10万，是广州多少楼盘过不去，或者守不住的坎。
过去一年，不少新盘就曾号称要卖到10万+，最后开盘7字头8字头。二手市场上，连珠江新城都有不少楼盘失守10万。
但这年头，在珠金琶外，还有板块的二手房，能站稳10万+——
这就是天河公园。
在天河很多野心勃勃的新盘，都站不上10万，二手市场更是一片哀嚎的当前，为什么天河公园，还这么稳？
这段时间，天河公园有3套二手房，成交单价达到10万/㎡。
先看看这三套房源。
一套是东方新世界的124㎡户型，单价10.78万/㎡，总价1348万。
东方新世界向来是天河公园板块的标杆楼盘——楼龄次新、大花园、香港开发商。即便放眼全天河，其价格也属于珠江新城之后的第二梯队。
在去年，东方新世界的二手成交价就曾经突破12万/㎡，成交10万+不出奇。
东逸花园则贡献了两套10万+。一套137㎡户型，单价10.86万/㎡；一套161㎡户型，单价10.17万/㎡。总价均超过1400万。
东逸花园同属于新世界开发，是天河公园板块的第一大盘，分五期开发。最早一期在1998年建成，最新的五期是到2019年才交楼。
上月成交的137㎡和161㎡户型，均位于四期。虽说楼龄不是最新，但组团位于内部位置，不近主干道；有独立花园；户型不落后。说是整个天河公园板块最吃香的小区都不为过。
可以说，这三套10万+的房源，基本算得上天河公园板块最优质的房源。
但即便房源再优质，在如今改善新盘不断内卷的情势下，还能成交如此价格，也说明天河公园板块，确实得到天河改善客的认可。
在天河，天河公园板块的优势，简单来说，这里是最宜居的板块，没有之一。
1. 环境舒适。邻近天河公园。在寸土寸金的主城区，这样体量，且建设成熟、人气很旺的公园，找不出第二个。
2. 学区优势。天府路小学+113中学，向来是天河的热门学位组合，而且就在板块内部，距离各个小区都只有几百米。加上板块内还有多个公办幼儿园，基本12年的教育不用愁。
如今也正好是招生季。天河公园的二手成交，也自然会旺起来。
3. 地段好。夹在珠江新城和金融城之间，距离琶洲也不远。南北有中山大道和黄埔大道两条主干道，地铁有21号线，和在建的11号线、13号线二期，去哪都很方便。
管你天河接下来是继续做强珠江新城，还是向东走发展金融城，天河公园都能享受到利好。
当然，如今的二手行情，覆巢之下无完卵。
过去一年，天河公园整体均价，也下跌了约5%。比不过较为坚挺的珠城东区、中区，但比起智慧城、华景新城、奥体等板块，则跌幅还算比较小。
从单盘来看，东方新世界表现最为坚挺，过去一年挂牌均价稳定在10万+/㎡。其它小区跌幅也不小。
东逸花园由于组团较大，跌幅也有6%，其它小区跌幅大部分超10%。
如今天河新盘厮杀得昏天暗地，且基本集中在改善产品。
但依旧有不少购房者愿意花上千万，选择楼龄不小的天河公园二手盘，也确实说明楼市一些道理——
首先，像天河公园这样发展成熟，地段、学位、环境均好的板块，依旧会受到改善客的青睐。
毕竟一个区域发展到如此高度，是需要足够的时间沉淀。如今的一些新兴板块，例如牛奶厂，虽说也有成为下一个天河公园的趋势，但不是每个购房者都等得起。
其次，在发展到一定地步的改善型板块，不同项目、产品之间的分化会更加明显。
就像天河公园，有好开发商、好产品的项目，即便开发十几年，价格依旧能站稳10万+，而其它楼盘则免不了随行情起伏。
未来的楼市，改善、自住，会更加成为主旋律。在同个板块内，更要认准产品、社区更出色的项目。毕竟新房市场，可能是不同项目价差最小的时候了。
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