“贝壳即将下架各小区成交价的展示。”最近，贝壳将关闭二手房成交数据的消息，在广州、苏州等城市传播发酵。
就连一向淡定的南京，也传出即将隐藏二手房成交价的风声。客观上来说，如果数据“隐身”，二手房交易链上的卖家和买家，将无法直观获取自家小区/意向小区的房价走向。
近期有买房或卖房计划的朋友，别急，锐评君基于贝壳数据，汇总整理了南京近百家热门小区今年金三银四期间的成交情况，建议大家收藏。
河西中
从金三银四期间的成交情况来看，河西中二手房价格有所波动，总价门槛仍有下调趋势，单价3万/㎡、4万/㎡的房源越来越多。
单价在4.5万/㎡线下徘徊的万科光明城市，成交12套房源，仅从3月初到4月底来看，单价波动并不算明显。
但若将时间继续往前拨就能发现，在今年2月份，万科光明城市还曾卖出49497元/㎡的价格，去年1-4月份，单价几乎未曾跌出5万/㎡大关。
单价“3”字头的金马郦城，近两月里也卖掉了10套左右。而在去年下半年，金马郦城的成交单价还在4万-5.5万/㎡之间浮动。
当然，在此期间河西中也出现了多个总价过千万的豪宅小区，包括仁恒江湾天成、苏宁檀悦、华润悦府等。
千万级豪宅户型大、总价高的特点，也让其成交量保有一定的矜持感，仁恒江湾天成近两月内，仅有1套成交，建面约198.52㎡，总价1366万，单价6.88万/㎡。
相对来说，仁恒江湾城一、二、三期共三个小区，户型面价段从约90㎡到150+㎡都有的选，单价也从5.1万/㎡到5.6万/㎡不等，总价段友好，活跃度也相对较高。
河西南
2021年上半年，南京楼市行情还不错的时候，河西南的主力次新小区如正荣润峯、升龙天汇、佳兆业城市广场等，成交均价超6万/㎡；金地中心风华、鲁能公馆、海峡城等，均价则在5万/㎡以上。
今年金三银四，河西南成交量不算低，但部分小区价格却在走低，且分化进一步拉开。具体来看：
金字塔顶端的中国府、万科翡翠滨江等迭代住区，陆续通过贝壳平台成交。由于户型偏改善、配置较为硬核，总价多为千万级。以中国府为例，一套227㎡户型成交单价近7.6万/㎡，果然优质产品才能穿越周期；
金字塔腰部的正荣滨江紫阙、正荣润峯、海珀星晖二期等，凭着还不错的品质，次新房成交单价在4万多至5万多不等。这里需要指出，虽然交付年头不算长，品质也可圈可点，但受下行的行情影响，华侨城天鹅堡、鱼嘴金茂悦在二手房市场的表现相对低迷。以鱼嘴金茂悦为例，当年的新房均价约4万/㎡，可小区近两个月成交的次新房单价在3.1-3.7万/㎡不等，跌破发行价；
早期的星八客，次新房价明显回落，佳兆业城市广场、升龙天汇等，出现不少单价3字头成交的房源。海峡城云珑湾组团，甚至有不到2.6万/㎡成交的砸盘价。
南部新城
大校场+南站组成的南部新城，正成为改善买家的首选板块之一。
目前，大校场的云澜尚府、华著兰庭、文渊府等陆续交付，首批次新房也陆续摆上货架，挂牌单价多在4万多、5万多，但还没有成交数据公开。
整个南部新城成交的次新房，仍然以大校场的保利堂悦、复地宴南都，南站的万科九都荟、万科大都会等为主力。
我们汇总了这些小区金三银四的成交情况，发现小到80多平的刚需户型，大到140多平的改善户型，成交单价多在3字头。不过，万科大都会A区的价格略坚挺，近两个月成交的改善大户型，单价稳定在4万以上。
要知道，早在2021年，万科九都荟有近6.5万/㎡的成交记录；保利堂悦、复地宴南都等，高峰时也能卖到5.7万/㎡左右。
新玄武
相较于大校场，新玄武的兑现度还没那么高，以至于这里的次新房价随着楼市行情起伏明显。
2021年南京楼市还未降温时，凭着南师附小铁北分校+科利华铁北分校的双学区配置，中海玄武公馆的次新房价一度冲到6万/㎡。
如今，该小区的二手房成交单价普遍是4字头，甚至有不少贴着4万/㎡成交的房源。至于这几年新交付的星河天赋、玄武映园，今年金三银四几乎没有超4.5万/㎡成交的房源出现。
城中
在二手房以价换量的滚滚洪流中，最抗跌的当属城中豪宅小区。
占据主城绝佳地理位置、拥有完善且优质的生活配套，再加上总价上千万的成交价，一旦成交，往往就能掀起一波市场热度。
但城中豪宅的房源挂牌量少、成交量低、相对来说在二手房市场上并不活跃，几乎每年的成交套数都在个位数。
在近两个月内，中航金城1号以2套成交量稳坐“热销”宝座。细数近5年成交量，成交量最多的2023年也仅卖出了6套。
中航金城1号小区，在3月份卖出了2套300平以上大户型房源，相对于6万/㎡、7万/㎡、8万/㎡的小户型，这两套单价并不抢眼，分别是47618元/㎡、44263元/㎡。
单价更高的金鼎湾状元府，在去年11月份，一套建面约234.58㎡的房源，以总价1802万、单价约7.7万/㎡成交，之后便再次“隐身”，今年成交暂时挂零。
雨核
雨核板块毗邻软件谷、河西、南站、大校场，又有优质教育资源、商业资源不断导入，在近几年，一跃成为置业热门，品牌房企拿地、优质新房涌入，房价也随之水涨船高。
反观二手房市场，则是另一番天地。
刨去安置房、老旧小区不谈，雨核板块目前主力次新房小区仅有中海城南公馆和龙湖天钜，彰泰观南府尚未有成交记录。
中海城南公馆二手房以高层为主，最近成交单价均在3.5万/㎡以下，与今年初、去年底相比波动并不明显。
令业主冲击较大的，是去年上半年和下半年的价格差：2023年4月成交单价4.13万/㎡，2023年11月，成交单价3万—3.5万/㎡。
龙湖天钜同样是短期内波动较小、长期单价下滑明显。在今年2月份，一套89㎡三房，成交单价仅2.88万/㎡，让雨核“砸盘”的消息涌上话题榜。
要知道，龙湖天钜当年的新房均价在3.4-3.6万/㎡左右，二手房在2023年2月还曾卖出4.23万/㎡的价格。
雨核“2”字头次新房，虽是个例，但也能窥见板块二手房的现状——以价换量。
软件谷
相比雨核，软件谷品质较高的成熟小区密集，且市场活跃度颇高。
像阅城国际花园、翠岛花城、仁恒翠竹园等小区，金三银四期间的成交量都非常可观。
从表格中可以看到，这几个小区的成交单价波动非常明显。
阅城国际花园，3月初成交单价在3.37万/㎡，至4月初，单价出现“2”字头——一套建面约144.4㎡户型，成交单价为28255元/㎡。
若仅看最高单价，则波动幅度并不明显。3月初卖出过3.76万/㎡，4月6日也有3.69万/㎡的成交记录。
仁恒翠竹园和翠岛花城，成交单价也多在3.1-3.7万/㎡左右，偶有“2”字头个例出现，4万/㎡及以上的价格，已鲜少出现。
仙林+仙林湖
生活配套成熟、自然环境优越，加上部分次新小区有还不错的学区配置，2021年至2022年，仙林和仙林湖品质不错的二手房，成交单价一度冲上4万+、5万+。
如今，这里二手房价节节走低。
今年金三银四，包括融信世纪东方、万科金色领域、高科荣境、南大和园等在内的多个小区成交量还不错，成交单价也多是迷人的2字头、3字头。不少高性价比的房源一挂出来，几天就被秒走。
以融信世纪东方为例，同样是约99㎡户型，现在买，较2022年底可少掏114万；一套88㎡三房以248万挂牌，卖家让步14万后单价仅约2.6万/㎡，以至于24天就成交了。
而“金陵小学和园校区+金陵中学仙林分校”双学区的南大和园，在2022年一度冲6万/㎡成交，如今3万/㎡上下成交的房源遍地。过去600多万才能买到的129㎡户型，现在400万以内就能入手。
燕子矶
城北万象汇开业、多线地铁通达，燕子矶的城建配套加速度，宜居指数越来越高。但板块内新房和次新房供应充足，房价卷出新高度。
2021年至2022年，板块内的次新房品质担当融创玉兰公馆，陆续有4万/㎡、4.5万/㎡的房源成交。如今，小区二手房价还在探底，2字头、3字头成交是常态，最近一期和二期都有不到2.8万/㎡成交的房源出现，创下小区房价新低。
而保利国际社区、弘阳燕江府、金浦紫御东方等，成交单价更是在2.4万/㎡左右徘徊。以保利国际社区一期约90㎡户型举例，晚一年买房，总价可节省近90万。
江核
要说南京二手房价“最惨烈”的区域，江北核心区算一个。
随着近年来新房小区的陆续交付，江核可供选择的次新房小区越来越多，江与城、江畔都会上城等，都是江核次新房小区的主力。
从成交量看，江核表现最好的是江与城，3和4月成交10余套，建面约88-143㎡的三房和四房都有，成交价集中在2.7万-3.1万/㎡。青奥板块的保利西江月、中海左岸澜庭、金地风华国际等，成交表现也可圈可点。
从成交价看，相对处于高位的小区有江与城、正荣润江城，成交价格普遍集中在2.8万/㎡以上；相对处于低位的小区，有保利西江月、中海左岸澜庭、金地风华国际等，其中左岸澜庭和风华国际基本跌破“发行价”。
百家湖
受板块发展束缚，百家湖二手房多以老小区为主，3月和4月份的成交量均为个位数。
其中，成交量最多的是中航樾府，3月至4月初，卖出8套，最高成交单价不到3.2万/㎡；
成交单价较高的是朗诗玲珑屿，单价在3.4-3.7万/㎡左右，房龄相对较新，且为科技住宅，居住舒适度更好。
包括景枫凤凰台、中锐星湖名邸、百家湖花园伦敦城等在内的小区，早已不复前几年“破4冲5”的势头。
九龙湖
相对于百家湖，次新房更多的九龙湖，市场活跃度更高一些，成交单价也更高。
像保利中央公园、新城玖珑湖、万科翡翠公园以及万科金域蓝湾，近两月内的成交量均在15套以上，成交均价以“2”字头为主，短期内价格虽有波动，但并不明显。
万科金域蓝湾最受买房人欢迎，金三银四期间共卖出27套，最高单价35998元/㎡，最低单价25813元/㎡；
万科翡翠公园的成交单价较为稳定，17套成交记录中，最高单价34562元/㎡，最低单价30024元/㎡。
从表格中可以看到，九龙湖板块二手房价从去年的“3”字头为主，到今年已基本稳定在“2”字头，且100㎡以内小户型房源更多，总价低、置业门槛较为友好。
上秦淮
上秦淮近年来鲜有新房供应，从成交情况来看，二手房的成交量和流速表现不错。
尤其是翠屏诚园，3和4月成交房源近20套（来源链家，不完全统计），成交价集中在1.8万-2.8万/㎡。其中，低密房源的成交价维持高位，刚需户型的成交量更可观。
银城旭辉云台天境，在二手房市场也很受欢迎，主力为建面约88㎡刚需三房，成交价围绕在2万/㎡，对比2019年11月近2.9万/㎡的新房收官价，实为“惨烈”。
低密洋房和叠墅，也是上秦淮的特色，比如银城旭辉上淮铂悦府、碧桂园泊云间等低密住区。但在二手房市场，这些小区户型面积大、总价较高，整体关注度并不高。
青龙地铁小镇
从紫核回归青龙地铁小镇，这个板块的高开低走有目共睹。
2016年至2020年，新房千人摇号、二手房价攀升等屡见不鲜；但楼市下行后，青龙地铁小镇首当其冲。
在二手房市场活跃的项目，为区域拓荒盘之一的低密盘中南山锦花城，成交价普遍维持在2万+/㎡，少量房源成交价为“1”字头。
恒大龙珺也有房源成交，成交价约17655元/㎡，要知道当年恒大龙珺的新房价格为2.7万/㎡！对比同期销售的中南山锦花城，更是逊色不少。
誉峰苑、东望府等“后来者”，在二手房市场的表现不算活跃，成交房源不多。
从我爱我家的逐周成交数据来看，今年春节后，南京二手房成交量持续走高，价格上则有所回落，市场呈现以价换量的态势。
2023-2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况
但二手房价走势，绝非公开的数据可以左右，更多是受卖家急用钱、投资客离场出清、司法案件倒逼、抄底改善置换等因素影响。
我们认为，无论成交数据展示与否，对于买家而言，现在不少配套齐全、品质出众的次新房性价比非常高，可以多方对比、伺机出手；对于想置换的卖家而言，“以旧换新”政策出炉，有官方和安居集团“兜底”，还有什么可担心的呢？