《民法典》第一千一百四十二条规定，“遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。”
本条增加了“视为撤回”的规定，同时删除了《继承法》第二十条第三款其他遗嘱不得撤销、变更公证遗嘱的规定，改变了“公证遗嘱优先原则”，同时明确了以“最后的遗嘱为准”的原则。
这就要求不动产登记机构在受理审核相关登记申请时，应更加审慎。
一、基本案情
黄老先生与郭女士是再婚家庭，黄老先生与前妻育有一子三女。2002年黄老先生自书遗嘱并公证，指定2001年再婚后购买登记在自己名下的不动产由郭女士一人继承。
黄老先生于2021年病故，郭女士持2002年的公证遗嘱向不动产所在地的登记机构申请因继承的不动产转移登记。登记机构受理该申请后，争议焦点为：一是因继承导致房屋所有权变动时，申请不动产转移登记应提交申请材料的范围，即如何认定材料的完备性；二是公证遗嘱是否为具有排他性的法律文书，此登记申请中郭女士提交的黄老先生公证遗嘱落款时间为2002年，距今已有二十年时间，难以确定其后是否还设立有其他遗嘱，登记机构通过走访社区及邻居，不能确定该公证遗嘱是否为最后的有效证明文件，故不动产登记机构书面告知郭女士需要进一步提供包括所有继承人的身份证明材料、所有继承人与黄老先生的亲属关系证明等材料。而郭女士未能提供上述材料，登记机构向其出具了不予登记告知书，退回其提交的申请材料。郭女士对不予登记行为不服，遂向人民法院提起行政诉讼。
二、问题分析
1、因继承导致物权变动的，申请不动产转移登记应提交材料的范围？
依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，登记机构应对不动产登记申请进行尽职尽责、合理审慎的审查。在行政登记工作中，要求登记机构对基础民事法律关系进行实质审查从而保证不动产物权变动的绝对真实是不现实的，但登记机构应在其职责和能力范围内，依据法律规定并结合工作经验，收取完备的材料、谨慎开展审查工作，最大程度地保证不动产登记的真实性，从而降低因错误登记带来的社会风险。
不动产登记机构判定申请材料的完备性，应依据法律、法规的规定，并参照合法有效的规章、规范性文件，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条、第三十八条以及《不动产登记操作规范（试行）》中1.8.6部分，申请人提交经公证的材料或生效法律文书的，按照《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的规定办理；申请人不提交经公证的材料或生效的法律文书的，应提交所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明、被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料、被继承人或遗赠人生前订立的全部遗嘱或者遗赠扶养协议等材料，同时受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到登记机构进行继承材料查验，这样的规定是为核实遗嘱的真实性、形式上的有效性所必须的，内容上不违背上位法关于申请材料必要性原则，并未增设申请人的义务。
2、公证遗嘱是否能够作为《不动产登记操作规范（试行）》“经公证的材料”？
《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》中均未对“经公证的材料”作出明确规定，但从该规定的规范目的来看，《不动产登记操作规范（试行）》中1.8.6对于继承的不动产登记的规定，是为核实遗嘱的真实性、形式上的有效性，从而确定继承上的归属，提高继承转移登记的准确性，从该规定与其他规定之间的联系来看，“经公证的材料”与“生效的法律文书”处于并列的地位，故“经公证的材料”在对因继承发生不动产转移登记时继承权的归属的确定力上应与“生效的法律文书”具有同等的效力。而公证遗嘱是只能对经公证的遗嘱的真实性、合法性予以证明，并不是具有排他效力的法律文书，并且公证遗嘱不能达到确定遗嘱有效性的目的，即不能直接确定继承权的归属。
广东省汕头市自然资源局潮阳分局针对上述问题，出台《关于〈民法典〉实施后实施后凭遗嘱公证书办理不动产转移登记业务的通告》，《通告》中明确“被继承人或遗赠人生前已订立遗嘱且办理公证手续，未出具《继承权公证书》，被继承人、遗赠人在《民法典》施行（2021年1月1日）后死亡的，由所有继承人或受遗赠人可提交经公证的遗嘱、身份证明、亲属关系证明、被继承人或遗赠人死亡证明及其他申请材料，共同到登记部门签署《继承（受遗赠）不动产登记具结书》，经公告15个工作日无异议的，申请办理不动产继承转移登记。”此举有效规范了登记机构在办理此类转移登记的受理和审核要求。
三、法院裁判结果及理由
2022年，人民法院作出判决，驳回原告郭女士诉讼请求。法院认为，为确定继承权的归属，核实公证遗嘱的有效性，要求全部法定继承人或受遗赠人共同到登记机构进行继承材料查验程序后办理继承转移登记，或持有继承权公证材料或持有生效法律文书向被告申请办理继承转移登记，符合《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》等不动产登记的法律、法规、规章和规范性文件的规定。
四、思考与建议
综上，自《民法典》施行后，公证遗嘱不再享有继承法意见第42条规定的“优先效力”，特别是登记申请人非被继承人的唯一法定继承人时，为确定继承权的归属，核实公证遗嘱的有效性，要求全部法定继承人或受遗赠人共同到登记机构进行继承材料查验程序后办理继承转移登记，或持有继承权公证材料或生效法律文书申请继承转移登记，符合《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》等不动产登记的法律、法规、规章和规范性文件的规定。
最后，建议大家更应关注遗嘱订立的过程，遗嘱的有效性问题，有效区分遗嘱公证和继承权公证的两个概念。
