截止刚上架的世界大观二期地块，天河东已聚集了接近10个盘，板块热度飙升。
与天河东形成反差的，是很久没有新盘出现的老黄埔。
现在活跃在老黄埔市场上的，依然是三年前的头部选手，城光富颐中鼎“三兄弟”。
但这种局面，很快得到改变。
｜黄埔航拍
｜广州楼市发布摄
壹
老黄埔2年多未见新盘
局面即将扭转
今年“920新政”后，不少买家获得了购置番禺、黄埔的“房票”。
三个月下来，相比于成交量上涨30%的番禺，黄埔显然更冷静。
按目前的去化速度，今年四季度番禺一手成交有望大幅超过三季度；黄埔预计与新政前的三季度持平。
｜技术生成
楼市平淡的原因，黄埔缺新鲜血液了。
比如老黄埔，目前的一手主力，依然是两年前的三大金刚 。
万科城市之光已经接近清盘，中鼎珺合府已经准备交付，富颐华庭今年连售楼部都换了。
再远一点呢，臻珑府也已进入清尾货状态，预计明年年底交楼。
一手盘进入尾声，土拍市场许久不见动态。
老黄埔上一波拍地，还是2021年1月庙头的两宗地，也就是现在的卓越招商臻珑府和星航TOD。
｜黄埔航拍图
｜广州楼市发布 摄
时隔两年多， 终于等到黄埔图书馆北侧地块挂网出让，其将于12月22日竞价。
该地块位置相当核心，其距离五号线大沙东地铁站不到500米、黄埔高铁新城规划范围内。
｜技术生成
除了便利的轨道交通，周边有丰富的公共配套。
比如黄埔体育中心、黄埔区图书馆大沙馆、市三宫等，这里还将建设黄埔区文化馆和黄埔区妇女儿童中心。
该地块总建面约为16万方，预计开发超10栋高层住宅，体量适中。
不过，其楼面价不低，起拍价达到2.7万/平，接近黄埔现任地王。
｜技术生成
作为第一宗取消“限地价”的地块， 目前已经有不少企业已对该地块表露出浓厚的兴趣。
这块地的出现，就像一条“鲶鱼”。
综合素质好、价格也不低，对板块直接起到刺激作用。
贰
两大顶流旧改进场
有传明年下半年入市
除了一宗新宅地出让，两个旧改项目即将排队进场。
｜老黄埔旧改一览
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首先是珠江村旧改：
上周，珠江村旧改举办了动工仪式，项目进入了加速阶段。
公共交通上，珠江村堪称老黄埔第一梯队，位于地铁5、13号线鱼珠站东侧。
值得注意是，珠江村可以隔着黄埔码头，可以南向望江，这是很少旧改有的。
｜技术生成
整体来看，位置好+江景+双地铁，定位肯定会比几个盘要高一点。
毕竟在广州城区，南向望江=贵，珠江村定价大概率是走高端路线。
如今的合作企业中交四航局，推进项目非常强势。
一个月前，珠江村才对项目实施方案进行了投票，围绕改造实施方案、土地集转国、安置补偿，最后以99.76%高票通过表决。
｜图源：珠江村旧改公众号
中交四航局自己，也对外透露项目节点时表示：
预计在2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶，2027年一季度进行第一期复建住宅回迁，2028年四季度完成全部复建住宅回迁。
如果一切顺利，商品房最快在明年下半年就能跑出来。
紧接着，还有新溪村旧改：
早在2021年，在万科城市之光市场反响不错后，市场对旁边的新溪旧改非常期待。
随后，市场还一度传出新溪的合作企业华润，会在此打造商业体。
｜新溪村航拍
广州楼市发布摄
等到今年7月，新溪旧改终于正式动工。
新溪村地处黄埔临港经济区，这是城市东进节点，也是官方盖章的第二CBD。
改造范围东临乌涌，西接丰乐中路，北靠大沙地东路，南倚黄埔东路，靠近原来的黄埔区府。
｜技术生成
交通方面，有地铁5号线、13号线、7号线二期（在建）环绕，换乘站大沙东站就在门口。
地段足够核心，又有便捷的交通，所以就算项目体量不大，但热度却一直不低。
据悉，新溪项目改造范围约44.16万平，包含旧村改造与旧城改造。
其中，旧村改造部分被划分为8个地块，含6个复建地块与2个融资地块。
｜ 新溪村旧改效果图
（最终方案以政府批复为准）
这几天，有网友传出丰乐市场已经平整，新溪旧改迈出了关键的一步。
按照目前的进度，新溪旧改如果一切顺利，旧村改造部分的商品房明年或能跑出来。
｜丰乐市场航拍
｜广州楼市发布摄
总之，这两个大旧改，都是好地段、硬件不错。
这几条“鲶鱼”，将给黄埔买家带来创新的产品和设计，激活市场。
叁
新盘补血
给黄埔带来什么影响？
那么，大批新货杀到，会给老黄埔带来什么直接影响呢？
楼市君预计有两点：
1、最明显一点，新盘入市把热度拉回老黄埔。
今年，无论是拍地和新盘，天河、番禺都收获了不少热度，唯独黄埔声量不大。
没有新增货量，加上热度的减少，导致今年老黄埔成交量只有去年六成左右。
楼市君预计，下个月的土拍热度，一定程度上会传导到楼市。也会给很多观望的人，坚定入场买房的决心。
你会看到，老黄埔热度回升，拉平天河东的热度。
｜黄埔航拍图
｜广州楼市发布 摄
目前，天河东是天河新盘最密集的板块，聚集了接近10个的新盘，且可售货量超过5000套以上。 （来源：中指院）
一旦有改善产品出来，产品力上有明显升级、价格更低，难免会抢走一部分天河买家。
2、老黄埔未来往改善方向走，现在仍有捡走笋空间。
当价高者得成为土拍市场的关键词，房企很难继续走低价路线了。
对于像黄埔图书馆北侧地块这样的地来说，2.7万/平的起拍价， 纯纯拼财力，基本不允许房企走低价路线。
何况，隔壁还有城光、富颐等刚需盘，二手盘都陆续挂出来了。
正常来说，新入主的房企不会选择硬碰硬，而是往改善方向打造。
｜黄埔航拍图
而珠江村，也有消息称项目会倾向大户型， 位置最好的一线临江地块，很有可能会做豪宅，拉高项目调性。
与此同时，珠江村还规划了1所小学、1所中学和1所九年一贯制学校，未来将成为整个片区的教育之光。
至于新溪旧改，目前黄埔区已经定调：未来新溪村商业将引入华润集团旗下“万象综合体”系列。
｜来源：广州黄埔发布
这么一来，就不只是给老黄埔补货、涨涨声量那么简单。
更重要的是，能进一步补上老黄埔缺乏商业的短板，让老黄埔能持久地火下去。
当旧改快速推进、配套走向成熟，楼市也随之走出下行、释放回升信号，买房群体都想抓住这个节点上车置换，老黄埔大概率重回6字头。
目前，老黄埔一手盘到了销售尾声，比如城光、富颐这几个核心大盘，正是刚需、刚改买家淘笋的好时机。
所以，大家对老黄埔的新盘还有什么期待吗？
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