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经济观察报 记者 田国宝 2023年12月刚开篇,各大银行涉房业务部门就忙起来了,召集部分房地产企业开座谈会的消息接踵而来。

自11月17日三部门联合召开金融机构座谈会后,农业银行、建设银行、交通银行、浙商银行等多家银行陆续召集房企开会,就企业融资需求、项目对接、债券承销与投资等多个方面进行交流。

一位银行人士告诉经济观察报,这是为金融支持房地产融资新政制定细则做准备。

在前述金融机构座谈会上,监管部门提出了“三个不低于”,一改2020年底出台的银行贷款“两道红线”的口径:各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速;非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速;对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

上述银行人士介绍,新政以2022年11月央行和原银保监会下发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“金融16条”)为工具蓝本,并结合“三个不低于”等最新要求实施,预计2024年初落地。

一位房企人士评价:这一轮地产融资新政与之前相比,更注重针对性、务实性和有效性。新政落地后,有望缓解部分开发主体和项目层面的资金压力。

老工具新用

多位银行人士表示,目前商业银行并没有收到任何白名单相关文件。也有个别银行从业人员称,监管方面确实草拟了一份涉房贷款的企业白名单,但这份名单更多是一种参考。

这份名单包括19家央企、13家地方国企、5家混合所有制企业、10家未出险的民企,以及3家已经出险但违约规模较小的民营房企。

一位国有大行人士表示,所谓50家房企白名单,只是监管层的建议,在新政落地过程中,银行会结合自身业务和风控标准,在自有名单基础上做相应调整。

在日常工作中,每家银行都有相应的企业白名单作为参考,白名单房企不一定全部能获得融资,没有进入白名单的企业也有获得融资的机会。

对外界传言的“为白名单房企发放无抵押流贷”等消息,多数银行和房企人士均表示可能性不大。一位区域银行人士表示,目前为房企提供流动资金贷款仍被视为违规,如果传言属实,意味着需要对原有监管体系进行调整。

上述银行人士表示,此轮融资新政仍以原有政策工具为主,但具体实施又不同于以往,属于“老工具新用”,“说明政策原来的落地情况没有达到监管预期,这一轮监管层更加重视和务实”。

上述区域银行人士认为,这次地产融资新政,一是为了控制风险蔓延,“没有出问题的房企,不要再出问题了”;二是为了保交付,不要新增问题楼盘,通过金融手段帮助项目获得交付所需资金。

对新政的效果,接受经济观察报采访的多数房企表现冷静,即便所有政策都能落实到位,依然解决不了房企的根本问题,并且,因为现在民企融资大部分只能用于保交付,不能用于还债或发展,“有的房企也不一定愿意去借钱”。

目前,主要的商业银行正在通过与房企座谈等形式,了解房企的困难和诉求,为制定细则做准备,待细则制定后,再下发到分行执行。

上述区域银行人士认为,监管部门要求银行平等对待各类房企,在一定程度上能够提升银行对借贷主体或标的项目的综合判断力,而不是简单秉持“出身论”,倒逼商业银行进一步聚焦业务本身,认真研判项目,做好贷后管理。

多位银行人士表示,新一轮地产融资新政不会突破原有监管规则和风控体系,防范风险依然是主线,更多是在已有工具基础上对实施细则做调整和优化。

各有难处

房企的资金来源主要是融资和销售回款,目前,销售回款面临两个方面的巨大压力:一是销售进一步下降,一位房企人士介绍,其公司前11个月销售额降幅超三成,个别区域降幅超过一半;二是回款,保交付是所有房企的第一要务,地方政府对预售资金实施全额监管,项目回款极大受限。

在这种情况下,融资显得更为重要,虽然监管下发一系列房地产融资政策,但落地效果并不显著。

2022年以来,民企发债以担保中票为主,银行主要充当债券承销和投资两个角色。即便有担保,也不是所有银行都愿意认购,除非房企承诺拿出一部分募集资金偿还存量贷款。

情况类似的还有开发贷,好的项目即便没有政策也会得到银行开发贷支持,差的项目,虽然政策鼓励,但银行执行层面格外谨慎,甚至要求房企提供额外抵押物。

一位股份制银行人士表示,目前地产风险处于可控状态,已经形成坏账的债务,以及展期且偿还风险大的债务,需要银行愿意牺牲约3-5年的利润,才可以化解风险。

但银行作为防范金融系统风险的核心阵地,其风险来源除了房地产,还有城投和其他领域。银行不愿也无力承担更多风险,因此在风控方面更加谨慎,对潜在风险容忍度更低。

多位银行人士强调,作为上市公司,银行除了贯彻落实相关政策,也需要对投资人负责。所以,监管层更多是鼓励银行支持房地产,而非直接下达指示,即便是“三个不低于”政策下,风控依然是无法逾越的红线。

上述区域银行人士表示,银行之所以不愿介入保交付配套融资,主要是保交付项目去化不好,多数项目的预售资金或开发贷已被挪用。无论哪种情况,都存在缺乏后续还款资金的问题。

如果房企愿意提供额外的优质抵押物,银行也愿意参与保交付项目配套融资,但对当前保交付项目的开发主体来说,符合抵押要求的资产并不多。

房企和银行人士普遍表示,房地产表面问题是爆雷风险,真正根源是市场下行,只有终端市场回暖,才能彻底解决房企难题。现有的融资政策只是延长了风险爆发的时间。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。