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我是紫沐,这是我第379篇日记。
最近刷了两份有意思的研报。
一份是招行联合贝恩公司整理的《2023中国私人财富报告》。
一份是胡润百富的《2023中国高净值家庭现金流管理报告》。
这两份报告,能解答很多问题。
为什么楼市会分化?
为什么只有一线城市才有房地产?
为什么宁愿卖三套差的,也要换一套好的?
这些问题,都能在报告中找到答案。
1
先说清楚一点,本篇文章对高净值人群的定义,是可投资资产超过1千万的群体。
注意是可投资资产,而不是身家。
可以简单理解成,实打实的有钱人。
过去几年,大家普遍都觉得经济环境不好。
但与感觉相反的是,有钱人的数量却一点没少。
根据招行的数据,2022年中国高净值人群数量达到316万人,比2020年增加了54万人。
并预计在2024年,高净值人群数量会达到393万。
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而且从08年统计至今,虽然经历过好几次危机。
中国高净值人群数量一直都是正增长,可投资资产规模一路上扬。
人均可投资资产,也稳定在3200万左右。
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这意味着在经济不好、失业加剧、打工人收入下降的环境。
能拿几千万出来投资的有钱人,依然在变多,并不受大环境的影响。
所以为什么经常在文章里说,要买优质的核心资产。
因为这类资产,有很宽的护城河。
从供应端,这类优质资产本身数量很少,有足够的稀缺性。
在需求端,对应的购买力群体实力强,有钱,能支撑房价。
而且群体数量,还在持续增长。
长此以往,优质的核心资产,自然会形成供不应求的环境。
要明白,行业更迭是常态,但总有能赚到钱的人。
胡润的数据提供了进一步的证明。
富裕、高净值、超高净值、国际超高净值家庭的数量,都在往上涨。
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所以楼市为什么分化,其实很简单。
以广州为例,3000来万的好房子很少,来来回回就那批产品。
而能买得起3000来万房子的人一直在变多。
那这些优质资产,价格自然就能稳住,供不应求嘛。
但相对普通的刚需-刚改类房子,这几年在广州天量供应。
对应的购买力群体,刚需-中产群体,这两年普遍又收入下降,不敢买了。
供过于求的局面形成,那资产价格自然就持续阴跌。
一涨一跌,就形成了楼市分化。
2
只有大城市,才有房地产。
这句话,同样是分化结果的一种体现。
一线城市拥有顶级的教育资源、医疗资源、人脉资源、工作资源。
这些资源,你只要享受过,就很难离得开。
所以很多中小城市,有能力的那群人,最终都会搬到大城市扎根。
这就是大城市对资金和人才的虹吸力。
胡润的数据也证明了这一点。
拥有高净值家庭数量TOP3的省份,分别是广东、北京和上海。
细致到城市,那TOP5分别是北京、上海、香港、深圳和广州。
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很明显,四大一线城市,依然是有钱人最集中的地方。
而且有钱人的数量和集中度,还在逐年增加。
要知道房子归根到底是一种商品。
它的价格逻辑,离不开最基础的供需关系,和购买力水平。
大城市的有钱人越来越多,他们对高品质的房子有需求,也能承受对应的高房价。
那真正的优质资产,价格是很难崩盘的。
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而大城市高净值人才的持续流入,意味着中小城市高净值人才持续流出。
当购房需求减少,购买力水平下跌,中小城市这几年房价崩盘,从逻辑上非常合理。
而且在往后,来自大城市的虹吸效应还会更强。
中小城市房子供过于求的局面,可能再也无法扭转。
所以在文章中,经常强调要尽快出清中小城市的资产,置换到大城市去,就是这个原因。
为什么宁愿卖三套,也要换一套。
因为只有大城市,才有房地产。
3
报告里还有很多有意思的数据。
比如在财富传承上,保险和房产依然是高净值人群的首选。
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网上很多人说,自住买房买一套就够了,多出来的都是想炒房。
我觉得这是拍脑袋的想法,太想当然了。
他们不理解,优质资产在资金沉淀和财富保值上的作用。
我认识一个朋友,在保利天悦买了五套房。
自住一套,4个子女一人一套。
人家完全就没有炒房的想法,问他买这么多的原因。
就是朴实无华的,自身产业在广州,扎根在广州,所以才买的房。
多买几套,也是让孩子以后不用为房子烦恼,大家住一个小区来往也方便。
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放下仇富思想,有钱人买房,很多时候真就是为了保值。
而优质资产,是很好用的保值工具,仅此而已。
在过往文章中,曾提过几次,1200万是优质资产的一道坎。
而报告中揭露的数据,也与这个观点不谋而合。
高净值群体在自己购房和子女购房的预算,在一线城市,普遍是800-1000万左右。
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这是个平均数,放到广州去看,800万是金融城标杆的入场门槛。
但在我看来,金融城未来5年是排不进广州前三的。
珠城、琶洲和天河公园,才是未来5年广州最有表现力的板块。
而1200万,是这三个板块的入场门槛,或者对应金融城内部的顶尖产品。
所以广州真正的优质资产,我觉得还是以1200万为分界线。
我想今年买房,哪些产品更有保值能力和想象力,已经很清晰了。
优质的大平层和学区房,依然是高净值群体的最爱。
去年初,我给2023定的主旋律是置换。
事实也是如此,能按计划在去年年中前卖出的,淘笋体验非常舒服,遍地是优质筹码。
那如果要给今年的主旋律定个关键词,我觉得还是置换。
只是关键点,更多放在“置”上面,今年会有很多入手机会。
就看你的选筹能力和眼光,能不能抓住了。