作者|kangins
优秀行业标杆房企万科再次站在悬崖边！
在民营房企优等生碧桂园被债权人提前清盘后，作为混合制行业标杆的万科再陷债务危机的传闻：
万科寻求一笔原定于2023年12到期经协商延期3个月至今年3月到期的债务再度展期时被拒。
2月底，据Reorg消息：万科正与部分贷款机构（主要是保险公司）进行非标债务展期谈判，以延长其非标准债务的期限；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，由万科董事长郁亮带领一众高管团队前往北京与监管机构会面，并与债权人就潜在的资产处置进行谈判，而据房地产圈子今日疯狂流传出的一张微信聊天截图(评论区回复“VK”获取）显示：
债权人拒绝了万科要求再次展期的要求!
天雷滚滚，房地产行业最先喊出“活下去”口号的万科若发生债务违约，其行业地震不亚于恒大之初对房地产行业的震撼开场，而显然：
这是一场市场再也承受不起的超级核打击！
如果从相关外围指标来看，天然就有大量渠道信息的优势的债券市场显然已然开启了预警模式，多只万科境内债出现下跌：
1、“21万科02”连续两日下跌，周五（3月1日）收盘67.9元，较1月初96.7元暴跌近30%，创下该券最大历史跌幅；
2、“22万科01”周五收盘（3月1日）85.67元，较一周前最高点100.01元跌幅近15%；
3、“20万科06”等多只万科债券近期均创新低。
而这或许与万科的小作文密切相关。
无奈下的绝地求生
在当前房地产融资端不畅的情况下，销售收入是保证房企债务不违约的最后城堡，我们来看两组数据：
1、2023年万科的全年销售3504亿，平均到每个月近约300亿，而且几乎每个月的销售情况基本上节奏保持地很好；
2、2024年开始，据克而瑞数据显示，万科前两个月的销售额分别是194.5亿、117.8亿；
从数据来看，2024年两个月合计销售312.2亿，几乎相当于2023年的一个月的销售额，而万科今年上半年美元债的偿付高峰期则在3月\6月，需要分别偿付6.3亿美元/6亿美元，折合约90亿人民币。
即将到来，需要在3月及6月分别偿付6.3亿美元、6亿美元，大约90亿人民币的偿债高峰即将到来。
有人在想，才90亿，万科账上还趴着1000亿的现金，市场究竟在担心什么？
市场在担心什么？
十次危机九次地产。
这一轮房地产行业的流动性危机始自恒大的流动性危机引发的行业债务危机，从2021年9月到现在，当前地产行业存在两个核心的问题：
流动性不足+需求不足
如果说，流动性不足导致房企资金沉淀在土地和烂尾楼从而危及流动性问题；那么，销售端导致的需求不足则会导致房企资金沉淀在现房上从而危及流动性问题。
显然，对于万科的主要担忧在于后者。这次的市场担忧与此前万科10月底面对美元债在二级市场收益率大幅提升时的担忧是类似的：
截止至2023年三季度末，公司在手现金1037亿，对短债的覆盖倍数2.2倍，且年内公司已无境外债务到期，境内待偿还信用债仅仅3.8亿元。
市场并不是担心你当前手上的现金是否足够覆盖短债，而是担心：
2022年底万科手上在手现金还有2000亿+
仅仅一年时间不到，便消耗了一半，当前万科的销售额几乎腰斩的情况下，在手的现金流在持续还债的压力下，还能坚持多久，毕竟，从房地产行业的流动性危机到当前的资产负债表危机，后续该怎么办？如果提升市场的信心从而促进销售的回暖则成了关键。除了一部分现金流除了偿债外，还会继续快速固化到现房中，这才是市场的担忧之所在。
万科在行动
这次由万科董事长郁亮带领的高管团队除了与债务人进行紧急磋商外，显然还在争取高层的政策空间，债务人方面吃了一鼻子灰，但是好在高层对于优秀房企万科支持的态度还是非常明显的，几乎同一时间，万科公告：
拟以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目作为基础设施资产，开展基础设施REITs申报发行工作，首次发售拟募集资金约11.59亿元，募集资金净额将用于……的在建项目或前期成熟的新项目。
这里划重点：
1、这次募集的钱是在建项目或前期成熟的新项目，翻译一下，就是救急的；
2、公司于3月1日收到证监会的受理通知书，显然，这效率也是没谁了；
当然，万科能寻求高层的定向纾困，既与自身作为房企中的标杆地位密切相关，又与其自身的清晰认知密切相关：
自助者天助之
与万达的老王是从最不优质的资产开始卖卖卖模式不同，万科刚是一出手就是将最优质的资产直接甩卖：
除夕当天，万科将自己旗下最挣钱的上海七宝万科广场剩余的50%股权以23.83亿卖给亚洲最大的不动产基金：领展基金，这一价格不仅低于评估的35%，而且还较此前2021年4月当时50%股权的出售价27.7亿低了约两成。
而上海七宝万科广场在万科体系内那挣钱的能力几乎就是一哥级别的存在，长期霸榜。
即使在疫情最严重的2022年，项目收入依然是神一般的存在，远高于第二名深圳印力中心。
救急的程度不同。
写在最后
当前对于房地产行业的政策已日趋明朗，房企要活下去，必须要去杠杆，但融资对现在的房企来说，大多数是借新债还旧债，并不能解决债务压力，只是把风险推向未来，期待未来市场好转来化解债务，以时间换空间。
2022年以来，监管机构出台了大量支持房地产企业融资的政策：
1、去年双十一出台的“金融16条”：对房地产企业融资，国有、民企等房地产企业一视同仁；
2、10月31日召开的每五年一次的中央经济工作会议中提到：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”
3、11月底，“三个不低于”+传说中的“50房企白名单”+“向房企提供无抵押的流动性资金贷款”；
2024年伊始：
1、1月12日住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》；
2、1月26日住建部发布要给房地产融资支持项目“白名单”；
3、截至2月28日，全国有276个城市已建立城市融资协调机制，约6000个项目入围地产“白名单”，审批贷款超2000亿元，总额预计将超万亿；
4、一线城市房地产纷纷“松绑”限购限售，到房贷利率下调……
俗话说，信心比黄金更重要。对于当下众多嗷嗷叫的房地产企业们而言，比信心更重要的是：
黄金。