原创刘晓博
各地鼓励住房“以旧换新”，终于出现了第一个高潮！
近日，郑州宣布了住房“以旧换新”的政策细节，在朋友圈刷屏。
郑州的目标是：2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。
方式一，是以郑州城市发展集团有限公司（郑州市国资委全资子公司）为政府指定的“收购主体”，收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房
先在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。
方式二，民间方式进行，政府鼓励。群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。
对通过以上两种方式换购新建商品住房的，现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。
政府也不是什么二手房都收购，文件明确要“根据主城区保障性租赁住房需求和缺口，在满足职住平衡前提下，制定收购计划、收购房源条件”。
至于收购价格，则委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果，收购主体和换房群众双方洽谈，
郑州的“楼市新政”，是自去年一些地方政府官宣鼓励“以旧换新”以来，最大手笔的方案。
早期的“以旧换新”，一般是地方政府协调中介、开发商、银行等，为换房客户提供一条龙服务。
在政府介入“以旧换新”之前，市场上的换房行为都是自发进行的。对于换房者来说，有一个最大痛点：在没有卖出二手房之前，不敢轻易买新房；一是可能存在限购，没有腾出购房名额；二是如果先交了新房定金，如果二手房卖得不顺利，可能出现新房违约，带来经济损失；等到二手房成交，再买新房的时候，心仪的楼盘或户型有可能卖完了。
政府介入后，购房者可以先交订金锁定新房，等二手房成交后再办理新房网签和贷款等手续；如果二手房卖得不顺利，可以保证无损失的情况下，退订新房。在这个过程中，可能还有购房名额的对接，对换房者来说是很大的便利。
最近半年多，地方政府在支持住房“以旧换新”上力度越来越大，在苏州的相城区、太仓市以及江苏连云港等地，出现了国企开发商回购二手房，帮助换房者腾资金的做法。
比如苏州相城区规定，在该区拥有产权证建筑面积在144㎡以下、房屋用途为住宅产证的业主，可以申请购买相城城投集团推出的在售商品房一套，同时相城城投集团收购其名下的一套商品房。
在无锡的梁溪区，今天最新公布的政策是：居民在梁溪区拥有自有商品住宅的，可以申请由梁溪城发集团收购其二手房，前提是需要在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房，而且二手房总价不能高于新房总价的60%。换句话说，你买的新房总价要达到卖出二手房的1.67倍。
上述这些城市的政策力度都没有郑州大，它们多是推出几百套以旧换新的名额试水一下，而郑州一次性就宣布了收购5000套二手房的计划。
上述搞官方收购、鼓励以旧换新的城市，要么是普通地级市，要么是地级市下面的区，而郑州是省会城市、国家中心城市，而且“以旧换新”直接在全市核心区推进。
据统计，目前鼓励住房“以旧换新”、并出台新政的城市有30多个，其中有“国企回购二手房”条款的城市，也有七八个。
这种做法将给市场带来什么影响，能启动楼市吗？
我的看法是：地方政府指定地方城投公司下场，收购二手房，推动住房以旧换新，的确有助于改善市场氛围，让老百姓感觉到政府在实实在在支持市场回暖。
除了政策信号意义外，其他作用比较有限。
在当前经济环境下，地方政府、城投公司资金都比较紧张，各地官方收购二手房、推动以旧换新的额度，往往只有几百套，最多的是郑州也不过全年5000套。
这些额度对于一个城市、一个城区来说，有点杯水车薪。
这种做法还有一个Bug值得关注：地方政府只能支持地方城投做这件事，所以换购的新房一定是地方国企开发的，这可能涉及到市场公平的问题。
这就好比一个城市鼓励燃油车以旧换新成新能源车，但只能购买本地生产的新能源车，这显然不利于统一大市场的构建。除非换房者可以选全市所有的新盘。
最近，一线楼市普遍出现了小阳春，但全国楼市依然偏冷。下面这张图，就非常令人震撼：
今年一季度拿地金额最多的企业，基本上都是央企和地方国企了；至于拿地面积前20名，更是一连串的“生面孔”，甚至还出现了县级的城投公司，这些企业拿地之后，能把房子建好吗？他们有足够的市场经验吗？房子能顺利卖出去吗？
土地市场的这种局面，意味着土地只是从“左手”卖给了“右手”，给地方城投提供融资的，恐怕只能是地方中小银行。将来会发生什么？县级城投公司拿地面积都排入了全国前20名，将来房子卖不出去怎么办？
希望3月22日国常会明确的，“要进一步优化房地产政策”，“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”的方略，早日变成政策落地。
除了一线城市和几个强二线城市，地方上能出台的、并能产生一定影响的政策都已经尽出了。更大力度的政策，需要中央和各部委发布了。