天河,一下端出了三道硬菜。

来自@广州日报的消息,今天(11月27日),天河将以挂牌方式出让3宗国有建设用地使用权,其中宅地2宗,医疗卫生用地1宗。

前者,就是我们熟悉的世界大观二期,以及黄村三联路地块

后者,是国际妇儿医院的新选址,位于天河智谷中部马鞍山北片区,用地面积约19400平。

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我们重点关注宅地部分。

世界大观二期地块

黄云路以北AT1003010、3075、3082地块,位置在大观路以东,奥体路以北,兼容居住、商业商务性质,用地面积12.51公顷,建筑面积约9.8万平。

今年8月,越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块,就在旁边。

相较一期地块,二期地块要稍微逊色一些。

一是体量不如一期,2.0-2.5的容积率也略高;

二是宅地虽然位于太阳湖两侧,但实际景观比较一般,更像河涌。

|地块航拍

但优势也很明显——地价更低。

地块起拍总价约40.9亿元,折合楼面价为41772元/平,和一期地块(50160元/平)拉开了不小差距。

并且,地块还规划了1万方的商业,根据之前的规划图,将打造为滨湖商业。

如果真的是家门口的商场,对很多买家来说,还是极具吸引力的。

据我们了解,目前意向参与的企业不在少数,都是大型央国企,未来不排除会引发争抢。

有一个问题,值得讨论一下——

“限地价”取消,这块地会不会成为天河新地王?

在我看来,可能性并不大。

一来,像前面提到的,地块起拍价不高,要追平一期,溢价至少要超过20%,总价要多掏8亿+。

地价高企,又逢年底,相信大部分房企都不会这么冒进。

更何况,地块综合素质要弱于一期。

二来,客观来讲,整个奥体板块,最不缺的就是改善/豪宅产品,市场是供过于求的。

地块将来入市,不仅要和周边新盘打,还得和牛奶厂次新打,竞争会很激烈,一期地块加入以后就更是了。

根据之前各路瓜主口风,世界大观地块入市时间,预计是在明年初。

从此前曝光的设计方案来看,起步户型在140平左右,最高是250平,产品涵盖改善-豪宅。

虽然项目暂时还没有明确的价格吹风,但参考周边在售的一手价格,推测售价会在8-13万/平的区间。

一二期地块脸贴脸的距离,核心卖点都是湖景,产品定位估计也是大差不差,很难不形成正面竞争。

而二期地块还有商业“包袱”,如果还用来打造为滨湖商业,其实很难算得过账。

所以地块未来有可能“擦一下边”,打造成商墅产品,来提高整盘的货值。

黄村三联路地块

说黄村三联路,可能很多人都觉得很陌生,但说奥体优托邦附近,相信大家就有概念了。

这个天河东“扛把子”商场,与地块仅一路之隔,步行大概700米左右。

这也是地块,最大的优势所在。

但与此同时,地块面临的困难也不少。

一个是地块太小。

地块用地面积约1.81公顷,总建面约5.82万m²,货量非常有限。

一个是距离地铁太远。

附近的黄村站,虽是4号线+21号线的换乘站,但离地块直线距离约1公里,步行不便。

另一个则是城市界面一般。

地块周边厂房不少,景观也以村景为主。

相比世界大观二期、吉山仓二期,黄村地块综合素质确实是弱了不少。

届时出让,估计也是反响平平。