1月26日，住建部表态
“充分赋予城市房地产调控自主权”
，昨天（2月27日）住建部再下发通知，要求各城市要做好今明两年住房发展计划，
防止市场大起大落
时下的市场形势，是防止大起，还是防止大落，不言自明。
住建部再次催促各地方政府，可以预期，近期各地方政府的各类
救市政策
，将继续扩大，
风起云涌
刚刚结束土地新春第一拍的杭州，今天（2月28日）又马不停蹄挂牌了新一批涉宅地，透露出
政策新风向
合计
5宗
涉宅地，看点颇多，既有
滨江区政府板块世茂智慧之门西侧商住地
，也有
容积率0.8的闲林低密宅地
。（挂牌土地具体指标见文末表格）
更令人瞩目的是，挂牌地块中，萧山和余杭的地块均
取消了新房限价
2023年11月，杭州曾出台土地政策，取消临平、钱塘、富阳、临安四区的新房限价。
此次萧山和余杭的地块也取消限价，是否会是
大面积取消限价
，甚至
全面取消限价
的前兆？
近几天，市场上各种传闻满天飞，盛传萧山的
钱江世纪城、老城区
以及
市北区块
提高限价上限
，其余板块均取消限价，而余杭除
未来科技城
云城
维持当前限价以外，将全面取消限价。
如果杭州全面取消限价，迟来的政策能对楼市起多少作用？
01
包括杭州在内的全国各城市的这一轮
房地产调控
，始于
2017年
2011年至2014年连续4年的严厉调控，使得全国各城市特别是三四线城市，商品房
库存积压严重
2015年年底，严重的
股灾
对中国经济产生重大影响，又恰逢叠加低迷的楼市。
为了配合推动股市，2015年一年中连续
5次降息、5次降准
，货币政策
极度宽松
2016年又开启了一场商品房
“去库存”
运动，
货币化安置
政策让大量拆迁户拿到数目可观的现金补偿，既刺激了真实的居住需求，也叠加了大量投资投机需求。
始于2015年的
深圳
，到2016年的
“四小龙”
合肥、南京、苏州
厦门
），再到2016年下半年后来居上的
杭州
，中国的热点城市经历了一轮房价暴涨。
2016年9月30日，官方紧急刹车，出台这一轮最严厉的调控，在商品房
限购、限贷
的基础上，又新增一条政策——
限价
限价政策从2017年开始在全国各热点城市相继出台，导致此后多年房地产市场
乱象丛生
02
商品房限价政策，是所有调控政策中
最荒谬
的一条。
政策出台之初，我们就意识到限价政策将
事与愿违
，并将成为市场
投资投机
的推动力，使市场信号
严重失真
，造成市场
巨大紊乱
在给多个官方部门的内参中，我们都表达了上述观点。
2017年11月，我们将这份内参公开
《丁建刚：不限价会怎样？——一份公开的内参》
，强烈建议
尽快取消
限价政策。
表面上，限价政策控制住了商品房价格，以防继续上涨。
实际上，限价政策却给市场带来了巨大的
副作用
1、限价政策使市场
信号
完全
失灵
2、限价政策使市场
数据
完全
失真
3、限价政策只能限商品房价格，不能限二手房，导致
“价格双轨制”
4、由于“价格双轨制”，造成了
倒卖房号、权力寻租
等一系列混乱现象。
5、由于市场乱象丛生，官方为了平息民怨，又不得不介入更微观的商品房
“摇号”
政策。
6、“摇号”政策将商品房的套利空间
显性化、福利化、彩票化
。导致极少数真正有购房需求的人能买到限价商品房，更多的是将套利的空间留给了“中奖者”。
7、巨大的套利空间反而刺激了更多的
投资投机
需求进入商品房市场。
2018年5月，我们又根据
《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》
发表了一篇解读评论文章，认为
限购、限价、限贷、限售政策均应被废止
当时这篇文章被广泛传播，后被删除。更为遗憾的是，此后多年各项房地产限制性政策并未被解除。
03
限价政策导致“价格双轨制”，一二手房出现巨大套利空间，投资投机需求大量涌入楼市，一时间滋生出买房“号子费”“茶水费”等乱象。
各地政府只能层层加码调控，不断出台政策
堵漏洞、打补丁
2018年3月28日，杭州开启了由政府主导的商品住房销售摇号政策。
面对巨大的经济利益，摇号相当于楼市中的
“打新股”
时至今日，房地产市场形势急转直下，在杭州的商品房市场上，有明显套利空间的区域和项目已经少之又少。
根据浙报传媒地产研究院
《2023杭州楼市研究分析报告》
显示，在2023年51个成交主流板块（已剔除未有普通商品住宅供应的板块、没有次新二手房的板块、乡镇板块）中，仅有
6个
板块存在明显一二手房价格倒挂（倒挂超过10000元/㎡），包括
滨江区政府、一桥南、桥西、城西文教、三墩
钱江世纪城
绝大多数板块已经没有价差或明显价差，限价和摇号政策失去意义。2023年杭州市区商品住宅
“流摇”
次数占开盘总次数
超五成
，相比2022年大幅增长。
甚至部分曾经大热的板块随着一二手房价差消失，摇号热度随之下降。
例如，
未来科技城、勾庄
等，在2022年一二手房还存在1万-2万元/㎡的倒挂，当时的新房多次开盘需要社保入围甚至部分房源限售，而到2023年一二手房几乎已经没有价差，摇号也不再触发社保入围，甚至多次开盘“流摇”。
如果传闻是真，那么大幅度的
缩小限价范围圈
将是一种趋势。
不仅是萧山和余杭，不排除在
主城区
内会采取同样的缩小限价圈的政策。
而在保留的限价圈内，有明显套利空间的板块
限价标准将会提高
七年前开始的这一限价政策，并没有起到
遏制
房价大涨的作用（仅仅名义上限制了商品房的价格，只有摇到号的极少数人受益），反而大大促进了
投资
投机
从2022年开始的两年中，限价政策反倒成了下行市场的
救命稻草
，如果没有限价政策，商品房的销售量绝对没有这么可观。
事与愿违的政策，竟然歪打正着，令人啼笑皆非。
现在可能除极少数板块外，取消限价其实作用和意义都已经不大了。
市场最重要的决定因素，对内是公众的
预期
信心
，对外是
地缘政治
全国两会
开幕不到一个星期了，下一个
政策观察窗口
，就是本年度的
政府工作报告
附：2月28日杭州挂牌土地指标