| 粉丝提问| 粉丝提问| 保利·越秀天启实拍

新政后,感受到了市场有点不一样了,收到了不少粉丝的提问。

主要集中在几个问题:

1,预算不多,但是又不想去郊区,还有没有机会上车;

2,外地的购房者,想看看广州核心区有没有机会,之前二线投资房产没什么收益,但是限购怎么办;

3,房子刚收楼,要不要损失税费,赶紧置换回主城限购区?

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粉丝提问大概总结了下,这部分需求比较明确,预算不多,或者想要置换,但是不想去郊区,想自住,或者说,想在好的地段,甚至有点收益。

但是,天河,荔湾,海珠,越秀,白云新城等五个限购区,几十个新盘,挑花眼。

在我看来荔湾白鹅潭是彻底明牌,有确定性和预期的,可以放心入。

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为什么这么说?

以前很多人都说白鹅潭老是放空头支票,但今年是白鹅潭配套落地开花之年。

广州珠江太古聚龙湾、华润万象城、“三馆合一”,医药港星河coco park ,广船一二期,广州建筑,湖南建投等,整个白鹅潭都在施工。

至于华润白鹅潭万象城,也是M1重奢级别的商业,体量26.9万方,规划店铺超过500个。

这跟双太古,会形成高端商业的聚集效应,类似太古汇、天河城、正佳、天环的天河路商圈。

当然,这里还规划有超甲写字楼,办公面积超2200万,可容纳大量的公司。

而体量125万方的广船,也规划了大体量的办公和商业。

更别说,“三馆合一”,即广东美术馆、广东非物质文化遗产展示中心、广东文学馆,类似广州图书馆、省博、大剧院,有文旅性质,每年可以带来百万游客打卡。

就连大家说的白鹅潭地标,碧桂园白鹅潭枢纽综合体,已经有实力央企在接触。

这里主打总部经济,健康医药,还有新兴服务业和文旅。

高端商业能带来更多的年轻人,以及有实力的消费人群,而总部经济,超甲写字楼,也会带来很多有实力的购买力人群。

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2

不过,随着今年年初白鹅潭落地配套越来越多,板块吃香喝辣,房价也随之水涨船高。

比如白鹅潭核心区的华润悦府,房价8万起,如今在售户型起步130平,首付门槛要去到300万左右。

而一直在吹风的保利武汉城建新盘,首付也要140万以上,还不一定抢得上。

哪怕是排在第二梯队的花地湾,价格也不便宜,万汇天地瑧园要5.5万以上,首付门槛也要200万左右。

白鹅潭的门槛,已经变得越来越高了,一般人够不上了。

但又想享受政策红利与地段红利,不想放弃优质的白鹅潭,该怎么办?

其实,真的可以选公寓。

| 白鹅潭CBD

有人或许会觉得买公寓不如住宅,但这是有前提的。

以前楼市普涨,买住宅涨幅肯定是高过公寓的,所以大家都去买住宅。

这也是以往被大家所认可的“升值逻辑”。

但现在,时代变了,逻辑也变了。‍‍‍‍‍‍‍‍

经过这两年的市场调整,住宅如果不涨,或涨得慢,虽然不亏首付,但也会亏利息。‍

比如一套首付150万,贷款600万的房子,总价750万,要涨到953万,年涨幅要超过5.4%,才能跑得赢税费还有利息。

| 简单测算,仅供参考

今时不同往日,相对于动辄首付百万起的住宅,你想想80来万,就可以买到租金4000-5000元左右的公寓,这收益率真的天差地别。

这时候,真的可以重新审视公寓这类产品了,不要人人喊打。

当然如果你是首套,且对学位有很强的要求,公寓确实不适合你。

但是,如果是资产配置,主打租金收益,也不是不能考虑。

首先,这类产品不占用核心限购区房票,但是同样可以吃到核心区域发展的兑现的红利;‍

其次,从“升值逻辑”,不妨转向新的租金逻辑,寻找那些“涨租能力强”的物业。

怎么选,几个要点:

*尽量往核心板块选,配套更多,也很舒服,且门槛相对住宅低很多;

*稳定租金,可以让小家庭拥有一笔长期稳定的租金收入来源,提高家庭对抗经济波动的能力。

*不考虑卖不卖,只关心涨租能力强不强。

现在我们就以保利·越秀天启为例,看看公寓怎么选。

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3

这个项目有几个点很重要:

第一,板块有确定性,也有预期;第二近地铁,双地铁上盖。

‍这个项目,是在白鹅潭聚龙湾片区,就在聚龙湾太古商业旁,有明确的安全牌,也有发展的预期。

你看聚龙湾,现在珠江太古商业进度还是很快的。

一个是基坑桩柱基本已完成,我们荔湾群的粉丝,经常在“云监工”进度。

另一个就是,规划显示,双太古,要做:

1、与北京、成都太古里类似的开放式街区商业;

2、与广州太古汇类似的盒子式购物商场;

这是板块最大的变量之一,圈层level提高了。

太古汇一般都主打重奢,看看广州太古汇,华南最大LV店。

而聚龙湾太古里街区+盒子式的模式,让“街区”、“购物中心”两种业态融合为一个整体。

十年前,北有太古里,南有太古汇。

现在,聚龙湾西客厅说,我都要。

要知道,双太古的IP,在国内可以算是顶流的IP,而周边物业受其影响带来的财富溢价力,能有多强呢?

我们以成都太古里周边最新的公寓租金为例。

紧邻成都太古里商圈的盈嘉赢家公寓,只跟太古里隔了一条马路。

目前在其60平的公寓,在贝壳的租金起租高达1.3万/月。

| 成都太古里50米内公寓项目

而同在一个区,且只相隔一个地铁站的,其他地铁口公寓项目,其60平的物业,租金水平也只在3000元/平左右。

| 两个公寓项目只相隔一站地铁

不得不说,坐拥顶流商圈的优质资产,带来的财富溢价力,真的惊人。

此外,项目的双地铁,也是安全牌。

广佛线沙涌站和在建的11号线沙涌站,直线距离约150米,是真正的地铁上盖楼盘。

路通则财通,地铁带来的财富加成,也不可小觑。

目前在建的11号线,现在已经洞通了,预计明年年底开通。

到时候项目去琶洲,去白鹅潭万象城,去广州火车站更快了。

保利越秀天启,本身就在老城,烟火气十足。

周边有真光中学本部,还有真光初中实验校区,广钢新城医院,还有滨水生活区,生活居住氛围浓。

加上这里还有改造预期,方圆鹤洞旧改现在已经拆得差不多了,体量61万平,规划有小学和商业等配套。

更重要的是,到时候被芳村大道南割裂的广钢和广船,真正形成连片开发。

伴随高端商业的推进,加上城更落地,这是片区最大的变量之一。

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梳理下来,你会发现越秀·保利天启所处的地段,是有良好的预期的。

而且想看一个项目有没有市场,参考其周边产品也可得窥一二。

正好最近有个粉丝,最近分享了他买公寓的思路。

也是在白鹅潭万科海上传奇,入手100万左右,一个月能租5000,一年租金5万,二十年回本,年化率约5%。

| 粉丝提问

作为对比,现在大家看看现在的存款利率,跑赢太多。

|截图百度—北京日报

为此,我们也去了一趟万科海上传奇,实地看了看。

目前项目36平两房,以及40平+的复式一房,单层租金大约3200元/平,双钥匙分开拆开两层租金大约是3700元/平。

除了海上传奇,还有户型更大的其他公寓项目,55平的4房(可明火,有两个房间比较小),月租金5000-5500/平。

实地走访总结下来,几个特点:

*客源相对稳定,主要是1号线沿线,以及附近上班的自住人群居多;

*断租期较短,入住率较高,大约有7-8成。

这说明在白鹅潭核心区,现阶段,核心的双太古,万象商业,虽然还没有起来,但公寓也租得出价的,租金也稳定。

所以,接下来板块配套落地,更不担心租不出去,且未来两到三年租金是看涨的

现在,保利越秀天启公寓有两个面积段,一个是建面约40平、53平两个面积段。

当中,建面约40平户型,可以做双钥匙,上下两层分开出租,也就是一层的价格。

你可以住一层,另外一层出租。

而建面约53平的是LOFT户型,空间尺度感更好。

如果买到19层以上,可以无遮挡望江,虽靠近鹤洞大桥,但声音不吵。

而部分53平户型,还可以做到明火做饭,这也是一个加分项。

现在保利·越秀天启什么价,值不值得入手?

目前买入天启公寓的自住客占比非常高,大概六-七成,客群主要来自周边,包括老荔湾、海珠西以及越秀区。

项目单价2.1万/平起,总价区间为80-120万,并且不限购。

你可以算一笔账,单价2.1万起,40平总价80万左右,贷款约40万,每月还款3350元左右,而周边同等面积的公寓可以租到4500元。

这笔账很容易算的,租金比周边的住宅都要高。

而且国庆期间下手,在现场还有优惠惊喜。

好了,关于公寓,尤其是白鹅潭板块的,大家有什么想说的,我们进群聊。