人口是房地产的根本，是楼市的决定性因素。在人口红利逐渐衰竭的中国，更是得人口者得天下。
最近，广州公布最新人口数据，白云区蝉联广州人口第一大区，成为最大赢家。
2023年，白云常住人口达到366.68万人，遥遥领先第二名的番禺（常住人口282.29万人）和第三名的天河（住人口223.80万人）。
广州每5个人中，就有一个是白云人。
虽然常被吐槽“大型城中村”，成为存在感颇低的“小透明”，但是，依托得天独厚的人口红利，白云完全有可能上演一出草莽逆袭英雄的好戏。
下一个十年，广州有望迎来“白云时代”。
白云，已经成为广州不折不扣的“人口青藏高原”。
2023年白云人口达366万，是广州唯一突破300万的区域，比天河区高142万，是黄埔区的3倍。
这个全广州最大的“人口蓄水池”，白云用庞大的城中村数量，承载着源源不断的人口流入。
这几年嘉禾望岗地铁站大有成为第二个“地狱西路”的势头。
这里是无数广漂梦开始的地方。
无数刚刚步入社会的年轻人，在这里分道扬镳，汇入广州滚滚红尘的地铁蛛网中。
还记得那位号称白手起家坐拥400栋楼，收租月入2亿的90后“包租婆”么？她的故事出现在白云区，绝不是一个偶然。
值得注意的是，白云人口虽多，但当下却“青春靓丽”。
此前七普数据显示，白云15-59 岁的人口比重为 79.85%，是全广州最年轻的。60岁以上人口仅占8.34%，全市最低。
青春逼人的白云，前途可谓不可限量！
如此庞大的人群，代表着庞大的生产力，代表着旺盛的购买力，更代表着房价上涨的动力。
白云向来低调，很多人可能不知道，2023年白云打了一场翻身仗，以335.81亿元的GDP增量排名全市第一，并且GDP总量重回全市第五。
数据显示，2023年白云区固定资产投资达1216.55亿元、增长5.2%，总量居全市第二。
规上工业总产值达1216.78亿元，增长7.1%。工业投资增长47.3%、制造业投资增长74.7%、技改投资增长134.2%。
近期，广州第四家山姆会员店抛弃黄埔而选定白云，想必和白云庞大的人口和消费力不无关系。
在庞大的人口支撑下，白云楼市也表现得尤为稳定。
当下广州抛售潮席卷而来，房价跌跌不休，但白云却成功避免了正面冲击。
白云满二不满五房源挂牌占比只有15%，全市最小。
反观曾经的热门区域黄埔，满二不满五房源挂牌率高达49%。打算卖房的人中，近一半是这几年才买房的！
抛售潮之下，白云表现云淡风轻。
不仅如此，现在市场铺天盖地都是房价下跌的声音，但却鲜少听到白云哪个小区出现房价腰斩的。
比如位于罗冲围的成交热盘富力桃园，近期二手成交价普遍在3万/㎡以上，保持在一贯水平，并没有出现大起大落。
嘉禾望岗板块的凯云新世界，最近一套房源成交价6.3万/㎡，也是在平均水平之上。
还有景泰、机场路、大金钟等一带的二手房价也表现得十分稳定。
相较之下，黄埔、番禺甚至天河，不少板块和小区都出现大范围的价值回调。
而白云之所以能在寒风中站稳，离不开人口基本面的支撑。
人口多，居住需求旺盛，白云楼市向来健康度高。
曾经有客户跟我说过，我们白云人，对买天河并不感兴趣。白云是一个内生型市场，楼市逻辑很简单，主要依靠自住的地缘客驱动。
此次下跌行情，投资客大幅撤离，对白云影响有限，自然难对白云房价造成冲击。
当下房地产正面临重大转型，此前住建部提出要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，即要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。
有着庞大人口支撑的白云楼市，后续优势或还会慢慢显现。
得益于庞大的人口数量，当下白云正迎来全新的发展机遇。
不久前，广州重新划定主城区范围，总面积630平方公里，其中白云就占据了305公里，几乎占据了半壁江山。
主城区调整，是因为官方调整了城市发展战略，各区的发展有了重新分工。
《广州面向2049的城市发展战略规划》提出面向湾区的“两洋南拓、两江东进、老城提质、极点示范”
“老城提质”中的“老城”即对应现在的主城区。而面积占比最大的白云自然是核心战场。
白云要如何挑大梁？
充分发挥白云的人口优势，突破发展瓶颈，是必经之路。
要知道，白云并非没有发展的隐忧。
此前七普数据显示，白云不仅是广州的人口数量的冠军，更是人口增量的冠军。
但最新数据显示，白云人口的增量正被南沙、增城、黄埔超越。
过去一年，南沙、增城、黄埔增长人数均超过3万人，其中南沙增量最大，达到3.85万人，反观白云人口年增量跌至3万以下。
白云对人口的吸引力有下降趋势。这跟白云的产业结构不无关系。
早期白云的产业多以劳动密集型产业为主，如家具制造、橡胶和塑料制品等，技术偏低端，附加值不高。
对高素质的人口吸引力有限，近年来部分高校应届生反被南沙、黄埔、增城等新兴产业蓬勃发展的区域虹吸过去。
再加上，白云城市面貌比较落后，配套没相应跟上。
谈起白云区，很多人的第一印象便是，杂乱的城中村、略逊一筹的公办教育……
堪比十八线小县城的城市面貌，痛点实在不少，也让不少人开始望而却步，少了安居乐业的决心。
广州要强“心”，不断强化中心城区功能，白云的这些问题都需要一一解决。
这也是白云承接泼天富贵的一次机会。
事实上，这一次，官方可以说对白云委以重任。
此前广州公布的全市四个重点改造片区，白云占了一半，包括广州火车站和罗冲围片区。
根据最新的消息，湾区新岸（罗冲围）松溪片区项目已经开拆，而华为广州研发中心将于今年内就可以投入使用。
湾区新岸是继白鹅潭CBD之后，广州打造的西部第二个滨水型商务区，计划打造成下一个“珠江新城”。
站在大湾区视角下，湾区新岸可谓光芒万丈，潜力无限，成为白云发展新希望。
我们都知道，白云是全市重大枢纽最密集的区域，拥有白云国际机场、广州国际港、广州白云站、广州火车站四大交通枢纽。
湾区新岸显然是发挥利用好白云“四大枢纽”枢纽门户功能最佳之地。
所以，打造成为下一个产业高地、广州CBD，绝对不是空穴来风。
主城区要谋求突破发展瓶颈，实现产业升级，当下最大的问题就是空间和土地。
而当下，拥有庞大面积的白云无疑是解决该问题的关键。
当下罗冲围、白云站、白云湖、广州设计之都、嘉禾望岗等片区都在加速蝶变。
白云，正在涅槃再上一个台阶。
事实上，机遇满满的白云现在雄心勃勃，今年首次提出提出全力冲击3000亿元大关的目标。
占据广州1/5人口体量的白云，正吹响了新的冲锋号！