昨天，广州楼市最热闹的地方，莫过于花地湾了。
感觉全广州的中介、自媒体朋友，以及300-400万预算的刚需买家，都跑去了保利和颂。场面，那叫一个震撼呀，哪哪儿都是人！等待摇号买房的人，更是排成了长龙。
说实话，这种买房热闹的场面，真的很久不见了！
那么，为什么会火成这样呢？
其一，开发商佣金给得不低。卖一套300万的房子，税前就有差不多6万的佣金，确实吸引人。这也是为什么全广州中介/自媒体都在推荐的原因。
其二、这个楼盘本身素质和性价比，确实很高。放眼全广州，都很难找到替代品。
一方面、它在花地湾，配套基本不需要担心，可以依靠整个万汇天地的商业。此外，它距离地铁坑口站也不远，约900米的样子，走路就能到。
另一方面，它的户型确实牛逼，实用率超过100%。二娃看过他们建面约86㎡的样板房，感觉有别人家100㎡的户型那么大。
另外，它因为户型面积小，导致总价入手门槛低。300万就能买到建面约72㎡的南向三房！注意，是南向三房哦！
就问你一句：除了保利和颂以外，荔湾哪个一手房，能满足300万买南向三房的？找不到了吧？
别说一手房了，这个总价买周边二手房都买不到好的！即便你拿到全广州来比，总价300内能买到的南向三房小区中，地段也一定不如保利和颂。
所以，性价比这一块，它确实独树一帜。也正因如此，昨天它才能火爆成这个鬼样子！
就连二娃的业内朋友，都发朋友圈说：一个保利和颂，把全广州都打懵逼了！换位思考，如果我是刚需上车，我也会去买保利和颂。
嗯，反正昨天看下来，最嗨的就是中介朋友了。甭管之前他是卖越秀二手房的，还是南沙、增城卖一手房的，昨天，统统带客去了花地湾。
而且，他们基本都有成交，中盘率很高。
你想嘛，成交1单，就有5-6万，那要是多成交几套的话，佣金岂不是很可观？
说到这里，可能有人会反驳我：项目火成这样，开发商不嗨吗？
恕我直言：比起中介/销售来说，开发商肯定不能算嗨。顶多是达到了预期的效果，顺利完成业绩指标。
你说，开发商有多赚钱吗？其实并没有！毕竟这块地的楼面价不便宜，去到了27114元/㎡，卖4.2-4.6万/㎡能赚钱吗？
能，但不多！
作为首开就动用渠道的项目，大部分的利润其实都让给中介了。所以，中介以及做成交的自媒体，才是最大的获利者。
那么，花地湾打响价格战后，最惨的是谁呢？
没错，是周边的二手房业主！
就拿广钢来说吧，之前很多人考虑荔湾，都会选择去广钢买次新二手房。因为楼龄新，学位确定性强，对比周边一手房的价格还有一定的优势。
但现在呢？一二手价格已经出现倒挂！广钢二手房的价格已经比花地湾这边贵蛮多了。所以，一下子就失去了性价比。
再加上，现在的新盘产品真的很强，实用率动不动就接近100%，甚至超过100%。不管是保利和颂、万汇天地朗庭，还是中海浣花里，产品都很能打。你看完新房的产品后，基本就看不上广钢的二手房了。
你说学位吧？花地湾也有省实、康有为。所以，这么对比后你会发现，广钢二手房已经逐渐失去了优势。
不出意外，接下来，广钢二手房的成交价只会越来越低，4字头房源只会越来越多。
你想嘛，广钢扛把子楼盘-朗阅，现在单价最低5字头也能买了，二手房能不降价吗？
◆广钢新城实拍
当然，花地湾周边二手房当前的境遇，并不是个例。它只是广州楼市的一个缩影，仅此而已。
比如，番禺区现在的一手房市场相当卷，对不对？
很多人都觉得这是好事！但对于二手房市场来说，它可能是个噩梦......
说出来，你们可能都不信，现在，亚运城运动员村“1字头”成交的二手房源越来越多了。
祈福新邨，更可怕！完全是出现了价格踩踏式卖房。
截止目前，“1字头”的房源，已经高达280多套！
另外，在行情低迷以及新房的冲击之下，知识城房价最坚挺的万科幸福誉，也扛不住了。
2021年高峰期，这个小区最高成交过3.7万/㎡的单价，但现在呢，陆续出现1字头房源了。
你看下面这套，89㎡北向的户型，一期最好的位置，目前叫价170万，折合单价1.9万/㎡。
就连后台，都有粉丝来问我：2017年以2万㎡的价格，买了一套幸福誉72㎡北向的户型，现在要不要割肉，亏本卖掉。
我问：2017年买入的，现在卖都要亏本卖吗？2万/㎡都卖不出吗？
他回：“中介说最近成交的同户型，是145万。基本就是我当时的入手价了”。
我不得不说一句：在新房的压迫下，尤其是实用率动不动就100%的产品压迫下，二手房真心难卖。好像除了降价，别无他法！
你说，新房市场继续卷下去，二手房业主怎么活？怎么去卖一买一换房啊？
所以，求求大家，快别卷了！想办法把二手房激活，市场才能健康起来，不然只能是猥琐发育。