作 者丨吴抒颖
编 辑丨张铭心
6月24日，大型房地产开发商美的置业（3990.HK）盘初一度大涨超100%，当日收盘依然大涨近70%，25日收盘，美的置业涨3.77%。
这番逆势上涨，源于公司在6月23日晚间公告宣布退出房地产开发业务，聚焦轻资产运营。
6月23日，美的置业发布公告称将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权从上市公司剥离至控股股东，美的置业这一上市平台将专注于物管、商管等经营性业务及代建代销业务等。
完成股权重组后，美的置业旗下的房地产开发和销售业务将改由美的控股持有，成为非上市资产，美的置业原有的经营管理团队也将持续承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理。
这次私有化，美的控股给出的溢价还算不错，这也是美的置业在宣布重组后，股价连续飙涨的原因。
而以行业发展的角度来看，美的置业从上市平台剥离房开业务，也的确是应对行业变动的理性选择。
作为上市公司，美的置业需要定期披露经营业绩并为全体股东负责，但房地产行业短期的不景气可能带来分红、盈利的压力，在私有化后可获得更从容的发展空间；此外，美的置业如今还能够在公开渠道获得融资，美的控股的背书也是最不可或缺的一环。
21世纪经济报道记者询问美的置业关于重组后的业务安排等，美的置业方面回复称，以公告为准。
高溢价重组
美的置业此次重组，采取的是实物分派的方式。
拆解而言，作为上市平台的美的置业将其持有的房开业务产权线作为特别股息分派给上市公司的全体股东，分派后，重资产的房开业务从上市公司的子公司调整为上市公司的兄弟公司，相应地房开业务也从上市资产变为了非上市资产。
美的置业为了这次分派还提供了现金选择权，也即持有美的置业股票的股东如不参与房开业务股权的实物分派，可选择对等的现金分派。分派金额为5.9港元/股，相比公告前一日收盘价溢价57.33%。
这也是美的置业公告后股价连涨的底层逻辑。截至6月25日，美的置业收于6.61港元/股，相较于6月21日3.81港元/股的价格，飙涨73.49%。
此次重组，还需要经过股东大会的同意。如若重组顺利完成，美的控股将完全持股非上市的房开业务产权线，并持有81.13%的上市公司股权。在此之后，上市公司将专注于经营性业务，围绕物管、商管、智能化、装配式建筑和内装开展业务，以及承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理。
美的置业此次剥离出的主要资产是土地储备。根据美的置业财报，截至2023年12月31日，美的置业涉及的开发业务及319个物业开发项目，土地储备的总建筑面积约2650万平方米，大多为住宅物业。
这次重组，不影响美的置业这个大平台的业务，仅是将房开业务剥离出上市公司。美的置业方面指出，此次重组探索经营管理及业务运作不受影响的上市公司重组新模式，控股股东所持房开资产的全链条开发管理仍由现有经营团队继续承接。
美的置业方面强调，经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化，不受影响，经营团队保持不变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务，并轻装上阵，摒弃传统快周转模式，聚焦房地产开发、科技、服务的经营内功，深研构建房地产全链条专业能力，向制造业学习，向专业的精细化经营要生产力。
以时间换空间
这次重组虽然给了中小股东不错的条件，但仍不乏质疑的声音。在传统的认知之中，土地储备是值钱的资产，此次美的控股将仅花费数十亿港元的价格就能获得这一资产，对中小股东来说似乎是“冲击”。
的确，从美的置业的公告中可以看到，截至2023年年底，美的置业总资产为2016亿元，而计划剥离的总资产达到1971亿元，占去美的置业资产的绝大部分。
除此以外，美的置业房开业务的营收也要远大于留在上市公司的部分，根据美的置业提供的2023年未经审核数据，房开业务收入为699亿元，净利润为41亿元；而保留在上市公司的部分营收为35亿元，净利润为3亿元。
不过，去年美的置业整体的业务表现已经显出颓势。财报显示，2023年美的置业实现营业收入约735.65亿元，同比下降0.1%；经营利润约43.07亿元，同比下降37%；归母净利润约9.14亿元，同比下降47.1%。
但从房地产行业大环境看来，房开业务置出上市平台，其实是一种“休养生息”。一位房企高管人士对21世纪经济报道记者分析认为，“一旦上市，就会有来自投资者的压力，报表是定时发布的，如果短期不好看市场就会有疑问。房地产业务短期将持续承压，报表会面临很多的压力，很多房企的股价也已经体现，不如趁现在私有化，等以后有机会再做打算。”
事实上，房企私有化在此之前并非没有现成案例。2021年，在新加坡上市的凯德集团就曾将旗下的业务进行重组，重组后凯德集团的投资管理平台和旅宿业务将整合为凯德投资有限公司，而凯德集团的房地产开发业务则被私有化。
去年，凯德地产（中国）首席执行官李绍强在接受21世纪经济报道记者在内的媒体采访时谈到私有化的优势称，私有化之后能够以更有“耐心”的资本去做长期投资，去做周期长但回报率相对高的项目从而更好地把握投资机会。
这对美的置业来说也是同理。从更现实的逻辑看来，美的置业不同于其他民营房企的关键因素是在美的控股的背书，如果失去控股股东的优势，美的置业在当前的周期或许也难以获得金融机构的支持。以此为准线，美的置业放在控股股东的“庇护”下成长，对企业发展是一种加持。
“美的置业重组前的股价很低，而且今年上半年的财报未必好看。现在留下的都是轻资产，按照房企轻资产板块来估值虽然也受到大周期的影响，但也是稳定收入，对上市公司来说压力就没那么大。”一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者。
中信证券在近期的一份研报中也分析称，美的置业的这一交易安排是一种特殊的简化资产负债表方式，原因在于美的置业有强信用的控股股东，开发业务的负债从上市公司承担转为私人公司承担并不影响债权人的信赖。美的置业控股股东也有充足的资金，流通股东的持股比例偏小，满足流通股东对现金选择权的诉求是可行的。
中信证券认为，美的置业的做法也是一种产业趋势，即在上市公司层面减少房地产开发项目的资金占用，削减不必要的杠杆并保留运营和服务能力，相信未来更多房地产开发企业将逐渐走向轻资产化。“更多的蓝筹公司可能同样在这一道路上，并逐渐实现业务模型的根本转变。”
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本期编辑 黎雨桐 实习生 董丹林
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