|琶洲@广州房产摄
|红卫村@广州房产摄|琶洲南区批复规划

最近一段时间,关于城市更新讨论很多,无论是开发商还是购房者,只要立足于城市发展,就无法绕开这个话题。

不管是拉动GDP,还是产业升级,或者改善民生;

又或者,城市中心可开发宅地不可逆,需要旧改来缓解供需矛盾的原因。

这些都是城市更新的理由,且为持续下去的原因。

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这两天,我们梳理了下热点,还有粉丝提问,发现海珠新中轴南段,琶洲CBD放了个大招,正在进行一场超级更新。

在大手笔的规划下,板块发展周期,往往藏着逆天改命的机会。

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四大片区,广州CBD里的超级旧改

为什么这么说?

首先,来看这一张独家的内部资料图片

如图所示,海珠新中轴南段,投资额高达195亿的保利红卫项目,被纳入了的做地改造计划,将和越秀集团一起进行连片开发。

这个项目,东临琶洲国际会展商务区,西面是广州塔,北与珠江新城CBD隔江相望,地理位置优越。

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而整个新中轴南段的做地规划,面积约14平方公里,比珠江新城还要大

从珠江前航道到后航道,从中部的红卫到石榴岗河,海珠湿地沿线的思路,是整体规划,成片开发,整体运营

从措辞上看,大家可以留意官方文本中,出现了诸如迅速、工作专班等字眼,细细品味,很不一般。

按照之前的节点计划,项目将在明年年中前完成片策方案的意见征询工作,并提交区城领会审议。

如今,在央企、国企的协同参与下,肯定是要快速落地的。

这么做挑战当然是巨量增加,但是板块的居住品质,产业升级的提升绝非一点点,千万不要忽略。

其次,琶洲CBD南片区的海珠赤沙改造,近期富力确实是和央企中铁签了战略合作框架。

这个消息,内部知情人士第一时间就跟我们确认了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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富力傍上央企大腿,赤沙旧改肯定是要继续推进的,很多担心改造进度缓慢的人,这下可以放心了。‍‍‍

琶洲核心区,跨过黄埔涌,向南扩展,改造范围152万平,仅算改造成本,不算产值,就有88.1亿。‍‍‍

赤沙旧改,这对升级为经开区,禁止房地产开发的琶洲来说很重要。

从目前赤沙审议方案来看,项目商品房离在建的地铁11号线、12号线,已经23号线(规划)的赤沙滘站很近。

但是,整个项目能卖的商品房只有2宗地块,净用地面积仅3.62万㎡,体量大约14万㎡。

如按每套100平来算,也就1400套货,对市场格局影响有限。‍

但赤沙改造,有利于板块城市界面改善,还有产业升级

项目规划商办就有35万方,包括写字楼还有公寓,产业方面,琶洲南区将引入数字互联网,还有会展经济,作为琶洲CBD核心区的外溢和承接。

红卫做地,赤沙拥抱央企,如果还不算大手笔,还可以看看旁边的龙潭和土华,也有一系列动作。

富力也有参与的龙潭,去年就和招商蛇口签了合作框架,而土华村,央企华侨城还在。

实际上,海珠早就给出了时间表,大家看我画红框的地方。‍‍‍‍

我查了下资料,赤沙,红卫,土华,还有龙潭,琶洲CBD向南,四个片区改造体量接近390万平,相当于30个猎德,5个琶洲的体量。

国企主导,又有央企配合,又是城市核心地段,这样的大手笔,绝无仅有。

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如果没概念,看看这张图

这里围绕着珠江新城、琶洲、金融城这个CBD集群,进行一场城市级别的超级更新。

CBD里的改造,这样的表述,大家会想起谁?‍‍‍‍‍

当然是珠江新城的猎德。‍‍

珠江新城东塔、西塔、广州大剧院、广东省博物馆等地标,又有15栋营收过百亿的写字楼,以及柏悦府、天銮等超豪项目,是广州最醒目的城市名片,没有之一。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

也正因为如此,猎德的财富故事,几乎全国皆知。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而珠江新城里,和猎德改造后IGC天汇广场临近的花城湾二手,130多平,今年单价站稳18万/平。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这里也是广州房价的天花板,汇悦台、凯旋新世界,无一例外,都在这里。

而最近一段时间,大家也看到,广州关于房票的讨论,已经直接摆上台面了。

此招一出,能托底楼市,撬动新房去化,但市场也会更分化,品质好,学校好,地段好,圈层好的房子,会更值钱。

尤其是新中轴这一带,是四大做地片区里的价值高地。

而琶洲CBD南片区,一旦旧改完成,不仅城市界面脱胎换骨,而城市中心+海珠湿地公园的组合,也会带动区域的产业升级,进而反哺楼市,带动价值跃升。

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琶洲向南,产业重塑地段

|琶洲南TOD@广州房产摄| 广州地铁地产·珑璟台效果图

琶洲CBD,由于提前开始了更新进程,目前已经构筑了板块肉眼可见的,良好城市界面。

大家要明确,当时海珠的那轮改造,背后最重要的助推力,不是传统的房地产开发,而是来自于自身产业发展和升级的推动

这也是琶洲CBD做大做强的关键一环,跟其他板块的城建,有着本质的不同。

我们知道,琶洲CBD有清晰产业布局,有互联网电商,有人工智能AI,有数字经济,还有广交会,会展经济,有进出口贸易…

在西区有腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米、YY、科大讯飞、TCL、三七互娱、树根互联等27家知名企业。‍

这些单独拿出来几个,放在全国,都是各大城市想要拿下而不可得的资源。

细数琶洲进驻的企业,达到3.4万家,能满足80万人就业,实现年营收超4000亿。‍‍‍‍‍‍‍

这是珠江新城之后,广州布局新产业赛道,最具逼格的总部经济区。

而琶洲会展区,有“中国第一展”的广交会,这两天刚刚结束,今年成交金额223亿美元,是对外贸易的晴雨表和窗口。

发现没?

琶洲几个组团之间,它们能够在多个发展节点中都能够站稳脚步,但各个板块之间没有同质竞争,反而有了更好的融合和外溢。

琶洲就是按照这样一个逻辑来分布它的产业,也跟珠城,金融城明显错开竞争。

这才让这几个核心产业发展的足够稳定,于是这些产业高地也顺理成为了房价高地。

大量的高精尖科技公司,外贸企业汇聚于此,让板块内拥有了无可复制的产业和具有强大购买力的人群,最终都体现在区域强大的房价购买力和抗跌力。

最直观的体现,琶洲保利天悦二手价格,十年时间涨幅让人叹为观止,比我们想象的要坚挺,也没有泡沫感。

除了像天悦这样,有早期聚集的品质豪宅盘外,近两年,也有一些特色鲜明的时尚豪宅社区,售价同样高昂。

这些项目,对板块的居住量级提升很高,代表着认同感,背后支撑的是强大的购买力。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但随着核心区可开发用地减少,以及升级省级开发区之后,明确要求严禁商业地产开发,琶洲CBD,居住需求外溢也成为了必然。

全国现象级的豪宅盘,琶洲南TOD,正说明了这一点。

项目的客群,有的在珠江新城有房子,有的是外地,名下有别墅和写字楼,有的做旅游贸易,家电电器,艺术行业,还有化妆品电商。

他们相信城市规划的力量,更坚信兑现的价值和回报。

但于市场而言,这只是杯水车薪。

真正的大组团,大板块的开发,还是要借道旧改扩容。

这也是唯一的途经。

这也是开头我们为什么说,赤沙,红卫,龙潭,土华四大旧改会加快的原因。

我们可以把它认定为,这是一块海珠,乃至广州有意识搞产业发展自留地。

在广州,从来都是板块天赋决定价值高低。

琶洲购买力外溢,一定是伴随产业的布局和改造升级而转移的。而旧改,就是产业腾挪的直接体现和动作。‍‍

这背后,不是琶洲想打造多少个产业板块,而是它想把产业分布在哪。

而琶洲CBD南片区,一旦旧改完成,不仅城市界面脱胎换骨,而城市中心+海珠湿地公园的组合,也会带动区域的产业升级,进而反哺楼市,带动价值跃升。

不过,这些旧改,由于容积率的限制,还有经济平衡,投入资金有限,预计不会做大面积的高端盘,也很难做出豪宅感。

所以,在这一轮发展周期里,最大的受益者,其实是广州地铁地产·珑璟台。

有CBD加持,有改造预期,这是广州地铁地产进入的时机,也是天时带来的利好。

并且,这是板块之内,唯一可选的千万级豪宅。

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CBD+生态+TOD,还有超高实用率

不过,珑璟台能打的,可不只是这些。

基于广州的特殊城市属性,生态是一个极其昂贵的概念,很少能够看到比较好的生态环境而有的板块一出生就天赋异禀。

珑璟台家门口就是1100公顷的海珠湿地,天然的大氧吧,加上丰富的自然水系,舒适度直接拉满。

不要忘了,这还是一个双地铁TOD项目。‍‍‍

珑璟台的立式归家交通核,营造了全面的洄游路线,未来通过地铁连廊通道,可以无风雨链接海珠湿地,地铁、商场、公园,都在归家通道上。

而通过18号线(已开通)+11号线地铁(在建),1站琶洲,2站珠江新城,3站万博,去哪里都很方便。

这能够进一步促进板块的融合,产业联动和空间布局协调,也加强和珠金琶的联系。

这不仅为以后的大规模产业公司做好了交通配套保障,也让板块有了更好的条件去承接琶洲、珠江新城、金融城外溢出来的高净值客群。

对于这部分置业客户来说,广州地铁地产·珑璟台是一个非常好的选择。

大家也知道,就琶洲核心区来说,片区主流都是200平以上,总价门槛高,货量也有限。

想拥抱CBD,并非易事。

珑璟台恰恰提供了这个机会。

项目主打建面约135-141㎡产品,面积上就错开了竞争。

户型设计方面,整体的赠送面积很高,是新规之前,难得的实用率接近100%的产品,通过储物间、阳台、花池,这扩大了室内空间使用率,也创造了更多的功能可能性。

我们以建面约141㎡3+1房的B户型为例,做到了南北对流+LDKG大方厅+中西一体化餐厨+岛台。

弧形阳台,做到了约270°景观,空间感很强。

而外立面设计,也采用时尚,通透的大玻璃面,更好看,也更高级。

总的来说,广州地铁地产·珑璟台的优势,不仅在于是产品,品牌、生态等看得见的东西,还在于其是融入到一个新板块后的底蕴优势,紧跟片区发展计划,与区域一起成长的项目。‍‍

海珠从当初的滨江东,到江南西,再到新中轴,琶洲,珠江后航道,这些关键词每一个都是成功的。

而珑璟台所处的板块,也许就是下一个新概念。