1、百万房贷，银行倒贴1万多
个人从银行贷款150万买房，能拿到1万多的房贷返点。这样的事情你听说过吗？
上海购房人蔡娜看了两年多的房子，终于在今年6月份看中了一套决定入手，在即将签按揭的节骨眼，一位朋友突然在闲聊时告诉她，可以跳过房产中介，直接在银行做贷款，银行会按照贷款总额的比例，给予她数千至上万元的“返点”。
通过朋友提供的渠道，蔡娜竟然真的拿到了0.8%的返点，金额为10500元。“按理来说，这笔钱是给房产中介公司的，却意外到了自己账户，相当于白得。”蔡娜不无欣喜地说。
在蔡娜的印象里，早年想要从银行贷大额款项，不仅有严格的信用资质审核，还要提交收入流水，填写抵押物、担保人等，过五关斩六将，还不一定能贷得下来。如今贷款不仅容易了，银行还倒贴钱，这令她不禁发出了“时过境迁”的感慨。
「市界」调查发现，在上海、成都、深圳、苏州、杭州、芜湖等地，都有网友分享过贷款买房获返点的经历。在小红书上以“贷款返点”为关键词搜索，能涌现出不少类似“百万贷款返点9000元”“上海买房省下一笔钱”的贴子。
不同地区、不同银行的返点比例有所不同，比如：上海某国有大行可返到贷款总额的0.6%、股份行可返0.7%；成都可返1.2%；苏州可返1.5%……也就是说，以100万房贷为例，对应返点金额为6000元到15000元不等。
值得注意的是，大多数购房者不是与银行贷款业务员直接对接的，“如果试图找业务员咨询此事，得到的都会是否定答案，只能碰一鼻子灰。”蔡娜称，“银行有规定，是不能公开返点给个人的。”
受限于此，购房者只能通过居间人来协助完成返点事宜。这些居间人身份要么是房产中介业务员，要么是收取服务费的房贷规划咨询机构，要么是其它有银行内部关系的人士。
「市界」联系到了一位在房产机构就职的居间人王涛，对方自称是帮银行的朋友介绍贷款客源，不收费用。具体操作方式是，由他带领购房人去银行签按揭，银行放款后，返点将以现金的形式打给购房者。
“现在谁赚钱都不容易，背上房贷就更要省吃俭用了。能薅一点儿是一点儿。”王涛称。
在业界，银行贷款返点并不是什么新鲜事，只不过以前都是由银行返给中介，很多购房者并不知情。一位房地产销售表示，无论是新房还是二手房，每交易成功一个单子，放贷银行都会返点一定金额给公司，具体多少不清楚，但肯定是有。“而且钱全被公司给拿走了，我们个人是拿不到的。”
“正因如此，最近很多购房者得知这笔钱能返到自己手里，自然会特别留意。”王涛称。据他透露，他把返点过程以编故事的形式发在社交媒体上，最近已经有四位购房人私信他并办理成功了。
2、隐秘操作，面临违规风险
跳过房产中介直接拿返点虽然听起来很美好，但实际操作起来并不容易。
原因在于，房贷返点是存在一个利益链条的。正如前述房地产销售所讲，银行在发放房贷时，为了吸引更多的业务，往往会给予某些中介公司一定比例的回扣，并和大型中介公司签长期合作协议。受到回扣利益的驱使，房产中介们会在公司的要求下，为客户推荐合作关系更密切、返点更高的银行。
而一旦客户自己和银行放贷方搭上线，就意味着他们将直接从中介嘴里夺食。
包括蔡娜在内，多位购房者向「市界」讲述了遭中介百般阻挠的经历。“他们以资金监管、风险控制为由，给我压力。”蔡娜称，说是自己办贷款容易出篓子，房东也担心购房人弄个假批贷骗过户。“大概率没一个房东能接受这种情况。”房产中介警告她说。
另有购房者称，中介一听自己要单独找银行贷款，直接黑了脸。更有甚者，赤裸地要求购房者把拿到的银行返点，转账给房产中介。
王涛直言，房产中介无权强迫客户选择自己指定的银行。而且办理贷款后续需要中介配合提供的资质材料，房产中介也必须配合，否则就属于失职，客户有权向消保委投诉。他还称，前不久上海有过投诉，所以房产中介才变得没那么强势，客户也就有了“脱身”的机会。
“脱身”只是第一步，购房者要想达到返点目的，更重要的一步是寻找到靠谱的居间人。
“没有银行人敢跳出来明目张胆做这个事情。”蔡娜称。「市界」在与数名居间人交流的过程中也发现，屏幕对面的每个人都异常谨慎。他们会先问清楚购房者的贷款金额、贷款区域、贷款中介等细节，生怕所谓购房人是“钓鱼执法”的相关人士。
王涛还道出一个关键信息点：常规来看，银行给中介机构的返点，走的是银行内部的公司财务。而银行给到购房者个人的返点，是信贷经理自掏腰包。
也就是说，信贷经理藏在幕后的这一隐秘操作，既冒着违规的可能，又要生生赔上真金白银。他们为何要铤而走险？
“还不是被贷款业绩给逼的。”一位居间人称。“现在市场环境不好，银行的贷款放不出去。有限的贷款都被大型银行抢走了，更多中小银行、或是银行分部的信贷员根本完不成业绩目标，只能通过让利割肉的方式拉客。”
这与几年前，购房者求着银行贷款的情形形成鲜明对比。据经济观察报，2021年，北京、上海、广州等地区银行排队放款普遍要等2至4个月时间，有购房者要想尽快办理按揭，还需要找关系花钱“打点”。
时隔三年后，信贷双方的地位来了个大对调。银行身份变卑微了，背后是全行业苦恼已久的房贷焦虑。
据各大行年报数据，截至2023年年末，六大国有银行住房贷款（按揭贷）余额合计约26万亿元，较上年末减少超5000亿元。其中，作为个人住房贷款大户的建设银行，规模一年下降超930亿元。
对此，多家银行将个人住房贷款余额下降原因归结于，房地产市场调整和提前还款规模有所增加。
另据易居研究院数据，与去年同期相比，今年5月的房贷总额下降了70%。目前，各城市出台了降首付、取消利率下限、公积金利率下调等积极政策刺激房地产市场。与此同时，部分银行机构推出气球贷（指先归还贷款利息，最后一期一次性偿还本金）、双周供、轻松还等新型房贷产品，试图减轻消费者还贷负担。
“但短期内，缺贷潮仍是压在各银行打工人头顶的一座大山。大山一日不移，为抢贷而催生出的返点等手段还会层出不穷。”大型房产公司的业务经理王伟称。
3、曾遭叫停，如今卷土重来
针对购房人自办贷款拿返点的现象，房产中介心里也有无奈。
“客户能否拿到返点是其次，毕竟那笔钱无论如何也落不到我们手里。我们只是按公司的规定办事。”王伟向「市界」坦言。“我害怕的是客户自己不熟悉流程，万一批贷一直下不来，导致后续交易真出问题。”
据他回忆，前不久，有一位客户由于想让银行尽快放贷，提供了虚假材料，最后审批没过，给急于交易的房东造成损失，“听说公司最后还赔了钱。”
在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，的确存在一部分购房者，核心诉求是获得更多的贷款额度、更快的审批速度等，为了达到目的，该人群在贷款过程可能会出现骗取贷款等欺诈行为，进而给银行业务和信贷安全造成隐患。
来自北大汇丰智库的一组数据显示，房地产业正在从银行的优质行业逐步转变为不良贷款发生率较高行业之一。
2020年之前，各银行房地产业不良贷款占比基本稳定在10%以下，2020年之后逐渐提升，其中招商银行在2023年中报披露信息显示房地产业占不良贷款余额已经达到40.4%。
「市界」翻阅过往报道发现，早在2010年1月，中国银行业协会就下发过《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，全面叫停房地产交易中介返点。彼时，叫停的背景，正是某些银行为了争夺房贷客户，扩展业务资源，竞相提高支付给中介的“返点”回报，“返点”比例约在总按揭金额的0.5%至1.5%之间，最高甚至可以达到2%。
鉴于“返点”的大肆流行扰乱了正常市场秩序，影响了银行信贷安全和房贷业务的健康发展，上述通知要求，各银行自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。
自那以后，返点行为不再被银行和中介大张旗鼓的公开，但始终以一种默认行规的形式存在着。
如今，返点再有卷土重来之趋势，而且从中介向个人购房者蔓延，有金融政策专家称，这有必要引起监管机构的注意，并采取相应措施来重新规范市场，确保银行和相关中介等机构在合理合法的信贷条框内行事。
事实上，已经有身处其中的守规者，在无形中成为了受害者。
一位地方银行的信贷业务员向「市界」哭诉称，“我知道有些同事在暗暗给中介或购房者返点，而我们普通业务员没有给出任何费用，所以单子很难抢得到。”他表示，本来银行人的生存状况已经很难了，每天要被贷款指标逼疯了。“如果所有人再把自己的挣的那点钱拿出来返点，造成的结果只能是同行间越来越卷，实在没有必要。”
站在银行生存角度，多位金融从业人员建议，可从以下方面应对缺贷潮，包括：降低存量房贷利率，减轻购房者还款压力；加强风险管理，确保贷款资金安全有效使用；优化信贷政策和服务效率，及时响应和满足客户贷款需求等。此外，政府和监管机构可通过政策引导和支持，促进银行增加贷款投放，帮助缓解缺贷问题。
（文中蔡娜、王涛、王伟为化名）