一转眼,距离存量房贷利率调降政策实施,已经过去两个多月了。众多买房人已第一时间喜提真金白银的实惠。

有人从4.6%降到4.3%,也有人从4.9%降到4.3%……

力度之大,超乎很多人的预期。

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据人民银行统计数据,9月25日至10月1日实施首周,全国有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调,合计4973万笔、21.7万亿元人民币。

调整后的加权平均利率为4.27%,平均降幅0.73个百分点。

天津分行也积极响应落实。

政策实施后,全市金融机构对49万笔、本金金额3200亿元存量首套住房贷款利率进行了批量下调。

平均下降约40个基点!

当年可为贷款群众让利近3亿元。

连“二套转首套”的存量房贷利率,也已于10月25日起,正式调降。

这里先解释下,所谓“二套转首套”,即原贷款发放时执行二套房贷利率标准,当前已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷,可申请利率下调。

比如之前天津执行认房认贷,有过贷款记录即算二套。

哪怕名下无房,或者贷款记录在外地。

但现在政策明显放宽,不仅做到了天津与外地房产、贷款不互认,还深化到了限购区与非限购区不互认。

也就是说,市区与非市区也可以各有一套首套。

我们有位粉丝就是这种情况,他在市区有一套住房,后来又在滨海购买了第二套。

当时滨海那套是按二套贷款执行的,但按现行政策已符合首套标准。

所以他就抱着试试的态度,向贷款银行提出了申请,没想到银行真的给降了。

利率从LPR+60基点直接降到了LPR,也就是4.9%变成了4.3%。

可把粉丝高兴坏了。

颇有一种“捡到钱”的感觉。

由此可见,这次“二套转首套”的力度也特别大,只要按照现行政策是首套,都可以申请调降。

调降标准有两个:

2022年5月之前的,降到LPR;

2022年5月之后的,降到LPR-20基点。

特别是对之前5点多、6点多高位站岗的买房人来说,简直是“天降红利”。

省钱即赚钱。

但问题来了,如果不符合二套转首套的二套存量房贷,怎么办?眼看着存款利率一降再降,但房贷利率却仍高高在上,如何平衡?

除了提前还贷,还有其他办法吗?

当然!

如果你的住房贷款年化利率在4.6%以上,剩余贷款年限16年以上,不分首套二套,不管哪家银行,也有可能实现“省息”。

且最低可降至贷款年化利率3.3%!

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这说的,其实是中德住房储蓄银行(以下简称“中德银行”)的“商转住储”业务。

即:由中德银行发放利率较低的期限较短的住房储蓄类贷款,将买房人在其他银行正在偿还的利率较高、期限较长的按揭贷款进行转换,结清其他银行的按揭贷款后,偿还中德银行的贷款。

说白了,就是用中德银行的低息,置换掉原来的高利率。

从而实现“省息”的目的。

如果你是首套房贷利率,转换后省息效果可能不明显甚至不会省息。

但对于不符合“二套转首套”的纯二套存量房贷来说,那是相当的划算。

以正在偿还的某商业银行二套房住房贷款的张先生为例,他贷款余额100万,贷款年化利率为4.8%(LPR+60基点),剩余贷款期限还有20年。

转换为中德银行的住储类贷款后,贷款分为两个阶段:

第一个阶段年化贷款利率低至3.85%(浮动利率)左右,第二阶段固定贷款年化利率3.3%。

整体期限可以缩短至11年左右,贷款利息可以节省约27万元!

可能有人会觉得,贷款利息的节省是因为贷款期限从20年缩短到11年,如果我在原贷款银行申请贷款缩期至11年,是否也会节省这么多利息?

且不说缩短这么长期限,原贷款银行是否能批准通过。

原贷款如果提前还款5万元,即便期限缩短至11年,总利息还需要27万多。

如果把5万元存入中德银行,办理商转住储业务,算上缴纳的服务费也仍然可以比提前还款多节省2-3万元利息。

原贷款利率越高,节省的就越多。

该业务主打的,就是一个——“省息”。

虽然天津的“按揭转公积金”贷款政策一直没有落地,但中德银行“商转住储”也不失为一个为买房人减轻房贷压力的办法。

更重要的是,高位站岗的存量二套房贷利率也省息了!

贷款年化利率低至3.3%!

比目前执行的首套商业贷款利率还要低。

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