| 航拍府西
7月底，有几位江海的项目负责人不约而同私聊房事君，都在吐槽最近江海楼市是真的很差，日日都在拍乌蝇。
“真是10年来未见过这么淡的江海楼市，近一个月上访量不够50台，成交5只手指都能数完。”某楼盘项目负责人说到。
| 7月份某项目销售中心周末静嘤嘤
另一个项目营销经理说到，“7月份真是淡如水，我都让同事去休年假了，渠道都没有开。”
也有业内人士表示不解，“江海区相比蓬江、新会，学区影响最小，5万元实用型人才购房补贴也出台了，可以说是该出的招都出了，但是江海楼市依然没有太大起色，老实说剩下这5个月对江海真的没有太大信心。”
| 获评实用型人才奖补
房Pie从几位项目负责人的聊天了解到一个最大的问题就是，整个江海陷入一个困境中，不仅价格相比上一年同期有所下降，成交量也没有升上去。
老友记廖哥说出一个尴尬事情，不知道大家有没有了解过，江海已经23个月没有本地或者外来开发商拿地（除了城投），壹方汇（2021年拿地）和银泉雅轩（库存地）这两个新盘地块也是之前拿下的。
| 银泉雅轩最新航拍
如果人身体出问题都知道去医院找医生，对于江海楼市来说，究竟要执剂什么药才能走出困局，让楼市回甘呢？
本期文章，房事君联系上多名业内人士一起来聊聊这只迷途的小羔羊！
价跌量降，个位数都能上榜！
听了几位项目负责人的无奈发言后，首先来看看江海上半年的楼市数据，是不是真的那么淡！
从住建局公布的6月份楼市数据来看，江海区住宅成交套数无论是环比还是同比都是下降的；2023上半年的总成交套数虽然环比去年上升了0.5%，可惜增幅不大，而成交均价则比去年同比下降了5.7%。
从宏观上看，江海楼市与去年相比似乎还可以，为何那么多地产人叫苦呢？那接下来，我们再看看江海区各楼盘的网签数据。
| 上半年江海区网签数据对比，图源：江门楼市智库
从2023年半年网签排行榜看出，江海保利成交网签数据可以说是一枝独秀，个盘网签超500套，甚至比去年前两名（华发四季+时代倾城）加起来还要多，直接带飞整个江海楼市数据。
| 保利大都汇航拍
但对比这两年其他楼盘的成交情况，前十除了保利大都汇，就只有明泰城和朗晴新天地网签套数有所增加，其他项目都在下降。
再看看最新统计的7月份网签数据，更加令人大跌眼镜，真的只有保利大都汇网签数据比较“可观”，大大拉离其他项目，最夸张的是，多达6个项目个位数网签都能上榜，难怪这么多项目负责人和房事君吐苦水了。
| 7月江海区网签数据对比，图源：江门楼市智库
老友记廖哥说到，“今年上半年成交套数同比上升，只不过是保利、明泰城这两个大盘将数据拉上来，而且很多都是吃二月份那波红利的，其他项目真的过着不好的生活。”
唯一可以让江海楼市自豪除了有三区楼市的头牌的保利大都汇之外，就是还拥有几乎没有降过价的嘉华新都汇和二沙岛，价格相当坚挺。
| 府西航拍
库存多、流速慢、 部分项目躺平，怎样才能破局？
看完2023年上半年数据，除了极个别的项目感觉下半年能看到希望之外，其他基本都选择躺平……
“其实江海很多项目都是库存很多，流速又慢，更可怕，他们直接躺平了，除了渠道，什么也不做，策划都好像失去了动力一样。”业内人士阿威告诉房事君。
丨航拍府西
除了旧盘之外，新盘也不敢贸贸然入市……原以为江发项目（明泰城旁边）今年入市，但项目迟迟未动工，业内人士欧阳说到，“江发地块地价4300元/㎡，要卖多少才能回本，特别现在这个市道，不卖就肯定不会亏。”
再来看看今年土拍市场，蓬江区今年挂出的地块基本是位置相对好的，而新会区更加拿出老本，拆了新会汽车站！
反观江海区，暂时没有比较靓地块，府西南面基本工业区，保利那一带也没有新地块开发，油湾那边还需要大量基建配合才能“发售”。
值得注意的是，江海区已经连续23个月没有本地开发商以及外来开发商拿地了（除了城投），前两年挂牌的地块还积压了5宗尚未建设，今年更是一宗地块还未挂出来。
| 5宗城投兜底尚未建设地块
在目前价格低、库存多、靓地少的情况下，江海区做出最大努力，三所学校（景贤小学北校区、产业新城学校、高新一小）都在建设当中；各种城建配套也在提速建设中；更出台了“5万元高技能人才购房补贴”。
可惜的是，不少项目选择了躺平，不完全统计，今年江海楼市除了嘉华新都汇（龙马精神活动）、明泰城（幼儿园奠基活动）、保利大都汇（交楼活动）、朗晴新天地（五一集市活动）举办过活动外，其他楼盘别说活动，甚至连广告都没有，基本靠渠道、中介带客，营销策划基本上半躺平，学老友记廖哥话斋，“如果中介没有客人，项目基本就要吃谷种了。”
为江海楼市支招？本地龙头需入场？
不知道大家有没有了解过，在江海区，本地5大龙头房企中，有3家（博富、海悦、骏景湾）还未入驻，究竟是江海吸引力不够，还是他们另有想法呢？
之前都提及过，江海区目前尚有5块库存地，这5块地体量也不少，产品设计上有比较大的发挥空间，这种情况下能不能参考新会采取国民合作的模式呢，让5大本地房企（有意向的）进行合作，让这几家自带流量的开发商来再次带旺江海楼市。
| 外海片区，江海国资摘下三宗地地块
|江海国资滘头地块
业内人士carol都说，真的能引进他们三家，那凭借他们对项目的雕塑，以及影响力，也许真能帮一帮江海。
首先，在户型设计上，本地都比较用心，未曾出现过的户型可以让江海项目品质提升；其次，话题营销度增加，让整个江海利好重回大家视线，而不是仅仅靠渠道卖楼。
一旦已入江海的怡福、帕佳图和博富、海悦、骏景湾这5间同时来“入局”，将有望盘活整个江海楼市，2024年江海楼市就有望见光明。
当然江海国资这5宗地块也不是说“合作”就能合作，毕竟此一时非彼一时，拿地价格“虚高”加上市场萎缩，需要有智慧的人士才能解决困难点！（毕竟不开发就不会亏）
救市政策有望8月份出炉，但江海楼市还需“自救”，究竟如何的“组合拳”才能让江海楼市走出困局，重现2020年的高光时刻？
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