日益疲软的销售端遏制住了房企的现金流。
01
触发交叉保护条款
触发
3月4日，上海宝龙实业发展(集团)有限公司（以下简称“宝龙实业”）发布关于“19宝龙MTN002、20宝龙MTN001和21宝龙MTN001”触发交叉保护条款约定情形的公告。
触发交叉保护条款约定情形公告
公告显示，宝龙实业未能于2024年2月27日按期足额偿付“20宝龙MTN001”债券本金3500万元以及对应利息，已构成实质性违约。
目前，该事项已触发“19宝龙MTN002”、“20宝龙MTN001”及“21宝龙MTN001”的交叉保护条款约定情形。
宝龙实业表示，公司继续通过与相关债券投资人协商达成和解方案，尽快向投资人支付本金及利息，从根本上保障债权人权益。
此外，宝龙实业将配合主承销商尽快召开“19宝龙MTN002”、“20宝龙MTN001”和“21宝龙MTN001”持有人会议，参与商讨后续救济措施，维护持有人权益。
值得注意的是，此前宝龙实业公告称其在沪深交易所存续的全部债券已豁免加速清偿条款和交叉违约条款，“20宝龙MTN001”未按期足额支付本息不会触发公司交易所存续债券的交叉违约或加速到期事项。
另外，这并非宝龙实业首次违约，今年1月29日"H宝龙B1"0.12亿本息也未能按期足额偿付。
《小债看市》统计，目前宝龙实业存续债券13 只，存续规模72.73亿元，其中一年内到期规模有9.31亿元。
未来偿债现金流
境外债方面，主要由宝龙地产（01238.HK）发行，目前存续美元债6只，存续规模20.74亿美元。
2022年7月初，宝龙地产首次对当年7月及11月到期的两笔美元优先票据进行交换要约，但完成交换要约后，公司对美元债余下的份额无力支付，构成违约。
同时，宝龙地产再次对2021年7月票据、2019年11月票据及2019年7月票据等3笔合计4.35亿美元债进行交换要约。
完成交换要约后，宝龙地产最近美元债偿付日期为2024年7月，偿债高峰则推迟至2025年。
2024年2月23日，宝龙地产于联交所发布公告称，其境外债务整体解决方案取得重大进展。
02
财务持续恶化
据官网介绍，1990年宝龙地产在澳门成立，已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。
2009年，宝龙地产在香港主板上市，2019年其物业管理子公司宝龙商业在港交所主板挂牌交易。
宝龙地产官网
从股权结构看，宝龙地产的控股股东为天龙控股有限公司，持股比例43.59%，公司实际控制人为许健康。
2021年，宝龙地产完成合约销售额1012亿元，同比增加24.1%，首次跨进千亿俱乐部；2022年公司仅实现409.5亿元合约销售额，同比下滑6成。
2023年，宝龙地产实现销售额275.24亿元，同比减少32.79%；2024年前2个月销售额为23亿元，同比减少57.1%，可见日益疲软的销售额遏制住了公司的现金流。
截至2023年6月30日，宝龙地产总土储共2367万平方米，总土地平均成本价3523元/平方米，长三角地区土地储备占比64.2%，土地储备总可售货值约2324亿元。
从业绩上看，2023年上半年宝龙地产实现总收入117.13亿元，同比下滑28.16%；实现归母净利润9422.7亿元，同比大幅下滑86.5%。
归母净利润
从盈利能力看，宝龙地产的毛利率为28.84%，相较于2022年末持续下滑；由于非经营性损益亏损，其净利率大幅下滑至2.37%。
销售毛利率
截至2023年6月末，宝龙地产总资产为2258.97亿元，总负债1636.23亿元，净资产622.74亿元，资产负债率72.43%。
值得注意的是，宝龙地产还有5.5亿永续债，若将永续债调整至债务，其财务杠杆将被推高。
资产负债率
《小债看市》分析债务结构发现，宝龙地产主要以流动负债为主，占总债务的64%。
截至同报告期，宝龙地产流动负债1055.27亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务合计130.8亿元。
相较于短债压力，宝龙地产流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物有89.47亿元，较2022年末进一步下降，现金短债比为0.68，公司短期偿债压力较大。
在备用资金方面，截至2020年末，宝龙地产银行授信总额有973亿元，未使用授信额度为674.49亿元，表面上看其财务弹性尚可。
银行授信
除此之外，宝龙地产还有580.96亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计478.39亿元。
整体来看，宝龙地产刚性债务有609.19亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为37%。
从融资渠道看，宝龙地产融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、股权质押、信托以及非标等渠道融资。
不过，2022年宝龙地产筹资性现金流净额首次由净流入转为净流出状态，2022年和2023年上半年该指标分别为-125.52亿元和-37.07亿元，可见公司融资渠道不畅，面临较大再融资压力。
筹资性现金流
值得注意的是，由于少数股东权益飙升，宝龙地产一直被质疑存在“明股实债”。
2021年，宝龙地产的少数股东权益由2020年末的150.6亿元增长至211.94亿元，但少数股东损益却由26.71亿下降至13.06亿，少数股东权益和损益占比不匹配。
在资产质量方面，宝龙地产其他应收款近300亿元，应收账款31.03亿元，不仅对资金形成一定占用，还存在回收风险。
在销售疲软、融资遇阻压力下，宝龙地产通过处置资产偿债，但相较于到期债务只是杯水车薪。
总得来看，宝龙地产销售疲软、业绩和盈利能力大幅下滑；债务负担较重，流动性紧张，短期面临较大偿债压力。
03
“北万达 南宝龙”
许健康出生于福建晋江的一个儒医世家，在少年时代，他选择“子承父业”，开始学医。
成年后，许健康跟着朋友去澳门打拼，在黑沙湾街边当无牌小商贩，靠着泉州人“爱拼才会赢”的冲劲儿，积累到了第一笔积蓄，并且开了人生第一家雨伞公司。
许健康很有经商头脑，后来又先后创立服装、洋伞等工厂。
1990年，许健康与好友联手集资5600万澳元，创建澳门宝龙集团，由此打开了财富之门。
宝龙集团董事局主席许健康
凭借准确的切入时机，十载丰富的澳门营商经验，以及创业伙伴的默契协作，宝龙不到一年时间便异军突起，成为澳门房地产业的后起之秀。
随后，许健康又进入了珠宝、金融、娱乐、建筑、物业等行业，事业如日中天。
1992年，许健康来到厦门考察，进军内地房地产市场，他砸下7500万在厦门拿下了4块地皮，兴建了宝龙中心、宝源花园等项目。
随后十年间，宝龙地产主要发展住宅物业，2003年后才开始开发运营综合性商业地产项目。
2009年10月，宝龙地产在香港主板上市，成为厦门首家发行H股的地产企业，也是第一家真正意义上的大陆在港上市的商业地产公司。
次年，许健康将宝龙地产总部由厦门迁至上海，并提出深耕以上海为中心的一线城市的全新战略计划。
彼时，业内有"北万达、南宝龙"之说。
2013年，宝龙地产明确提出“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略。
根据2021年福布斯全球富豪榜，许健康家族以31亿美元财富位列榜单第986名。
然而，在行业寒冬下，曾经疯狂扩张的民营房企相继爆发危机，宝龙地产也难逃违约的命运。