各位看官新年好
新年新气象咱们说说新年的新项目去年的地王，园区金隅地块去年年底的时候规划公示就已经出来，但一直忙着过年，也没着笔来写这个事儿。今儿特意浪费看官们几分钟时间，唠唠这个项目。
01规划的基本面
很多媒体们也都说了金隅规划出炉的事儿，也有一些小道消息比笔者更精准，毕竟咱也不对接开发商。那么就说说面上的一些数据。
看到公示出来的效果图咱的第一反应，这是啥玩意儿？
那咱首先吐槽的是这外立面：
这个是首都来的土豪金吗？
规划条件里虽然没有了公建化立面的要求，但好歹有一句：“原则上要求铝板及以上品质材质”。那么问题来了，到底出在了咬文嚼字的“原则上”，还是出在了我眼拙的“以上品质材质”呢？
顺便问问，前期金隅的老板们跑了苏州那么多项目调研，就调出来这个颜色色系嘛。。。
其次，洋房啊！低密度啊！一楼的院子也不做了吗？
有架空层的地方院子不做也就算了，规划要求嘛，咱得符合规范，但是南侧第一排没有架空层也不做院子对得起那满是绿化的效果图吗？
而且说到架空层，规划指标里要求的是架空层面积不得低于30%。
怎么感觉做成了只有30%不是架空层的效果？
另外小区内部跑道真的不考虑设计一下吗？哦，什么，你说有下沉庭院？
其实真要去做下来看这个还有好多，比如不计容面积4.4万方。只有一层的地下空间。也就意味着基本满地基开挖。也不知道算不算降本增效？希望南侧的防水桩的成本能便宜些吧。
其他的就不一一列举了，因为重点想说的是第二篇章。
02背后隐藏的悲哀
核心还是我常说的，开发商的灵魂没了。
先说说项目开发主体，项目公司叫苏州金保悦，股东为金隅和保利，分别股权比例为60%比40%。
有一个有意思的地方，一个项目公司，注册资本金15亿元。可能是我见过的注册资本金最高的项目壳公司了。那15亿大概是多少呢，差不多土地总金额的50%。唔，多美妙的比例啊，令人浮想联翩。
再说说两家开发开发商背景。一个新晋苏州，肯定没有代表作品的；另一个保利，深耕苏州。但在高端盘这块，只能说建树一般，勉强有个保利独墅西岸能拿得出手。近几年即使摘了园区的几个地块，也是项目平平无奇，毫无吸睛之处。
那么对于能出这么一个规划也是情有可原了。
当然了，也不用强调和宣传，之前有多辉煌有多牛逼，如果以前牛逼的话，就不会出这么个玩意儿了。
然后再说说这块地的时间节点，也挺尴尬的，虽然年底的时候，基本传言放开了别墅的限制，但是这块地，被出让掉件限制的死死的，层数不得低于6层。叠墅平层肯定是做不了的。那估计就只能一门心思往洋房上去想了。
可即便是有如此多的背景和条件下，难道洋房就不出亮点了吗？不见得。
绿城都开始做全落地玻璃模式的建筑了，笔者之前文章也提过建发的洋房玩出骚操作，同样是6层的洋房，户型设计这块别人能玩，保利和首进苏州的金隅怎么就玩不转了呢？
那么就是结论了：
未来苏州的有钱人们，想要安置园区的老板们，不仅仅要花费更高的成本，去购买了一个没有太多新亮点的产品，地价意味着售价，未来的单套成本不会低于8位数，在当下行情中，依旧愿意的，那可能是真的冲着绝版地段去的吧？
未来苏州的有钱人们，即使在城市的顶尖区域，即使是苏州的最高价位，却依然享受不到其他一线城市那种代表身份与地位匹配的豪宅的感觉。人上人的感觉哪里都可以有，但为什么一定要在苏州？一定要在这个地方？
未来苏州的有钱人们，再一次错失了一个可能造就全国知名豪宅的机会。上海可以住汤臣，住翠湖天地；在苏州呢，住这个地方不知道算是什么等级？
说个题外小故事，笔者当年调研盛泽市场，恒力在那边做了一个项目，大平层。各种不计成本，全石材干挂的高层住宅。小区自带露天游泳池，水景等等。在盛泽新房市场13000不到的时候，他卖20000的单价，依旧受到老板们的追捧。
那么金隅既然来苏州了，进苏州房价高地园区“奥体板块”了（我打引号的！）你的作品就是这个吗？
03未来房地产怎么玩儿
作为苏州工业园区胜浦街道奥体板块的“头牌”，金隅地块必然是备受瞩目的。
不论他们未来会用什么样的营销宣传，主打什么形式的定位，但从规划公示来看，已经让人失去了足够多的兴趣。
2024年，大概率会有一大波别墅类产品上市。对于客户而言，上升到这个总价，为什么不看看那些呢？
2024年，当下的多个别墅存量市场已经开始降价抛售，诸如湖滨四季、仁恒等等，这些房子的业主看的比谁远呢？他们的眼光会不如未来买金隅项目的准业主吗？
2023年底，白塘壹号的别墅的去化已经给市场足够的警醒了，地产大佬们还没引起重视吗？
今年似乎也有一些大平层产品交付，特定情况下可能也可以无视限售进行抛售了。那么这些产品是不是会进一步挤压市场需求？
2024年，苏州房地产市场……
大面积产品的天花板已经差不多到了，现在还想冲的话，或许真的就是高位站岗了。
当然，也不是要说他一定凉凉。
就像笔者看错了吴中太湖新城的某一类产品一样（此处不表，下回分解，欢迎关注收看）
房地产市场依旧在，就看怎么细分的去做，并做到极致了。