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11月的楼市数据,大伙儿都看到了吧?

在连续俩月接连释放利好后,真正复苏的似乎就那么几座头部城市。

绝大部分二线城市和三四线城市依然是你救你的,我颓我的,根本就不往那壶里尿。

直到最近央行一份重量级报告出炉,我才恍然大悟,高层是彻底想明白了——

楼市的病根儿就不在楼市,真要把楼市救起来,重新让它生龙活虎,那讲究的是一个围点打援、四两拨千斤。

咱们今天不聊救市,单说高层到底是如何“想开的”…

11月27日,央行发布《2023年第三季度中国货币政策执行报告》

这份《报告》里面掷地有声地捅了几句硬词儿,我写出来大伙儿一起品一品:

“更多关注存量贷款的持续效用,盘活被低效占用的金融资源,提高资金使用效率。”

“盘活存量贷款、提升存量贷款使用效率、优化新增贷款投向对支撑经济增长同等重要。”

我要没记错的话,这是央行开天辟地头一回在报告里提出“盘活存量贷款”

更值得关注的一点在于,2023年第三季度货币政策报告中,是单独设立了《盘活存量资金提高资金使用效率》专栏来讨论这个新课题。

所谓“盘活存量贷款”,简单来说就是提高资金的使用效率,通过转让+核销+移位再贷款,让存量信贷在最短的时间内完成更高效、结构更优化的资本循环。

用货币银行学的专业术语说,这尼玛叫“一鱼两吃”或者“一鱼多吃”。

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从银行的立场出发,提高同一笔贷款的效益,无外乎提高信贷利息收入的同时,还能提升贷款衍生出来的其他资产包收益;

从基本面立场出发,则是新增贷款支持的项目能否带来规模更大、质量更高的产出效能,拉动就业与消费,形成良性循环。

理论上说,同一笔资金的周转、使用效率越高,对于银行和相关市场主体所产生的效益就越高。

注意!长线来看,两者利益高度绑定、立场高度统一。

大伙儿拿脚趾头想也知道,在存量金融资源中,规模最庞大的必须是信贷:

截至2023年9月底,人民币贷款余额已经达到239.5万亿,比今年年初增加19.5万亿,平均下来每月新增贷款规模超过2万亿,资金存量已经远远大于增量了!

盘活低效占用的金融资源,提高资金使用效率,虽然不会直接体现为贷款增量,但同样可以为经济高质量发展注入新动力。

按照最新的盘活存量贷款的要求,可以概括为四个字:增减取舍。

咱举个最直观的栗子,目前房地产和地方融资平台的存量信贷占比分别达到了约23%和约15%,但由于众所周知的原因,这两年增速确实下来了。

但是,制造业、科技创新、专精特新、绿色发展、普惠小微这些下一阶段重点发展领域依然占比不高…

咋办呢?简单粗放、增速放缓的那部分,往代表高质量发展的领域里倾斜一下,一增一减不就有了吗?

此外,还要持续关注重点领域的合理融资需求是否得到满足、社会融资规模长线累计增量以及余额增速是否合理;

相反,对一些高频数据,譬如容易出现“大月忒大,小月贼小”的单月增量这类动不动就被半吊子拿来一惊一乍的东西,尽可能避免过度解读。这就是所谓的一取一舍

以当前的信贷投放形势来看,以下两类贷款极有可能成为优先“盘活”的对象——

一类是挤占过多金融资源、存在风险的非优质贷款。

一类是尚未出现风险信号,但增长放缓的优质贷款。

前者风险系数相对较高,甚至存在一定逾期、坏账的可能性,使用效率不高,还长期占用信贷额度。最典型的就是平台公司或某些前期出险房企欠下的债务。

监管层一合计,与其“以时间换空间”,那就不如来一波“良币驱逐劣币”,腾挪更多额度投放给下一阶段重点发展的行业领域。

后者尽管风险系数较低,但债务人具有较好的偿债能力,这类客户放哪个银行眼里都是极其优质的信贷C端,譬如绝大多数个人住房贷款就属于这类情形。

只不过,出于中短线预期的考量,这部分贷款可能出现增长乏力。

漫威里的超级英雄们口耳相传的那句话,实在太对了——能耐越大,责任越大!

优先盘活这部分优质贷款,不但合情合理,还十分具有操作性。

那问题来了,好好的为啥急着要盘活存量贷款呢?

首先,楼市的供求关系已经发生重大变化。

众所周知,过去二十多年里,我们的信贷扩张以土地市场价格与住宅价格为锚——

其优势在于,天朝坐拥大把人口红利与高速城市化红利,以地-房价值循环为锚,有利于实现快速信用扩张,并支持城市化与工业化高速推进。

但稍差点意思的就是:现如今,房地产市场出现了供需层面的深刻变化,信贷中枢也随之发生了深刻变化,支撑信贷扩张的这杆锚开始变软。

前面咱们说了,房地产和地方融资平台的存量信贷占比分别达到了约23%和约15%,两项加一起接近40%。

2023年三季度末,房地产贷款余额53.19万亿,较2020年末下降了6个百分点,确实不算乐观。

再一根绳上吊死,那就有点像郭敬明要暴揍泰森,作死也不是这么个作法,好吗?

最近行长说“要主动适应重大转型”,不知道是不是这个意思,各位看官可以把想法打在下方评论区。

其次,要优化银行利润及信贷投放的可持续性。

在上个月的文章中,咱们曾说过——

截至2023年上半年,我国商业银行利润增速处于较低水平,资本利润率、资产利润率和净息差均处于最低水平。

要想修复银行利润率和净息差,不但要引导存量资金“薄利多销”,更要优化信贷结构,培育和大趋势相向而行的增长点。

盘活存量贷款,让它们从传统的房地产信贷与平台信贷适度流向实体经济,似乎是当前的最优解。

特别是加大对制造业、专精特新、绿色科创、普惠小微贷款等产业的信贷支持,无论经济效益还是社会效益,那是相当哇塞。

央行数据显示:截至今年9月底,制造业中长期贷款余额同比增长38.2%、专精特新企业贷款余额同比增长18.6%、绿色科创贷款余额同比增长36.8%、普惠小微贷款余额同比增长24.1%。

注意:以上几项新动能领域的融资贷款增长均好于全部贷款平均增速!

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这绝对是个好现象!

为啥这两年楼市一边救市、一边磨底?

一个非常关键的原因就在于,宏观基本面和就业端的边际改善仍旧没到位。

遥想2015年开启的“涨价去库存”,除了拆迁、放贷之外,实际上还有一条暗线,就是产业端的利好。

大伙儿可以集体回忆一下那些年赫赫有名的“新四大发明”,再想想当时涌现出的一大批科创企业,究竟为社会输送了多少中产家庭。

如今,只有继续培育新的产业动能,继续推动产业升级转型,才能扩大就业与社会整体购买力。

当宏观基本面与就业基本面得到改善之时,楼市自然就会告别“药劲管俩月”的怪圈。

否则,就是再玩一把“涨价去库存”,你都缺点儿底气。

最后,有助于推动地方债务化解。

这一把盘活存量贷款要求的“一增一减”、“一取一舍”,对于地方化债而言相当于约束地方存量债务、严控地方增量债务。

而这恰恰是推动地方债务化解的关键。

试想一下,如果这头儿嗷嗷砸钱填窟窿,那头儿对地方债务不加以约束,那窟窿很有可能越还越大!

你们不都说,地方债务化解要货币手段和财政手段打配合吗?

来,八字箴言“一增一减”、“一取一舍”,先给大伙儿打个样儿!

两年多了,楼市里的多空对决从来都没停过——

空头看多头,像安倍桑当街演讲,你心眼不少;

多头看空头,如肯尼迪坐敞篷车,你脑洞不小。

远的不说,就咱们评论区里,大伙儿还经常相互请安问候“傻X”呢不是?

要我说,都别吵吵了!

房地产作为支柱性产业的事实,不用辩驳;

货币与财政共同发力拉动这项支柱产业的方向也未改变。

但接下来一段时间的救市方式,很可能进一步发生变化——

譬如,咱们今天聊的盘活存量贷款,对于金融系统而言,在于调整信贷增长方式。

过去多少年,我们的信贷规模始终保持在10%以上,未来这一增速很可能会落到10%以下。

比起抽象的增速数字,今后我们更应该关注的将是信贷对于重点领域的支持效果。

特别是投放到先进制造业、专精特新、绿色科创以及中小微企业的信贷增量,很可能会在接下来很多年里,为社会贡献全新的中产群体。

经历过全新产业洗礼的新中产,无疑将是下一个阶段楼市起落的关键力量。

说到底,楼市的病根儿,不全在楼市…