青岛市区的楼市，一直算是比较稳定，就算是低迷时期，销量也不会太差。可今年，掉队的楼盘越来越多了。仔细对比，这些楼盘有不少相似之处，自信的定价，明显的短板。
出路在哪？前几天，中铁诺德逸安居首次开盘，听说总共卖了十几套，蓄客蓄了半年了，销量却还是惨不忍睹。
别怪市场不好，还得从自身找问题。首先位置就是死穴，紧挨着福辽立交桥，简直德不配名。噪音、污染什么的先不说了，就这个风水很多人看了估计都得绕道走，一个字“煞”。
5座大高层，容积率3.6，高到离谱，你还指望着能有什么好品质？楼间距比远洋某城还要感人，挡光连最前排的楼座都没办法幸免。注意了，配建的商业体还有一座23层的写字楼，直接挡在住宅楼南面，千万别被沙盘里的模型忽悠了。
四个户型，共同点就是赠送面积不少，但有一点怎么看怎么别扭，暂且叫北卧室吧，其实就是避难间＋阳台，是不是有点偷面积的意思？
能拎出来说道说道的也就地铁4号线了，教育那更是没什么优势可言，这个盘再往东不远就是浮山后，那面学区更好，新房更抢手。3万1的均价，总之，这个价格就挺尴尬的。
中铁诺德操盘的住宅项目其实不多，现在在售的中铁诺德澜湾也是风波不断，经历了房价断崖式下跌之后，前些日子因为地上车位维权事闹的是沸沸扬扬。
一言难尽的地角
欢乐滨海城，真的是一点也不欢乐。这么多年过去了，任那么多家房产大鳄投资建设，加上一轮又一轮的宣传炒作，愣是没能把这个片区拯救出来。
根本原因还是在于地脚不行，孤零零悬在环湾另一侧，确实是正儿八经的市北区，但打心眼里说，真赶不上近郊的一些板块。往前倒退个七八年，房价比这儿便宜的一些片区无论是环境还是配套都丰富了很多，房价也翻倍了。欢乐滨海城呢，不仅涨幅不行，配套也至今没有起来，城市界面稍有改善，但还是难以摆脱死气沉沉的局面。
今年，中信泰富在这搞了个综合体大项目（住宅、商业、写字楼一体），叫青岛滨海国际中心。别说是在欢乐滨海城了，就是整个青岛市的商业都是个老大难。但其实这个项目的重心还是卖住宅，开发商也够能沉得住气，拖到下半年才开盘，正赶上青岛的楼市又进入沉寂期，到现在也是不紧不慢。
仔细揣摩揣摩，开发商现在主要还是拿海说事，但海景房已经不稀奇了，而且海和海还不一样呢，冬天的西北风可不好喝。2万多的均价，也是真敢开口，销量廖寥，意料之中。这个地角，再优秀的楼盘，买房都得掂量掂量，何况你还不咋地，完全找不出任何亮点。旁边双品牌加持的某盘，占了最好的位置，不也照样销售凉凉。
话说回来，如果赶上房地产行情上涨期还好说，多少还能忽悠点炒房客，现在呢，彻底行不通了。保价协议有啥用，如果不降价，最后可能走进死胡同。
改头换面还是原配方
老四方一直以来都处于青岛市区的底层位置，降价潮蔓延，这里首当其冲。压力山大的中海寰宇时代·雲境，首开直接将房价拉低到2万，最小户型的部分房源只要一万八九，无奈销量还是不尽如人意。
中海寰宇时代·雲境周围的配套还是比较充足的，最起码交通、医疗、教育、商业都有了，虽说城市面貌一般，比隔壁欢乐滨海城强了不止一星半点。但是具体到楼盘，缺点异常明显，周边高架铁路环绕，这些都是后期难以改变的，还有3.53超高的容积率，注定要牺牲掉舒适度。
央企中海，不用过多担心暴雷烂尾这些风险，但这两年中海的盘，品质确实拿不上台面。中海寰宇时代前些天刚被青岛官媒曝光新交付的房子问题多，为啥非要强加上云境俩字，你细细品。
好在中海寰宇时代·雲境总价不高，200万就能上车，不然可够难受的了。但都已经快到李村界上了，200万可能还有更多更好的选择。话说这两年老四方新盘一茬接一茬，当然最大的风险不是现有的房子，是后续还有不少土地，且等着看吧。