山7号别墅东区的南侧,成交楼面价为1.93万元/平方米,官方指导价4.3万元/平米。目前,它周边在售的新盘,有中建宸庐云起售价为4.1万元/平方米,和锦华宸售价为3.7万元/平方米;二手房方面,鲁能7号院溪园价格为3万元/平方米,龙湖香醍溪岸南区价格约为3.1万元/平方米。

和它们相比,保利马坡项目的售价会有点偏高,保利发展只能卷产品力,把户型做大,把阳台赠送到极致。

由于出现了南北地块,目标客群可能又为难了,到底选谁?

北京国贤府就让很多人纠结了好一阵子。北面地块大,楼栋好排列,景观施展空间大,而南面地块局促,也没啥园林景观可言,但地块小也有好处啊,人少不杂。

谁什么地块,根据不同客户的需求。保利马坡的意图很明显,想要纯粹的大户型社区,放到南面的小地块了。当然,要选最豪华的户型,还是出现在北面地块,180平米户型的楼间距将近50米。

想要什么,稍微买过房子的人,都有这个常识。楼花也无需赘言。

这里,楼花要提到买家们一个很容易忽视的点,是车库,关于南北地块的车库高度问题。

北面地块,从地库地面到正负零的距离是6.55米,而南面地块,从地库地面到正负零的距离是5.55米。这个数字背后,车库的层高会有两种可能性存在:1、如果车库上的覆土同样厚,说明北面地块的车库比南面地块的层高高出1米;2、如果北面地块的覆土比南面地块厚1米,说明南北两个地块的车库层高一样,北面的树会比南面的树大,景观差异悬殊。

如果你在意车库的层高,在意园林景观,楼花做个小提醒。

央企地产商赠送面积最狠的角儿

央企地产商偷面积,一个比一个狠!

前有华润置地璞瑅润府,每套房的南向全部通过防火挑檐变成了阳台,偷面积尺度之大,令诸多同行艳羡不已;现在,顺义区又来一个神偷手——保利发展,它旗下的颐璟和煦所偷的手法,远超华润置地,不仅有防火挑檐,还把室外机的位置、把室外梁补上了楼板,都纳入室内空间。

这样一来,璞瑅润府所偷的面积,远不如颐璟和煦。华润置地和保利发展,在北京悄悄地进行了一场偷面积竞赛。

它们的置业顾问,都以偷面积为傲,自发做图,标准了赠送的面积大小,每套房的得房率都超过了百分百,这的确令人怦然心动。非顺义区的地产商们,只剩下嫉妒的份儿。

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保利·颐璟和煦的四种户型,按赠送比大小排序为:143平户型赠送31.2平米(赠送21.8%)、150平米户型赠送29.13平米(赠送19.42%)、170平米户型赠送30.8平米(赠送18.1%)、120平米户型赠送(17.5%)。

由于颐璟和煦都是11层以下的洋房,每个单元都是一梯两户,得房率最高可以达到88%,如果加上这些偷来的面积,实际得房率在105%-118%之间。

防火挑檐变阳台,大家都见惯不惯了,璞瑅润府登峰造极。颐璟和煦不仅偷了空调位——璞瑅润府北面的一个次卧也是这么干,还连同空调位与框架梁之间的面积纳入室内,这在北京非常罕见。

1、防火挑檐用力过猛,南向三面宽都出现了阳台——尤其是主卧的南面,影响了主人的私密性,这个瑕疵,璞瑅润府也出现过。但保利发展更相信人性的贪婪,赠送越大,对卖房子越有利。

2、颐璟和煦的150平米和170平米户型,在使用防火挑檐上有所收敛,有一个次卧幸免于阳台赠送,私密性有了保障,适合青春期的男孩或女孩居住。

3、当空调位被偷进了室内面积,等于空调位没有了,那空调放哪里?120平米、150平米和170平米三种户型,都各自“废”了两个空调机位,只剩下一个可以放空调。楼花大胆地猜测,颐璟和煦只能放中央空调。143平米户型更加夸张,从图纸上看,把三个空调位都“废”了,导致没有空调位了,楼花预计西边所偷的3平米空调位,会拿出一部分位置来放空调。

4、把空调位改成室内空间,每个户型至少多偷了半个房间。如:120平米户型延展出一个次卧和一个3平米储藏间,143平米户型延展出2个次卧和1.5平米储藏间(另1.5平米可能作为空调位),150平米户型延展出一个次卧和一个6.93平米的储藏间,170平米户型延展出一个次卧和一个6.6平米的储物间。

小结一下,如果说防火挑檐是为了防火需求,捎带变为阳台使用功能,不是有心为之,那么把空调位和结构梁纳入室内面积,则是有蓄谋的。如果只有空调位、没把结构梁加楼板,那它们北面的卧室成不了卧室,成了设计上的最大败笔,但保利发展显然不会让这种事情发生。

结论是,在北京偷面积这件事上,保利发展比华润置地偷得更狠、更猛。