2023年是天津二手房最魔幻的一年。
一边是中介焦虑没客户、房主焦虑无人看房，另一边是全年成交二手房住宅15.29万套，成就十年来的巅峰。
这还是仅仅统计产权过户交易的房源，不包括企业产和公产房交易。
PART.01
十年来没卖过这么多二手房
全年天津成交二手住宅15.29万套、1335万平米、1580亿元。
不论是成交套数、成交面积、成交金额，都是过往十年间最多的一年。
这意味着超过15万的房主售出房子，超过15万的购房人选到心仪二手房。这个成交量在全国范围内，都属于TOP级别
房主的焦虑原因，是成交量的增长跟不上挂牌量的增多。每一套二手房成交的瞬间，都有超过20万套挂牌二手房作为分母。大量小区周边房源，和惹人喜爱的第三代新房，一起成为二手房的竞争对手。
比如新梅江的御江台，一个小区在贝壳网挂牌12套，小区成交均价大约4.3万元，临近的万科柏翠园挂牌26套，成交均价大约4万元。
客户在看这两个小区二手房的同时，也可以考虑附近销售均价约3.8万元的在售新盘瑞府，还有销售均价4万元的新盘中海学府源境。
中介焦虑的原因是同业竞争激烈，看房的途径非常宽泛。客户可以从抖音、从平台网站选择置业顾问直接对接，具备极大的灵活性。不会像前几年那样，相亲般的在门店选择并依靠某一个置业顾问。
现实中的一个案例就是：某个买房人因为选房条件比较宽泛，先后跟七位不同的置业顾问接触看过房子。看了两个月之后在某平台上看到一处合意的房子，最终在第八位置业顾问，也就是这个房源的维护人那里下定成交。
PART.02
少卖30万，每一次割肉都被记录
与十年来最高的成交量相对应，2023年二手房的成交均价是七年来最低的。均价作为楼市整体大势的体现，从2018年开始连续5年走在下降的路上。
可以理解为，今年这个巅峰成交量，是15万二手房主们集体割肉降价换来的结果。
在2023年卖房的业主们，如果按照2022的均价估算，相比之下就少卖了68个亿。
按每套房子90平米估算，一年之隔，平均每个业主少卖了大约5万元。有些折价更严重的城区，同样的房子晚出手一年，业主少卖了约30万元。（猜猜这是哪个区？）
随手打开几套房源：梅江南橡树原、梅江凤水园，看房子的详细介绍，多次降价的记录比比皆是，6次降价、9次降价、甚至12次降价。往往期望越高，失望也就越大。
小区入住时间越长，出手的难度也就越大。比如河西区珠江道的名都新园，现有55套房源挂牌，成交均价仅仅是2.6万元。泗水道的兰江新苑，现有66套房源挂牌，成交均价也只有2.8万元。
PART.03
想要买房的，一直大有人在
有个别制造焦虑的自媒体说“天津房价还要降10年”。小闲很想问他一个问题，你见过连续降价15年的商品吗？
有个别自媒体说：“客户都不看房，等着更便宜”。小闲想说的是，今年这15万买房人，和这些买房人背后另外十几万正在看房的人，不就是活生生买房的实例吗？
据说今年二手房里，有30%卖给了非天津籍人士，被身份证号不是120的人买走。看来至少未来两三年，无需担心天津的学校招不上生源。
很显然当前楼市里，学区、与户籍依然是二手房成交的最强支撑因素，这也直接体现在主力成交的户型段上。90平米以下几乎占到六成。
未来几年后，随着集团化办学普及、教育资源拆散轮替，学区价值将进一步扁平化。房屋产品价值的贬损，将会进一步凸显。市场的需求，不会是一成不变。
其实想要买房的，一直大有人在。只不过这个买卖关系已经易位，再想要用几年前卖房的态度、几年前卖房的价格，是很难成交的。
相比从前，二手房市场的透明度更高，信息渠道更多，更方便于卖房人筛选。新旧产品交替之际，更有利于买房人对老旧二手房的杀价。而收入造成的现实情况，也让买房人更趋向于入手低总价房源。
这样多方的选择压力，就都压在了业主身上，这是个单纯的、完全的买方市场。房主要么有再等两三年楼市回稳的决心，要么就要面对割肉出手的现实。
PART.04
小闲在此想给买房人提个醒
两个月前小闲说今年天津楼市会翘年尾，预计成交量能上1000万平米。这个算是蒙对了，2023年天津商品住宅+公寓+别墅的成交量刚过1000万平米。链接：踏实了，天津楼市跨过及格线。
小闲再大胆猜测一下，开年小阳春有可能依然会来，依然从学区房开始。所以想有买房动作的，不妨年前提早准备，避开选房高峰期。
2022年为期四个月的天津购房补贴政策，五个区预计将发出1.4亿元的购房补贴。链接：购房补贴，天津人薅走1.4个亿！
2023年，会不会给二手房交易，推出新的实惠性政策？让我们拭目以待吧。