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问个问题,你希望成都完全放开限购吗?
一线和沿海好些城市都在放开限购,很多人期待成都跟上,用以来激活萎靡不振的成都楼市。
然而我却并不这样想。
1、成都限购其实非常松,套数也很多,作为一个谨小慎微的城市,没有必要裸奔;
2、当前成都楼市的痛点并不是政策问题;
3、限购是最后一块遮羞布,一旦全面解除,弊大于利。
重点说下第3点。
有人认为放开限购,允许大家来买,相当于提高了需求、积极性,那么理应量价齐涨。但完全不是这样的粗暴逻辑,不然为啥视高还腰斩了?成都二圈放开了也没见逆袭主城呢?
楼市逻辑是三方博弈,包括买家,新房开发商(及背后站台的土拍)和二手房东(大量散户)。
新房比较固定和透明,每年土拍,预售节奏都是能把握的。但二手房东却大不一样,贝壳挂牌的20多万套只是冰山一角,天量的住宅可以伺机而动,非常具有弹性,一旦利好就能抱团涨价,一旦利空又可内耗破发。
真正能稳定住房价的,是二手房体系。(新房也要在一定程度上依据二手房的成交和供应来定价,比如大源二手房卖3万,我新房可以卖4万,但国宾二手房卖2万,新房敢卖4万吗?)
房东们一旦天量挂牌,那么市场供大于求,必然造成价格垮塌。全面放开限购,不只是针对买家,更要看二手房东对政策的反应。
从经验来说,近些年的一些所谓利好,第一波反应往往是房东连夜挂牌,结果房价又进入新一轮的下降。
为什么会连夜挂牌?除了认为利好卖家利好楼市以外,还是想着仓皇出逃。
这里插一句,维系成都二手房价格体系的,是那些不卖房的人,这些人大多是本地土著或者十来年前买房的人。
他们是持有大量房子的,尤其是很多电梯次新房,而且很多人抓住了城市红利,但后面又没有置换需求、置换能力的话,那么就让供应量得到了控制,继而稳定了房价。
甚至于老土著的话,家里三四五六套的比比皆是,在成都限购最严的那几年,就算卖掉一两套,两三套套都不足以腾出购房资格,加之房价坚挺,所以直接不卖了。
这就回到了原来的话题,一旦解除限购,可以随时卖二换一,随时置换升级,那么挂牌抛售的自然就多了。
大家想一想,成都二手房价格高点和成都限购政策的放开,时间节点是如何关联的?
不明白的我给捋一捋,二手房基本上是20-21年左右算阶段性高点。
从2016年底开始,限购政策逐渐加码,直到2021年下半年,全国楼市下行,限购开始放松。
成都的拐点是22年5月,刚需资格放松,再后面单身两套套,家庭三套,二胎四套,公租还可以再一套...都在潜移默化放松限购。
放松限购,没有刺激到买家,反而加速了二手卖家出货,房价自然一溃千里。
现在都这么宽松了,还全面解除限购的话,那么房价还要下探——除非有人愿意看到这样的局面。是哪些人?大家自己想。
对买家打开的限购,其实效果是对卖家打开了限售。
这一步兵行险招,属于纯粹脱下遮羞布,让楼市博弈更加直白,任由其自生自灭。
纯粹放开下的市场,假设买家多过卖家,那么市场就能回暖,楼市还能继续;假设持有大量房产的城市中坚力量集体抛售,那么房价还要滚雪球一样加速下行,直至财富重新洗盘,重新分配。