|悦府江景

应大家要求,今天来聊聊命运多舛的陆居路地块。

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这是一块有故事的土地。

2021年,广州第三轮集中供地,地块原本是要挂出来的,但后来被奥园放了鸽子,脸都没露,就失约了;

直到2022年,广州首轮土拍,地块才得以上线,并且撩了个新玩家——世纪金源,江湖传言,要落地其南方总部。

只是,最后“过江龙”并未露脸,地块也流拍告终。

现在,时隔一年多,地块又卷土重来了,出现在今年第四批宅地供应清单里。

按照计划,最晚春节前,就会发布正式的出让公告(2023.11.11-2024.2.10)。

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细心的朋友,可能发现了。

相比去年,这次出让的陆居路地块,分地块编号以及用地性质,都有了一点小变动——

原本的AF020245地块,变成了AF020244地块;

原本是宅地+商地+交通枢纽用地,现在只有宅地+商地。

怎么说呢...被放了两次飞机后,陆居路这次似乎是有备而来的。

从近日发布的最新控规图中,我们就能窥见一二。

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相比原方案,新规划的变化,主要有两点:

一是,住宅不切分了。

244、245居住地块被合并,统一为AFO20244地块,调整后地块用地面积为14067m²。

建面、限高、密度、绿地率等均不变。

二是,交通枢纽用地取消了。

AFO20208地块不需要配套公共交通枢纽站、共享单车停放点,变成了纯商业商务用地。

建筑面积腾挪后,地块的容积率为15.34,体量超11.1万m²。

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这样的变动,说大不大,说小也不小。

总的来说,新方案降低了开发难度与成本,开发商强排会更灵活。

但是,但是,最核心的,是没有砍掉多少商业,还是住宅的2倍++。

而之前地块流拍的一大原因,就是商业配比太大了。

商业用地的标定地价,是比住宅要贵上不少的,做起来更难,去化又慢,挤压开发商利润的同时,还需要大量资金沉淀;

市场化的利率,资金的成本又高,很多企业即使有心也无力。

当时有业内说,陆居路这块地如果按规划条件来,会亏得连底裤都没了。

但如果是港企,就不一样了,利率普遍很低,可以慢慢打磨。

这次调规,荔湾的态度其实是很明显的,细节可以商量,鼓励统筹,允许腾挪、核减,不过该有的量还是得有,这是原则。

站在片区发展的角度,这是好事,250m的高楼建起来,既能装点白鹅潭门面,世界级的地标商圈,说出来也更有底气。

但房企们买不买账,还不好说。

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当然,去年地块流拍,也不全是商业的锅。

劝退开发商的,还有产业和文保两道难题。

当时的出让条件,还给竞买人提了几个要求:

1.自持商业办公物业不低于AF020208地块计容建面的50%;

2.在荔湾新设或迁入集团南方总部,达产后,5年内每年产值不少于150亿元;

3.出资修缮及维护多处历史建筑及文物。

别说是跳票了的那家非头部民营房企,就算是头部央国企,也不敢轻易招惹。

所以,这次回炉,调规可能只是开胃小菜。

想打动开发商,相信还会做更多努力。

做几个不负责任的小猜想:

一是降价让利。

从流拍→摇号的天河梅花铝,相比去年,起拍总价从之前的535794万,调整成了519880万,降了1.6亿;

陆居路呢,之前起拍30.38亿,要降肯定没这么猛,但多少都是爱。

二是放宽出让要求。

比如,降低自持比例;

比如,KPI目标,定得低一些。

像引入南方总部这种明显的定向条件,直接pass;

门槛低了,条件松了,相信还是会有开发商愿意看一看。

听说,荔湾已经找了意向企业,但不方便透露。

大家可以留言猜猜看,是哪位。

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抛开难搞的商业,这宗地块位置是真不差。

虽然是二线江景,但也在白鹅潭核心区,三江交汇处,地铁1号线芳村地铁站附近,还有个大明星邻居——华润置地白鹅潭悦府。

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这个项目,在售约178-243㎡大平层,靠着华润招牌,靠着无敌江景,靠着万象城IP,成为了当之无愧的区域标杆项目,售价飙到了14万/㎡。

对陆居路来说,这是更多是一个仰望的对象,而不是对手。

比起悦府,地块景观资源要逊色得多,配套也难以自成一城,明显不是一个量级,定位和产品都会有很大差异。

与其说是威胁或竞争,倒不如说是互利。

由于离得足够近,陆居路可以享受到悦府带来的最重要的配套——万象城;

地块建起来后,这一带的城市界面也会更漂亮,对悦府也是利好。

相较而言,武汉城建·保利·花语和岸(羊城食品厂地块)更能称之为竞品。

景观上,是一线河景pk二线江景;

地铁呢,都是1号线芳村站,花语和岸900米,陆居路紧挨着;

配套方面,整体大差不差,但花语和岸近学校,陆居路近万象城。

总的来说,陆居路地块的素质更优,但要说拉开多大差距吧,也没有。

如果陆居路顺利卖出去,产品定位估计会是刚改-改善,目标客群部分会和花语和岸重叠。

| 保利花语和岸沙盘图

将来影响购房者,尤其是刚改客抉择的,主要还是价格以及产品。

先手出牌的花语和岸,开盘各种折扣叠起来,4.55-5.4万/平,超高实用率,是项目的一大卖点。

不过,随着高赠送新规落地,这样的产品,陆居路也能做,算不上是独特优势了。

主要还是看价格。

陆居路地块,如果按照去年的价格,起拍楼面价20500元/平,比起羊城食品厂低,但算上商业,就不止这个数了。

地价成本,最终都是要转嫁到房价上的,未来售价会更贵。

对于房企来说,拿下这块地还是需要勇气的。

不仅要面对商业的难题,板块竞争也同样棘手。

接下来的白鹅潭,是真心不缺货。

除了一众老朋友外,最近在白鹅潭CBD商务区,又冒出了一个新盘——新世界·天馥

项目靠近地铁5号线滘口站,和珠江只有几百米的距离,配套成熟。

项目主推建面约70-140㎡三、四房产品,目前已经开放了样板间,预计今年年底入市,吹风价参考周边。

以上。