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作为温州富豪云集的头部板块，滨江CBD的风吹草动可谓万众瞩目，哪怕是一些道听途说的消息，也能引起大批购房者、从业者的热议。
例如最近，在与几位业内朋友闲聊时说起——“滨江CBD的鹿角湾规划有可能会被改为住宅，听说还有机会做成100%得房率的产品！”
如果该消息属实，新房市场量价齐跌的滨江CBD，或许又要遭到史诗级重创，短期内受其影响最大的新盘，恐怕就是距离鹿角湾最近的时代·瑧品。
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竞品之间的争斗向来“形同水火”，靠的越近，意味着相互间的客源竞争也就越激烈。
从区位来看，时代瑧品位于鹿角湾的正南面，两者之间仅一路之隔，假设“鹿角湾改住宅”的传闻属实，时代瑧品毫无疑问将再多出一个先天优势极大、竞争力极强的对手。
地段竞争力
据温州房管局统计，时代瑧品一期毛坯惠后均价约4.5万/㎡，是目前滨江CBD整体价格相对最贵的在售新盘，许多业内人士认为时代瑧品的高溢价，源于项目具备部分二线江景视野。
而“鹿角湾住宅”如果真的出现，时代瑧品的二线江景视野或许大部分会被遮挡，同时“鹿角湾住宅”也将成为板块在售新盘中，唯一具备一线江景的楼盘，其地段优势不言而喻。
产品竞争力
“鹿角湾住宅”传闻的恐怖之处，除了具备“滨江CBD绝版一线江景”之外，项目“100%得房率”同样也是在售新盘非常忌惮的产品属性。
以时代臻品为例，据温州房管局备案数据，时代瑧品产品得房率约在80%左右，房源公摊面积少则30㎡左右，多则超40㎡。
相比于传闻中“鹿角湾住宅”100%得房率而言，同面积段的产品，“鹿角湾住宅”的得房率可能将比时代瑧品足足高出约20%，对于大平层豪宅而言，这20%的差距可能都够刚需买套房了！
凭借着“一线江景+超高得房率”的产品优势，假设鹿角湾规划真的改为住宅，时代瑧品作为距离鹿角湾规划最近的项目，或许本就不富裕的客群将被“鹿角湾住宅”大量掠夺。
据温州房管局数据显示，时代瑧品于2023年6月6首次开盘，截止2024年4月7日晚6点，在长达10个月的销售期间内，项目仅售135套，去化率约60%
对于滨江CBD来说，时代瑧品当前的去化流速并不算快，而万一“鹿角湾住宅”真的落地，预计时代瑧品的后续销售压力恐怕比现在更大。
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新盘销售最怕两件事，一怕竞品多、二怕竞品强。
关注楼市的朋友都知道，滨江CBD市场虽然贵为温州顶级板块，但自从2023年三大新盘陆续面世以来，板块就已经失去“物以稀为贵”的价值卖点。
而从去年下半年开始，板块各大豪宅陆续传出的降价消息，也印证了我们此前对于市场的预判《》
现如今，时代瑧品、华润瑞府、天樾玺三家竞争就已经十分残酷，价格、产品几乎已经到卷无可卷的地步，甚至不少房源通过折扣、车位、工抵房等优惠措施，将价格打到成本价在卖。
但据温州房管局数据统计，自2023年至2024年3月，包括时代瑧品、华润瑞府、天樾玺·玺上在内，三大首开楼盘共计仅成交600+套房源，对于温州楼市的精神支柱而言，这种成交量依旧远不及预期。
在白热化的市场中，如果再有竞争力更强的“鹿角湾住宅”加入战场，以其强悍的产品优势来说，三大新盘如果还想要维持现有去化速度，要么在产品上投入更大，要么在价格上优惠更多，要么死扛着让“鹿角湾住宅”先走。
况且，我们去年曾粗略统计过滨江CBD的板块库存，包括新房、次新房在内，板块共计约有超5000套存量，以目前板块去化流速来看，整体市场行情并不乐观。
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说了这么多，“鹿角湾规划”到底会不会改为住宅？
其实我们只用思考——“政府会不会把黄金当成石头卖”就可以了，许多业内人士之所以认为“鹿角湾改住宅”的传闻可行性很高，是因为规划修改之后更符合政府实际利益。
从温州楼市面临的困境来说，近两年成交地块大部分由城投、本土房企兜底联合拿地，多数头部房企已经逐渐撤出温州市场，即使是滨江CBD、中央绿轴这样的头部板块，土拍竞争也远不如当初热烈。
这一点，从今年省会杭州第四批住宅用地都已经挂牌面世，而温州到现在还没有消息，就足以证明温州目前的土拍市场“十地九难”。
而“鹿角湾规划”就像一道选择题：对于一个饥肠辘辘的人来说，是会用手里仅剩的钱吃饭，还是给自己买一件华丽的衣服？
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